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一家网站上有个帖子:京城两位地产大腕甲、乙打嘴仗。
甲:先生自称地产界“×××教”,楼市何去何从应了如指掌。实乃房地产业之“方向盘”也。
乙:足下营运地产,如姜太公之封神,忽而“××运动”,忽而“××系”,所向之处无不风起云涌,更如行业“发动机”。
甲:哈哈,我们是在“青梅煮酒论英雄……”乙:实话实说,地产英雄惟吾尔(只有我和你)!
看客:假使消费者不买账,“方向盘”、“发动机”管什么用?
甲、乙愕然:消费者才是发动机?
有什么样的消费者就有什么样的开发商
这是一种必然因果关系,因为特定购买倾向和消费观的存在,才出现与之适应的开发商,而不是相反。最早人们买房是为了满足“有其居”的目的,后来对地段、环境等都开始挑三拣四,开发商也不得不表现出对这一方面的关注。
西安一位开发商认为,开发公司是专门从事这类产品的开发和市场调研的,因此比消费者更了解市场。但更多的人则认为,应该让消费者说了算,因为房子是卖给消费者,而不是开发商自己留用的。西安的开发商喜欢把消费者当成自己的兄弟姐妹,而不是口头上称道的上帝,把消费者架空,要把这些体现在一砖一瓦一举一动中。业界旗帜人物冯仑说法精到:“巴结客户,重用自己。”他认为,多年的经验使开发商看到,单纯依靠政府和银行的企业死了,面向客户和市场的企业活了。“以老板为市场,以银行为客户,以政府为经理,以调账为利润”的做法实际上把很多企业引入坟墓。市场是永续的,要长期开发市场,除了“巴结客户,重用自己”,别无选择。
据统计,去年全国空置房新增1100万平方米,虽然说这是市场摩擦的结果,实质上是消费者对市场的反抗行为。一些楼盘畅销,另外一些楼盘却滞销,说明了什么呢?评价楼盘好坏是一个系统工程,但钱在消费者腰包里,盖不盖房子由你,买不买房子由他。消费者不是主体又是谁呢?
试想,假如让几个人去干同样一件事情,结果可能会五花八门,有些会让人满意,而有些结果则会被人抛弃。选择消费品和消费方式是消费者的事情,对楼市来说,应该有这样一句话,顺市场者昌,逆市场者亡。有什么样的消费者就有什么样的楼盘
基于当地经济实力和消费水平,大盘在风靡沿海好几年以后,才在西安尘埃落定,成了楼市迟来的爱。多年来,由于交通配套和汽车普及程度的问题,城区内一直是开发商们的主战场。西安大盘时代虽然借助了外地的经验,但消费者的需求应是主要的市场原动力。因为房价的原因,消费者希望像买大白菜一样买楼,而大盘运作的成本相对较低,使这种愿望成为可能。
消费者有自己的选择,这就像婚姻一样,要崇尚自由恋爱。消费者看好在一些地段经商,所以写字楼和商铺拔地而起;消费者买菜、停车不方便,紧接着车位和农贸市场随之建设起来;消费者希望住宅不是在工业废水和废气的笼罩下,于是地段越来越郊区化;消费者需要生态、健康、环保、节能的居室,第四代住宅便在市场出现并叫响。
在层高选择上,消费者各怀心思,开发商也投其所好,多层、小高层、高层百花齐放;人们希望居家与自然亲近,开发商便在选择地段时尽量考虑周边生态环境,小区里开始大面积造景;消费倾向和消费观使人们对某些地段共同看好,开发商选择地段时也集中在这些人气旺盛处,逐渐形成一些热点地段。很多开发公司都有专门的市场调研机构,一方面是制定策划方案,更重要的是把握市场脉搏,知道消费者需要的理想楼盘。有什么样的消费者就有什么样的市场
在西安,消费的主体是工薪阶层。据有关部门统计,西安人月均收入为700元左右,按6—10倍的房价收入比计算,房价应在10—17万元之间。因为中低收入者所占比例较大,中低档房的需求量非常大,因而西安的房价不可能过高。一些销售不畅的楼盘大都栽在价格超出消费者的购买能力这点上,有价无市现象的出现,本身就是对开发商的惩罚和对方案的否定。
西安现在的人均GDP为1000美元左右,一般情况下一个地区人均建筑面积在30平方米以内、人均GDP在800-1500美元之间时,是住宅发展的高速期,西安正好处在这个水平。有关统计表明,西安至少有25万个家庭急需购房,目前的开发量还远不能满足这一需求。即使在这种情况下,很多新建小区依然有10%以上的置业者还在进行着二次置业或投资;加之“新西安人”越来越成为楼市的重要消费群体,这一群体主要是外地来西安就业的年轻白领。建筑面积60-100平方米的房屋需求量非常大,所有这些都使得市场需求进一步拓宽,使房地产业发展空间宽广。
去年,土地购置面积同比增长超过一倍以上,西安同样是这一强劲市场力量推动的结果。在陕西其他地市也表现出类似情况,比如宝鸡仅去年新设立的开发公司就有26家,占总数的1/5强。这种情况必然会造成市场活跃度提高,也会加剧市场竞争。正如专家所言:消费者创造了竞争力。(虎子)