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前不久,在焦点房地产网的积极组织下,京城业主管委会联盟论坛正式开通,并召开了首次业主大会。恰逢3·15前夕,与会的业主群情振奋,在投诉物业纠纷的同时,也提出了一些令人深思的问题,直逼当前政策层面与市场层面的缺失。与会的律师、物管专家围绕业主反映集中的问题,一一进行了解答。
纷争1 成立业主管委会为何这样难
■业主投诉:
某别墅项目的业主投诉,他们在1995年就开始筹备成立管委会,但小区办一直不予批准。小区办称,小区成立业主管委会时须经开发商牵头,否则不予备案。到如今,成立业主管委会的事仍然无从落实。这是我们面临的一个最大的问题。业主与开发商之间也多次出现纠纷,我们现在该怎么办?
■专家答疑:
国家的有关文件确实明文规定,在成立业主管委会时,由开发商或物管公司牵头组织。为什么要这样规定?建设部解释说:小区之内的广大业主之间并不熟悉,也缺少联系,因而必须强制要求开发商或物业公司出面牵头。但是,如果业主有能力自行组织成立业主管委会,而无须开发商或物业公司协助的话,当然是可以的。很显然,小区办误解了有关文件的规定。
去年,北京市下发新的文件规定:在小区符合成立业主管委会的各项条件后,开发商与物管公司应在15天之内负责牵头组织成立业主管委会,否则,10%的业主可以联合起来,在4个月之内,自行组建业主管委会。
纷争2 新旧物管公司如何顺利交接
■业主投诉:
我是某住宅小区的业主,我们的业主管委会辞退了原物业管理公司,但是,原物业管理公司不与新任物业管理公司进行工作交接,从而影响了小区的正常管理秩序。类似这样的问题该如何处理?
■专家答疑:
在招聘新的物管公司之前,应与原任物管公司签署一个备忘录:如果原任物管公司中标,则由它继续执行园区的管理工作,如果原任物管公司落选,则须与新任物管公司顺利完成交接工作,否则予以处罚。如果业主管委会手中握有这样的备忘录,就会非常有利,也为日后的法院判案提供了依据。然而,由于当前大多数业主的法律意识不强,因此让不法物管商钻了空子。
有些小区,新旧物管公司未能实现顺利交接,其原因就在于原任物管公司有抵触情绪,从而令社区的管理工作一度陷入混乱状态。其实这一方面反映出原任物管公司的职业素质太差,但同时也反映出业主管委会的监控能力不强。千万不要等到爆发管理危机的时候再来更换“管家”。
纷争3 换公司不如换经理
■业主投诉:
我们已不止一次地更换过物管公司,然而,令人十分痛惜的是,小区的管理状况却越来越糟,每家新到任的物管公司都是从重新打基础开始做起,走了很多弯路,也使广大业主付出了昂贵的“学费”,却未见小区的管理工作出现大的起色。
■专家答疑:
不要轻易更换物管公司。若对小区眼下的管理工作不满意,可以与物管公司商谈更换总经理,因为一个物管公司的优劣与高层负责人的能力息息相关。这样便可以在不必兴师动众的情况下,起到优化管理的效果。如果必须更换物管公司,也可以适当留用原来的技术人员。尤其是工程部的人,最好不换。工程部的人对这个小区所有的水、电、暖等设施的运行状况非常了解,若更换新人,反而会影响工作。某小区在两年中先后换过4任物业经理,小区的管理水平也在逐步提高。看来,有时不必更换物管公司,同样能解决问题。
很多小区都是滚动开发,很多设备与设施正处于完善期,盲目聘用新的物管公司会增大管理成本,多走弯路。如果现任的物管公司能够改造好的话,就应继续留用。
纷争4 如何制止乱收费
■业主投诉:
我们的小区存在严重的乱收费问题,而且物管公司的财务状况不透明,我们怀疑物管公司在财务上存在“黑洞”。而且,该物管公司还自行罗列收费项目与收费标准。以上这些问题该如何妥善解决?
■专家答疑:
物管公司付出了劳动,业主当然应该支付费用。但是,有一点我想告诉大家,物业管理的所有各项收费都应该归到物业管理公司的账上,但是,物管公司拿到的只是它应得的物业管理酬金。
有些小区的物业管理酬金是定额,干好干坏都拿这么多钱。这样的话不利于物管公司提高服务水平。有的物管酬金比例为物业管理费用的10%,这样的话也容易出现问题,物管公司会想方设法把业主的钱都花出去,因为花的钱越多,物管公司挣的钱就越多。
比较理想的做法是,在业主管委会的监控之下,年初做出财务预算,严格按预算监督,超预算部分须严格审批,并详细列支,确保每一笔钱都花在刀刃上。物管公司的身份只是替业主管理房产,而不是变相套取业主的钱。(杨哲彬)