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2001年,我国GDP增长保持在7.3%的高速增长状态,预计达到95800亿元。房地产业在其中作出了重要贡献。2001年1-11月,全国房地产开发投资完成4857亿元,占全社会固定投资的比重为23%。商品住宅完成投资3400亿元,占房地产开发投资的70%;竣工面积1.06亿平方米,增长17.2%,销售面积1.04亿平方米,增长20.8%;个人购房比重达93.9%。据有关方面估计,从1998年到2010年全国住宅建设需求将累计达到80亿平方米,市场需求极大。我国房地产业的发展趋势及对策主要体现在如下几方面:
一、房地产开发企业规模化、住宅建设产业化将是发展的方面
1、房地产业实现规模经济是适应加入WTO后所带来的严峻挑战的需要。与诸多境外大型房地产商相比,目前的房地产企业无论是从资金实力、开发能力,还是技术水平上都还有较大的差距,迫切需要培育一批与外资地产商既能竞争又能合作并具有一定规模的国内房地产企业。
2、房地产业实现规模经济是房地产发展到一定阶段的必然要求。从国内状况看,成熟的产业如化工工业、汽车工业等产业集中度(处于产业核心的企业市场占有率)一般都在60%以上,而在房地产业领域产业集中度却相对低得多。这与房地产业在我国国民经济中的地位严重不符,房地产业迫切需要实现规模化。
3、积极创新品牌。房地产企业品牌涵盖了设计、结构、建筑材料及部件、居住环境、物业管理等诸多方面,如果没有各个方面的人才,没有科研机构,没有强大的资金作后盾是难以创造出房屋品牌,走房地产集团化之路是房地产经济发展的必由之路。
4、住宅产业化是房地产企业科技进步的需要。住宅产业化是集规划设计,建筑材料生产,技术体系等方面于一体的模式,一是规划设计上,要在限定的条件下能满足住宅功能和质量要求;二是厨卫设计能满足住户越来越高的要求;三是节能和利用新能源;四是对自然生态环境能有效地保护;五是对传统文化的继承和发扬有成效。
二、适当调控房地产的供应和价格
2001年我国房地产市场呈现出房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格在多数城市全面上涨的态势。2001年1-10月,全国商品房的销售额同比增长33.6%,在31个省市中有16个省市的增幅在30%至91%。商品住宅平均售价达2088元,同比增长9.1%。部分城市房价上涨幅度较大,其主要原因:①个人买房的积极性得到调动,而部分城市对个人买房需求估计不足,新建商品住宅供不应求;②部分城市担心经济适用住房供应量大,影响城市土地出让的收入,相应减少甚至取消经济适用房的建设,使国家住房的总体价格上升;③由于推行土地公开拍卖、招标制度,实行市场竞价,加上有的城市减少土地供应,还来地价上涨;④居民收入水平的提高,对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求,使得住宅建设成本增加,带来了房价的上涨;⑤个别发展商为了追求更大的利润,炒入关、炒申奥,误导消费者进行不合理的住房投资,在一定程度上也拉动了房价的上涨。
建议实行以下调控措施:
1、坚定不移地加大经济适用住房的建设。国家下达的2001年经济适用住房计划,施工面积为2.25亿平方米,年度投资规模1700亿元。只要各地主管部门能提高对经济适用住房重要性的认识,落实和完善经济适用住房的各项政策,坚持发展城乡居民适用住房,供应更多的低价位的住房,并加强对经济适用住房建设和销售的管理,部分城市出现的商品房价格不合理上涨的趋势会得到有效遏制。
2、强化土地资源管理。要根据住房市场的需求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压。
3、加强和完善宏观监测体系。要通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控,有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
4、全面研究住房税、费政策,通过税收杠杆和促进中低价位住房的建设和消费。一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策;三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度,理顺商品住宅的价格构成,鼓励普通住房消费。
