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“九五”期间,天津市加大住房改革力度,实行了建国以来最大规模的平改和安居工程,使广大居民的居住条件得到了明显的改善。但目前在房屋质量、购房合同、售房广告等方面存在的种种问题,不仅侵害了消费者的权益,而且挫伤了消费者的购房信心,影响了房地产市场的健康发展。
为了解消费者对于购房知识和相关法律、法规的掌握程度及购房意向,积极引导消费者科学地选购住房,活跃商品房市场,天津市消费者协会委托有资质的市场调研机构,于2002年1-2月间在天津市进行了“商品房消费”专题问卷调查。
调查采用随机拦截街访(路遇)方式,访问对象为20-60岁之间有购房能力的消费者,访问区域为和平、河东、河西、南开、河北、红桥市内六区和北辰、东丽、西青、津南等新四区。共访问消费者10000人,回收问卷10000份,其中有效问卷所占比率为98%。
注:下文中涉及百分比均以有效问卷中该题接受访问者总数为基数计算得出。
购房需要专业知识,法律意识亟待增强
一、购房信息来源多种多样,对广告的信任度不高
在了解房地产信息的途径(多选题,每个消费者可以选择三个答案)上,排在前三位的分别是:媒体宣传(46.5%)、向朋友请教(42.5%)及房地产商售楼处(32.6%)。
对于房地产开发商广告可信程度,2.9%的消费者认为其很可信,32.1%的消费者认为其基本可信;而对其持怀疑态度的消费者占39.4%,认为其不太可信的消费者为25.6%。
在回答开发商的广告及其宣传材料是否具有法律效力这一问题上,23.2%的消费者认为具有,回答不清楚和怀疑态度的消费者占39.4%,认为其不太可信的消费者为25.6%。
在回答开发商的广告及其宣传材料是否具有法律效力这一问题上,23.2%的消费者认为具有,回答不清楚和应视具体情况而定的分别为35.2%和11.4%,而认为不具有的消费者达到了30.2%。
从上述调查结果可以看出,一方面是大多数人从广告(包括开发商售楼处发放的宣传材料)获取房地产信息,另一方面又对它的可信性表示怀疑,甚至根本不相信,使房地产商的广告处于相当尴尬的地位。
至于广告是否具有法律效力,虽然《中华人民共和国广告法》已颁布实施多年,但广告失误是否应承担民事责任等相关问题,一直争议较大,很难给出一个明确的答案。所以购房人在与房地产商签订购房合同时,应按照2001年6月1日实行的《商品房销售管理办法》第三章第十五条的规定,就广告或宣传材料中涉及的有关内容签订附加条款。
二、购房签约知识欠缺,相关概念需要澄清
知道商品房销售时开发商需向购房人明示标准合同示范文本和《商品房销售管理办法》的消费者占52.5%,不知道的为47.5%,这与是否知道销售商品房需要使用标准合同文本问题(知道的消费者占54.6%,不知道的为45.4%)的答案近似。
对于消费者是否有权要求开发商就购房合同的有关约定签署附加条款,回答有权的消费者占半数(51.7%),回答无权的为21.6%,表示不知道的为26.6%。
关于销售商品房时开发商必备的《国有土地使用权证》、《内、(外)销商品房销售(预售)许可证》、《建设工程用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(简称“五证、两书”)消费者的选择如下:证、书种类 国有土地 内(外)销商品房销 建设工程 建筑工程 建筑工程 住宅质量
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使用权证 售(预售)许可证 用地许可证 规划许可证 开工许可证 保证书
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样本量 6928 65801 6168 3536 2011 5752
百分比% 69.3 65.8 61.7 35.4 20.1 57.5
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有19.3%的消费者认为购买“五证”齐全的房屋就一定能获得产权证,对此表示怀疑,回答不一定的消费者共占43.1%,另有37.6%的消费者表示对此问题不清楚。对此问题,我们要提醒广大消费者购买了“五证”齐全的商品房并不等于一定可以获得产权证。所以,我们建议消费者在签订购房合同时,一定要在此问题上与房地产商就办理期限、违约责任等进行明确约定。
