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现行的住宅小区物业管理体制存在着一些不足,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,使我国的物业管理产业发展受到一定阻碍。
■物业发展商也是业主
新建小区由发展商选聘物业管理企业,物业管理公约由发展商与物业管理企业谈,物业管理费由发展商与物业管理企业定。发展商实际上已经行使了物业管理法律关系主体的所有权利。
然而发展商不是物业管理法律关系的主体,真正的主体是业主。发展商定的物业管理公约却要业主遵守,物业管理费却要业主交纳。发展商与此无关,却制定游戏规则,拥有处分其他业主的权利。而作为该公约主体的广大业主对这件关系自己切身利益的事情却无法参与,这既不合理,也难以公平、服众。
还有一矛盾,有些地方法规规定发展商要给物业管理企业一笔启动资金。这笔钱既不是投资,也不是借款,不用偿还,这就没有道理,物业管理企业不是在义务服务,而是独立经营的法人企业,是为了要赚钱,想赚钱当然就要先投资,就要冒风险,凭什么要别人白给这笔资金呢?
这些问题十分令人困惑,其核心在于,发展商在物业管理法律关系中的地位究竟是什么。
从民法角度讲,发展商享有业主享有的一切权利,即对房屋可以占有、使用、收益、处分;从物业管理的角度上讲,发展商名下的房屋虽然空置,但也与其他业主同时得到物业管理服务,例如说保安、绿化、水电管路维修保养等。
所以我认为,凡物业的所有人包括发展商都是业主。假设一小区有100套房屋,在出售前,发展商就是这100套房屋的业主。卖出一套后,购买人就是该套房屋的业主,而发展商则是其余99套房屋的业主。以此类推,当全部房屋卖完后,100位购房人是业主,而发展商就不再是业主了。
这关系理顺,其他很多问题就可以迎刃而解。物业管理企业想要洽谈物业管理公约及物业管理费,当然只能还找发展商谈,但此时其不能再以“发展商”的名义谈,而只能以“业主”的名义谈。这样不仅合法合理,也能保证发展商会争取最大的合同权益。
同时,启动资金问题就说得通了。发展商将其承担的物业管理费提前交纳一部分作为启动资金,如果此间陆续有房屋售出,则相应费用应退还给发展商,这对发展商而言是比较公平合理的。
■发展商也应交物业管理费
那么发展商的房屋卖不出去,长期空置,物业管理企业要不要收费呢?恐怕是不会的。于是这部分物业管理服务的成本必然会摊到其他业主的头上,这显然是不公平的。
发展商与购房人一样,都是平等的业主。接受物业管理服务,当然也应该付费。在《广东省物业管理条例》中就明确规定:“建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用,分摊比例应当不低于收费标准的50%,但不得因此而增加其他业主的负担。”可以想象,这样一来可以减轻其他业主多少的物业管理费支出。
■如何计算业主表决权利
在一些小区,产权人投票实行每一单元房一票。而《厦门市住宅区物业管理条例》则规定按建筑面积每平方米一表决权或每一份额一表决权。《上海市居住物业管理条例》则基本上按照业主人数确定,一人一票。
我认为,应当按照责、权、利相一致的原则来计算业主的表决权利。如果按照物业的建筑面积数来计算物业管理费,却按照单元房或户数计票表决,那么10平方米房屋的业主与200平方米房屋的业主,承担的物业管理费相差极大,权利责任却一样,我认为这是不妥的,同样单纯以人数来计票不科学。
在香港,业主在业主立案法团中的表决权是由其物业面积与总物业面积的比例确定的,香港人称之为“业权份额”,与股本决定股权的道理比较相似。
也就是说,应以物业面积来决定业主的投票权。购买房屋面积大的业主交费多,则其享有的权力相应增加,反之亦然。这种方法体现出了责权利相一致的原则,比较公平、科学、容易被接受,也体现了民主管理的精神。