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又到了一年一度的“3.15”。回顾去年的北京楼市,维权事件不少。在欣慰北京买房人越来越成熟的同时,也不仅感慨,和前几年相比,北京买房人维权的方式没有变,维权的出发点和内容也没有变。经历了这些年的楼市纠纷,北京买房人维权是不是也到了“变脸”阶段?本期话题请来了今典花园开发商张宝全就维权话题讲述他的个人观点。我们也希望读者来信或电子邮件参与讨论。
■北京楼市的维权环境亟待提高——维权机构、部分媒体不要再帮买房人以情维权 ,而应帮买房人依法维权
主持人:从1998年到2001年,北京买房人维权的内容和方式和前几年一样——纠纷大多还是因为面积、质量、开发商不守信等引起,方式大都还是找媒体曝光、到政府部门要说法,甚至因为“气不过”发生一些过激行为等。您怎么看这个问题?
张宝全:这说明北京买房人的维权行为和维权方式应该升级了——不要再停留在以情维权或以理维权,而该到了依法维权的时候。
主持人:任何买房人都希望“安全购房,快乐消费”,这也是本报今年提出的“3.15”主张。多数买房人是不得不维权。经过几年的维权,现在买房人的维权内容还是停留在面积、质量、信用等这些实际可以避免的问题上,这是否说明北京楼市还有一些开发商在进行不规范操作?
张宝全:先来探讨怎么看待楼市投诉这个问题。首先,买房人有维权行为,不管是什么方式,对北京楼市来讲,都是好事——说明消费者在成熟,在觉悟。第二,尽管去年北京楼市投诉层出不穷,但相对开发量的增长幅度,投诉量是在下降。第三,房地产是信息不对称的产品,加上买房人和卖房人成熟不对等、沟通上的欠缺,产生纠纷在所难免。第四,目前,北京楼市配套行业和相关法律法规不完善,常造成一些开发商也无法预料的变更,由此引起的投诉也不少。虽然问题暂时不可避免,但北京楼市的维权环境也亟待提高——维权机构、部分媒体不要再帮买房人以情维权,而应依法帮买房人维权,促进楼市早日市场化。
■维权不是声援,无序维权会使维权变成侵权,最终受害者是买房人
主持人:以情和理维权和依法维权的区别在哪里?
张宝全:应该承认,目前北京楼市各种纠纷发生的原因大部分还是因为开发商对消费者造成了侵害。但从以往“3.15”投诉看,处理这些纠纷时,一些单位或机构以情、理帮助消费者维权的占多数,借助道德、社会的力量甚至靠行政方法帮投诉者维权。比如开发商只需负责维修就可以的质量瑕疵,却当做质量问题来处理,让开发商承担违约赔偿;对开发商通过规划部审批的规划方案,购房人也去规划部门去要个说法;购房人去房展会砸了开发商的展台,却没有人对他的这种侵权行为进行惩罚……诸如此类的无序维权现象举不胜举。这些事件导致的后果是:混淆了法律是非,闹事日渐成为部分购房人威胁开发商和有关部门的手段;本来是受害者却通过“维权活动”最终变成侵权者。
而这些事件最终的受害者还是买房人。层出不穷的维权事件打击北京楼市的消费信心,使许多准购房人不敢买房;开发商因项目闹事耽误工期等,提高了成本,最终会反馈到购房人身上;社区形象受损,最终影响小区的无形资产,降低了小区的声誉。
主持人:常可以听到这样的投诉:买房时,楼前是绿地,入住后,开发商已通过规划部门把绿地改成了配套设施。对购房人而言,当初买的就是这片绿地。部分开发商这样合法但不合理的做法,消费者怎么办?
张宝全:不排除有的开发商利用这些手脚来“引导销售”,这是市场成熟的过程中不可避免的。这就需要消费者在买房时就把这些规划方案写进合同。但也有一些开发商根本就改规划或因规划不合理而做了调整,但也受到了投诉。如果买房人对后者也采取闹事的态度,把合法开发商曝光,实际上就等于保护了非法开发商,最终的结果是混淆了市场是非。
■北京买房人应该进行“法律消费”,并在这个基础上依法维权,北京楼市才会越来越有序
主持人:依法维权的前提是必须知法、懂法,但问题是不可能要求每个买房人都知法、懂法,成为专家。
张宝全:这就要引导购房人进行“法律消费”,树立为法律服务付费的观念。在美国等国家,如果买房人没有律师,房地产商根本就不会和他签订购房合同。同样,现在北京楼市已迈进市场经济,经营者和消费者都应以法律为游戏规则。而目前的状况是开发商都有自己的律师,确保自己的经营权益;而买房人却不是“法律消费”,自己不设防,一旦出了问题,又寄希望通过一些渠道让别人来保护自己。这种消费状态到了该改变的时候了,买房人应该进行法律消费,如请律师买房等。
主持人:现在让许多消费者请律师购房不现实——买房的负担已经不小,再拿出一笔律师费,有多少购房人会这样做?
张宝全:“法律消费”需要引导,可以循序渐进,比如,第一步,“3.15”等维权机构可以通过向购房人提供“法律援助团”等方式引导消费者,帮助消费者进行法律消费;第二步,在法律消费的基础上,依法为消费者维权。只有这样,买房人、卖房人都在法律的平台上进行住房消费,“3.15”维权才会在形式上和内容上有新的突破,否则,维权会陷入混乱状态,并最终失去维权的用意。(余美英)