5、加强舆论宣传的引导。要防止不负责任的非正常炒作。
三、大力加强房地产中介的规范化管理,拓展二级市场。
我国房地产中介服务业存在的问题主要是:部分地方政府干预过多;具体审批、各项交易等法规制度尚不健全,仍存在有法不依,执法不严,行政管理部门之间存有矛盾、行业管理不力等现象。
中介企业规模小、实力弱,业务活动简单化,从业人员专业素质低,服务质量差,信誉度低,消费者投诉多,吃差价、坑顾客的现象时有发生,阻碍中介市场的健康发展。
解决对策主要是:
1、应加强完善与房地产中介服务相关的法律体系,做到有法可依。一是提高法律意识,加强执法力度;二是明确唯一主管部门,如房地产管理局;三是加强中央级别的相关法律的制定;四是制定保护顾客利益的法律制度;五是中介企业的资质等级审核和营业执照管理应有明确的法规。
2、行业协会应加强行业管理,提高行业专业素质。首先,政府应给行业协会应有的地位和权利。行业协会必须加强行业管理,形成行业自律。一是制定简单明确而具实效的职业道德规范内容;二是通过再教育和相关课程培训提高行业专业素质;三是加强行业交流,互促进步,共同提高。
3、中介企业必须从企业战略的角度入手。主要措施有:一是规模化,社会化。中介企业可通过企业间的联合、重组、兼并可连锁经营,或特许经营,形成一个中介服务链,集咨询、评估,经纪于一体。社会化是指中介服务面向社会大众,包括以中低收入阶层为主的散户市场,形成点(企业总部)线(服务重点区域)面(整个区域)相结合的服务网站。二是规范化,专业化。中介企业要规范业务操作流程,建立企业规章制度,如法人责任制,中介业务失误赔偿制,财务会计制度,做好业务记录,设立业务台帐。专业化要求优化人才结构,坚持持证上岗,完善考试、再教育制度。
四、大力加强住房二、三级市场的联动发展
居民对于改善住房条件的愿望十分迫切,据上海的调查,该市超过80%,可见,房地产市场的需求量巨大。1996年,上海市二手房交易面积仅为82万平方米,新建商品房与二手房交易量之比为7:1,到2000年底,这一比例已经缩小为2:1;2001年,二手房交易达1422万平方米,同比增长82.7%。2001年新建商品房交易面积达到2020万平方米,再会得之比进一步缩小,为5.9:4.1。近年上海首创以房屋置换为突破口,实现房地产二、三级市场联动的方式,并相继出台了一系列购房优惠政策,老百姓梯级消费的观念已经形成,从而带动二手市场的快速发展。上海的经验很值得各地学习借鉴。
五、积极面对WTO的挑战与机遇
1、宏观政策必须先行。政府主管部门应在规范市场方面下功夫,制定政策法规要与国际接轨,创造良好的公平竞争的房地产宏观市场环境。对外国投资者和外国资本进入中国房地产市场,应简化程序,提高办事效率。房地产市场尤其是土地市场,应步入公开竞标获取土地和开发项目的轨道;建立房地产市场宏观调控体系和预警预报体系。
2、入世以后,金融机构面临的挑战将更大。金融机构要进一步提高服务水平,建立为房地产开发商和广大消费者全面服务的“服务链”,尽快建立个人信用体系,发展住房抵押证券化等全方位业务。
3、中国的房地产开发企业要努力建立起符合国际惯例和中国国情的企业市场运作机制。房地产开发商要提高服务、质量意识,建立良好的企业法人治理结构,加强人力资源的培养,提高业务素质和决策水平;利用自身天时地利人和的优势做好与国外投资商的合作及国外资本的嫁接,增强竞争力。还应积极研究土地使用的合理、可持续发展的经济模式,适应中国土地使用制度改革的下一步发展,学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展。要研究和把握中国住房制度改革的进程,学会在住房资源市场化配置和住房分配货币化改革的过程中获得发展机会,要了解世界各国不同住房政策的通常做法和利弊得失,以及对全国房地产业的影响。
4、房地产中介行业必须加速发展与规范。像21世纪不动产这样的国外企业是不会忽视中国这样巨大的潜在市场。如果我们自己的中介业不能抵挡住“尖兵利炮”的进攻,那只能沦为国外企业的附属。中介行业的蓬勃兴旺有序发展已经是势在必行。另外,行业培训认证制度也要加速发展。(覃沫)