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编辑:您好!我前两天看好了北京北部的一个项目,但是售楼小姐要求我在签订合同之前先签一份认购书说这样才能算我预订该房产,同时认购书规定必须先交纳3万元的定金而现在北京存在好多定金纠纷所以对此我比较担心。请问我该签此认购书吗﹖王微
王微: 你好!
你所遇见的问题目前在北京非常普遍在购买商品房时,购房人与开发公司签订正式购房合同之前,通常会被要求先签一份《认购书》,并根据不同情况交纳数 万元不等的购房定金。
这种从香港和某些房地产业发达的国家和地区借鉴来的做法,不是我国法律规定的必经程序,只是近十年来房地产交易领域形成的一种习惯做法。在实践中,这种定金经常由于买卖交易双方的不同理解,而产生纠纷。在司法实践中,法院也常以购房定金没有法律依据为理由,认定《认购书》中的定金条款无效。
2000年9月29日通过的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定,“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”这条规定明确了购房定金的有效性,给房产交易双方关于购房定金是否有效的争论给出了明确的答案。同时也明确了违反约定,拒绝签订主合同的法律后果。
在实践中常有这种情况,由于种种原因,购房人与开发公司在签订购房协议时,不能协商一致,从而导致主合同无法签订。在这种由于双方意见不一致,而造成的主合同无法订立的情况下,其责任如何承担,司法解释没有明确规定,购房人已交纳的定金能否索回,不很明确。下面介绍的案例,也许能给大家一个明确的答案。
例如:购房人许某于去年与某开发公司在《认购书》中约定:“认购方交纳定金3万元,如许某不在认购期内与开发公司签订预售合同及其他相关文件,开发公司有权解除认购书,定金不退。”许某如约前往售楼处签约,当得知开发公司没有销售许可证之后,提出待开发公司取得预售许可证后再签订销售合同并付首期款,被开发公司拒绝。许某向某区法院提起诉讼,要求双倍返还定金。受理法院认为,商品房销售必须具有销售许可证,而本案开发公司没有取得商品房销售许可证,违反了法律法规的规定,认定《认购书》无效,定金不具有担保的效力,判决开发公司返还定金3万元,驳回许某双倍返还定金的诉讼请求。许某不服一审判决,提起上诉。二审法院认为,双方签订的《认购书》约定了定金条款,并实际交付定金,应认定有效,定金具有担保的效力。在执行《认购书》的过程中,许某没有违约行为,导致不能签订主合同的责任应当由开发公司承担。据此,判令开发公司双倍返还定金。