对于“订金”与“定金”的区别,表示知道的消费者为13.5%,表示知道一点和不知道的消费者分别占48.9%与37.7%。
当问及购买商品房时需要何种帮助时(消费者可以同时选择两种方式),46.4%的消费者选择向朋友咨询,其次是向专业人士咨询(32.8%)、请律师陪伴(25.4%)和请中介机构代理(19.4%),值得注意的是有7.7%的消费者认为不需要任何帮助。
《商品房销售管理办法》第三章第二十三条明文规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》”;第五章第三十二条规定“销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。所以,消费者在购房时不仅要查验房地产商的“五证、两书”是否齐备,而且要认真研读《商品房买卖合同示范文本》,并在签订正式购房合同时,就有关约定《如违约责任、交付期限、赔偿金利率等》与房地产商签署附加条款。
关于“订金”与“定金”,这是消费者一直比较模糊的两个概念。所谓“订金”,简单说就是购房人与发展商就房屋买卖达成初步意向后,双方签订一个约定正式合同签署期限的文件(通称认购书),购房人支付订金即取得在此期限内的优先购买权,且发展商不得将该房屋售与他人。如果买方在此期限内决定不购买,卖方应将订金退还买方。而“定金”则是一种合同履行的担保。我国民法通则和担保法规定,签订合同的当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。所以当购房者交了定金之后决定不购买,发展商就有权以购房者违约为由不退还定金。
有43.1%的消费者认为应由开发商和消费者协商确定购房合同中的违约条款,以下依次是:由消费者确定(21.2%)、有关部门指定(17.1%)、由开发商确定(11.4%)、不知道由谁确定(7.3%)。
关于遇到购房纠纷时如何确定仲裁机构,认为由房地产主管部门指定的最高,占41.9%,其次是选择由开发商指定(28.4%)和消费者自行选择决定(26.1%)。
对于应当采取哪种方式解决购房时发生的纠纷(消费者可以任选1-3种方式),消费者的选择如下表:
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解决纠纷的方式 样本量 百分比(%)
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向法院起诉 4036 40.4%
向仲裁机构申请仲裁 4544 45.4%
向消费者协会投诉 3632 36.3%
忍了 387 3.9%
向工商部门申诉 1539 15.4%
向房地产主管部门申诉 2756 27.6%
向质量技术监督部门申诉 1404 14.0%
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当新建商品房出现质量问题时,50.2%的消费者愿意按合同约定解决,15.9%的消费者表示按仲裁机构裁定解决,但也有33.7%的消费者要求无条件退房并双倍返还购房款。当所购商品房出现较大质量问题时,有55.1%的消费者认为开发商应向消费者支付精神补偿,在关于商品房是否应当实行“三包”的问题上,有51.1%的消费者表示赞同。
三、法律意识有所增强,整体表现差距较大
调查结果显示,有81.8%的消费者认为在购房过程中需要掌握相关的购房知识,尤其令人欣慰的是,有40.4%的消费者在遇到购房纠纷时选择了向法院起诉,这说明通过多年的普法教育,广大消费者自觉运用法律武器保护自己的合法权益的意识大大增强。但从总体上看,消费者对购房知识的掌握情况不太理想,在有关测试问题中,相当一部分消费者都给出了“不知道”、“不清楚”等类似的答案,表现出一定的不确定性,况且,还有18.2%的消费者认为不需要或无所谓。所以,从调查统计数据得出的结论是,虽然大多数消费者均表示购买商品房时掌握相关知识十分必要,但实际掌握的知识仍很匮乏。
