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马年伊始,有专家学者预测,今年我国宏观经济形势甚至比1997年面临亚洲金融危机时还要严峻。世界三大经济主体美国、欧盟、日本的经济依然不景气或艰难徘徊,这无疑给我国的经济发展带来不利的影响。
近日,在北京召开的2002宏观经济形势及房地产业走势会上,专家学者们一致认为,在出口形势严峻的现实下,大力发展房地产业以带动经济的发展显得更为重要,也是最有效的途径。本报将以系列方式对专家们的预测进行报道。全国人大常委会副委员长成思危在以题为“国民经济发展与房地产业”的演讲中指出,房地产业与经济发展的关系很密切,经济的发展需要有大的行业来推动,特别是在全球经济和我国经济发展放缓,消费市场不够旺的情况下, 房地产业对经济的推动作用就显得更加重要。
这一个百分点非常宝贵
大家知道,GDP的增长是由三部分组成的,一是内需消费,二是基本建设拉动,三是进出口。我国要想在当今世界经济发展滞缓的情况下,保持7%的发展速度,就必须在这三个方面下功夫。目前,出口形势比较严峻,虽保持增长,但势头在下降;二是靠基本建设拉动,国债项目今年有可能适当增加;三是最重要的,就是要靠内需拉动消费,老百姓的存款在银行超过了7.5万亿元,降息了存款仍在增加,本来降息希望存款向资本市场流动,但只流动了3000多万元。发展房地产业对国民生产总值GDP的影响至关重要,成思危说,据在关部门测算,每投入100元的住房资金,可以创造相关产业170~220元的需求;销售100元的住房可以带动130~150元的其他商品的销售;房地产业每增长10个百分点,可使GDP增长1个百分点,这一个百分点是非常宝贵的。因为我国的国情要求经济增长速度不能低于4%,如果低于4%的话,可能会造成许多社会问题,如果能达到7%最为理想。另外,房地产业每吸纳100个人就业,可以带动相关行业200个人就业,就业问题是当前一个非常重要的问题,拉动内需光靠36%左右的城市人口是不行的,目前农村劳动力大量剩余,根本问题是要把农村劳动力由第一产业向第二、三产业转移。因此,一定要更多地创造就业机会,解决农村劳动力的过剩、转移,从这个方面来看,房地产业的发展,对于解决就业问题具有重要的意义。
要充分保护消费者权益
谈到怎样发挥房地产在市场中的资源配置作用时,成思危说,要遵循市场经济的基本规律,要靠市场和政府两只手的作用,保证社会的公平与公正,特别是要保证弱势群体的利益,要建立合理的社会保障制度。住房作为商品具有许多特性,可以通过交换来满足人们的需求,住房成为商品应是没有争论,但住房是一种特殊的商品,特殊在哪里?一是必需性,二是耐用性,三是高值性,四是不动性。在研究住房的商品性时,应该注意其特殊性。政府这只看得见的手应该发挥作用应着重于保证社会公平上。市场是追求效益的,企业只追求利润,不考虑公平问题。因此,政府一定要利用行政许可与行政强制维护市场秩序,保护消费者权益,引导市场健康发展。房地产业虽然经过十多年的发展,但老百姓抱怨还是不少,最近建设部公布的12项违规行为的处罚通知就很及时、很重要。保护消费者权益,消费者首先要获得质量保障、价格合理、计量准确这三个公平交易条件。目前购房合同花样太多,面积不符,公摊面积不合理,绿地不足。应该说商品房的价格是由供求关系决定的,国家不应该去限制、干预,不能去设限,导致供求关系的不匹配。他透露,目前人大常委会对《物权法》已进行一审,这个法律是非常重要的,物权法一旦实行,我们的民法就比较全面。
经济适用房要让开发商赢利
建立公平合理的补偿制度,妥善地解决转制成本的问题,这是政府必须要解决的。政府要支持经济适用房和廉租房建设,要满足中低收入人群和新就业者的住房需求,但各地政府在这方面工作做得不够,许多省市宣布建设的面积很多,但实际建成的比例不大,说明政府还要下大力去推进这项工作。另外,对经济适用房购房对象要进行严格规定,有的人买经济适用房一买就是10套,这是一种很恶劣的投机行为。要合理确定税费,规范建房成本构成,简化有关手续,让开发商赢利;要通过竞争来培育有信誉的开发商,发挥规模效益,让他们得到应有的利润。在房地产金融方面,他说,对开发商的贷款利率要逐步实现市场化,利率要实行浮动。这次降息后,我国大陆的利率差还很大,达到了3.3%;香港的贷款利率差只有1.7%~2.2%,而且实行利率市场化,根据开发商的信誉来定利率,信誉好的可降低利率,信誉不好的则提高利率,鼓励开发商诚实经营,恪守市场信誉,建设部门和金融机构应进行一些探讨。另外,要尽快推进购房分期付款贷款证券化,由于购房分期付款贷款的资金流动性差,实行证券化就可以加快其流动据悉现已在建行进行试点。
成思危最后强调指出,要通过政府这只看得见的手与市场这只看不见的手之间的有机配合,注重效率,保障公平的原则,来认真研究发展房地产业的有关问题,进一步推动我国房地产业的健康发展。(蔡义鸿)