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每年的3·15,是许多业主走上漫漫维权路的开始,不管他们的维权是否成功,总要付出巨大的代价。北京市房地局物业管理处邹劲松说,业主事后投诉的成本远远大于事前预防的成本。其实,买房前考察一下房地产公司、物业公司,研究一下管理服务条款就能避免许多麻烦。有时候打官司能够找回正义,却难找回投诉付出的时间和精力的成本。因此,从某种意义上讲,预防就是最好的维权。
另外,随着北京房地产市场的不断成熟,特别是在去年底,经历了种种纠纷之后,许多业主和开发商的预防意识也不断增强,并积极采取了相应的措施,把许多纠纷的隐患消灭在萌芽之中。在3·15到来之即,本报综合了几个预防纠纷的典型实例,希望对业主和开发商能有所启示。
1定金纠纷:
在与开发商签订正式合同之前,一般都要交1万至2万的定金,签一份《房屋认购书》之类的合同。可由于在签订《销售合同》时,与开发商达不成一致,或贷款贷不下来等原因,都有可能造成买房人退房。大多数情况下,买房人要取回定金基本是不可能的。
预防之道:定金是否退还,是根据《房屋认购书》上的条款而定的。买房人李士安在购买京西某楼盘一套住宅时,在《房屋认购书》上明确写明:“如因签订《销售合同》时与开发商不能达成一致等非买房人主观原因而退房,开发商如数退还定金”。结果当李士安退房时,毫不费力地要回了定金。
2合同纠纷:
虽然《销售合同》是标准的制式合同,但由于一般买房人没有经验,开发商让怎么填,就怎么填,这就为以后的纠纷埋下了隐患。
预防之道:买房是一个很复杂的过程。如果让每一个买房人像专业人士一样,了解买房过程中的方方面面是不可能的。在国贸一家公司上班的武欣,在买房签合同之前,花了1000元钱找到专业房地产律师王建文代理签合同,减少了武欣许多麻烦,也减少了许多纠纷隐患。
3入住纠纷:
入住纠纷主要有以下几个方面:环境、配套不完善;广告中的“美丽的承诺”没有踪迹;绿化不达标;公摊面积模糊;无故增大容积率;墙体裂缝,地板不平;私自改变墙体位置等。这些问题从某种意义上来讲,要想从根本上解决,买房人是无能为力的,大多数问题还需要开发商来解决。
预防之道:京贸国际公寓在项目开发过程中,由工程、销售、监理、物业等公司人员及业内人士、准业主组成了质量检查小组,对工程中的每一道工序,特别是装修问题进行检查和验收,并提出意见,而且检查、验收工作落实到每一套房中,力争把所有问题消灭在萌芽中。
4物业纠纷:
业主对物业的认识越来越强,要求越来越高,随之而来的问题就是物业纠纷越来越多,特别是去年大批期房入住以后。
预防之道:小区物业管理得好坏,一方面取决于物业管理公司的态度,一方面取决于物业管理公司的能力。目前,虽然各个物业管理公司的服务态度都很好,但由于80%以上的物业公司都是开发商的下属企业,相对来讲,这些物业公司专业化不强,管理经验少,从能力上很难满足业主的要求。京西庄维花园的物业管理公司曾经也是开发商下属企业,在业主入住之后,开发商意识到物业管理公司的能力问题,会引起业主不满,因此,坚决地炒掉自家的物业管理公司,公开招标新的物业管理公司,并要求中标公司物业管理费不能涨,在2003年年底之前,使庄维花园达到北京优秀物业小区标准。
(姚丽颖)