百姓购房意向趋涨,需求日趋多种多样
一、面积50-70平方米最受欢迎,总价30万元较为适宜
商品房价格是消费者购房过程中考虑的最主要的问题之一,调查结果表明,87.4%的消费者所能承受的商品房总价在30万元以下,其中选择20-30万元住房的消费者占总体比率的49.8%,选择20万元以下住房的消费者为37.6%。
在筹资方式上,41%的消费者打算采取商业贷款的方式,表明贷款正在逐渐成为天津市消费者首选的筹资方式;在付款方式的选择方面,一半的消费者打算采取分期付款。
在住房面积的选择上,以选择50-70平方米所占比例最大,达到43%,而选择70-120平方米的消费者也占到40.5%;相比较而言,选择50平方米以下及120平方米以上住房的比例较低,总计只有9.8%。
二、重视公共配套设施、小区环境景观,偏好错层和跃层房
公共配套设施、小区环境景观(多选题,消费者可以选择1-3个答案)取代价格成为消费者选择住房时最看重的方面,占78%;而物业管理(22.1%)、交通(24.1%)、价格(21.7%)、安全(23%)以及开发商知名度(19.3%)对消费者购房的影响相差不大。
在楼型的选择上,消费者并没有表现出过大的差异,选择高层塔楼和板楼、6层以下多层无电梯住房及12层以下小高层的消费者比例大体相当,在20-25%之间。值得注意的是,在房型的喜好上,消费者对于错层房(39.6%)、跃层房(34.4%)的喜好程度明显上升,超过平层房(23.1%)而排在前两位。但错层房、跃层房的价格相对较高,所以消费者的喜好与现实购买力之间仍存在着相当的差异。如何将消费者的购买力与其对房型的喜好有机结合,是开发商应当重点考虑的问题。
三、由“温饱”向“小康”转变,开发商需要妥善应对
调查结果显示,随着住房分配制度改革的深入开展和人们住房观念的转变,天津市房地产市场正逐渐升温,有45.5%的消费者表示打算在未来一段时期内购买新建的商品房,在这些消费者当中,为改善居住条件而购买商品房的居多数(62.2%),由此可以看出,天津房地产市场有着很大的发展潜力。从以上统计数据还可以看出,随着房地产市场的成熟,商品房消费市场正逐渐由卖方市场向买方市场转变,众多消费者的住房要求已由简单的解决住房问题过渡到改善居住条件,他们在日益重视住房周边环境和小区配套设施的同时,对于住房结构、住房类型、房间布局、室内装修等各个方面都提出自己了的要求,如何把这种潜力转化为消费者现实的购买力是值得房地产开发商深思的问题。
社会各界共同努力,培育高品质消费群体
本次调查向我们提示:高涨的购房意向并不能托起一个不规范的房地产市场。且看,一方面我们的调查数据显示近一半的消费者有购房意向,而另一方面是一个存在诸多弊端,在房地产广告、购房合同以及住房质量等方面还存在种种侵害消费者权益行为的房地产市场(据说一位资深房地产专家曾这样形容道:购房是消费者噩梦的开始),这种情况严重影响了消费者的购房信心,直接导致了消费者持币观望的态度,成为当前大量商品房空置的一个非常重要的原因。
商品房质量一直是我们关注的重点,目前,在有关部门的严格督导下商品房质量虽然较过去有了一定的提高,但普遍存在的诸如结构缺陷、楼板裂纹、屋顶和厨卫渗漏、配电线路不符合国家规范及建筑材料导致的室内空气污染等,使消费者就有关问题的投诉逐年上升,应引起有关各方的高度重视并采取有效办法予以解决。商品房因其使用期长、价格高等因素而有别于普通消费品,所以商品房的质量问题不但使消费者经济上蒙受损失,而且对消费者的身心造成很大的伤害,本次调查中半数以上的消费者认为当商品房出现较大质量问题时开发商应支付精神补偿就是明证。我们常见建筑工地上悬挂着巨幅标语:百年大计,质量第一,我们希望这不仅仅是喊喊口号而已。
综合以上论述,我们认为:加强消费者的自我保护意识与强化房地产商的法律意识均是目前亟待加强的工作。在此,我们呼吁社会各界共同努力,在努力培育具有相关知识、能够运用法律武器保护自己的高品质消费群体,积极倡导广大消费者“科学消费”的同时大力整顿市场经济秩序,营造规范经营、诚实守信的房地产市场氛围,为促进天津房地产市场的健康持续发展发挥积极作用。 (天津市消费者协会)