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业界预言大盘时代的到来,也有人称之为新时代的“新造城运动”———这是一次崭新的城市运动,是一场建立国际化都市的造城运动,启发良多,意义非凡:政府在城市化进程中应扮演什么样的角色,开发商应如何应对,大盘开发应怎样启动,看不见的市场之手与看得见的政府之手应如何跳和谐的双人狐步舞……凡此种种,“大盘时代”的来临究竟给中国房地产业带来了什么启示?
其一,房地产理论指导下的大盘开发,必须采取复合概念地产开发模式,由于是多兵种、大规模协同作战,总谱和开发策略的设计及资源整合和操作平台的搭建非常重要。大盘开发需要整合和考虑的因素极为广泛与复杂,由此对其它关联产业的带动也非常之大。围绕着住宅产业,将拉动如建材、花卉、休闲、餐饮、零售业甚至设计、广告、媒体、印刷等一大批行业。这正是市场经济的奥妙和魅力所在。星河湾最多时有5000人奋战在工地上,新技术新工艺的开发和利用上百种,各种材料的应用上千种,光是乔灌花草就有一百多个品种。同时调动和整合了国内国外包括建筑规划、园林设计,水处理、高尔夫球场设计,媒体、广告、营销代理方方面面的力量。南国奥园对奥运资源的整合嫁接,体育养生概念、学村概念、高尔夫生活的演绎更是下足了功夫。
每个大盘都必须有自己的神韵和蓬勃的创新能力,简单地盖房子或盲目照搬、克隆,在大盘的竞争中必会被淘汰。
其二,在城市化进程中,政府规划是只看得见的手,市场机制是看不见的手。政府和发展商如何互动,是中国城市化运动中的大学问。在快速发展的城市化过程中,市场的力量往往超过政府的力量。开发商们将越来越多地扮演政府原来的角色。一些超大型项目的开发,实际等同于建一座新城,所有市场需求,都是开发商们整合的要素。所以,出现了开发商花上亿元,盖好校舍求名校入住的奇事。以至华南板块一夜之间,聚集了广州乃至北京的数座名校。此外,医院、商业中心、文化娱乐中心都有发展商在投巨资开发,这就是大盘时代的奇观,这就是房地产的威力。政府几十年也做不起来的事,市场把它做了。这就是市场的巨大力量。
实践证明,当政府不能像上海浦东建设一样,没有雄厚的资金和财力、能力进行大规模的城市建设时,可以将发展商作为开发城市的一只手,将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发,借发展商之手,完成区域内的商业、文化、生活配套。
其三,房地产业将面临着重新洗牌。根据“二八定律,20%的企业占据80%的市场份额,80%的企业占据20%的市场份额,再将此定律联系中国房地产当前的市场表现,你会发现,中国的房地产市场仿佛正与之相反。这一“反二八定律现象,也从侧面印证了中国地产尚不够成熟和尚有的可持续发展空间。纵观一些发达国家地区的房地产市场的“洗牌之路,不难发现,“重组大多是以大盘的出现为端点的,随着大盘围城的市场格局日渐凸现,市场逐呈两极分化状:大者更大,小者更小。伴随着“重组”的日渐深化,大多数实力不济者纷纷于“重组”中消亡,而少数者则在重组中更加壮大,以至最终市场皈依于“二八定律所描述的市场占有额度。由此,我们看到,大盘的出现不仅是市场发展的必然规律,更是市场重组的一个显著标志,它一方面使得实力强劲者敢于问鼎大盘并逐步在竞争中做大,另一方面也迫使一些实力、资金薄弱者因无力做大而最终在竞争中淘汰出局。