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就当前房地产市场运行情况、近期是否可能出现像90年代初期曾经发生的“过热”问题。不久前,建设部组织有关专家赴北京、上海、重庆、广州四个城市进行了实地调查,并对其他计划单列城市、省会城市和部分重点城市进行了书面调查。近日完成的调查报告认为,当前房地产市场总体上是健康的,局部地区有“过热”苗头。如能及时采取必要的调控措施,近期是不会出现类似于上个世纪90年代初期发生在海南、北海等沿海城市“房地产过热”的情况的。
市场运行:总体健康局部偏热
调查报告说,2001年1—11月,全国城镇房地产开发完成投资、新开工面积、竣工面积、销售面积均保持较高的增长速度。房地产开发到位资金5535亿元,同比增长29.3%(其中:国内贷款占21.7%,增长23.0%。企业自筹资金占29.6%,增长29.8%)。商品房价格同比增长6.1%,其中,商品住宅价格增长6.6%。商品房空置面积增长2.6%,其中商品住宅空置面积增长1.3%。
房地产业的快速发展,对于改善居民的居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要作用。但在发展中,局部地区也确实存在一些问题。
一是一些城市存在新开工面积增长过快、开发规模过大、土地供应过量等问题。据35个大中城市调查显示,北京(77.3%)、杭州(63.9%)、济南(65.9%)、福州(53.6%)、呼和浩特(154%)、贵阳(92.9%)6城市新开工面积增幅超过50%。有的城市还存在过量供应土地的问题,如,呼和浩特市,2001年1—11月,已批土地面积达230万平方米,超过了前5年已开发土地面积的总和。
二是房地产开发结构不合理的问题在部分城市依然存在。有的城市不顾当地的经济实力和居民的承受能力,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业用房,而适应中低收入家庭的低价位住房却出现结构性短缺。特别是经济适用住房政策在部分城市未能得到很好贯彻,供应总量不能适应中低收入家庭的住房需求。
三是部分自有资金不足的房地产开发企业靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发,一旦商品房销售不畅,资金不能及时回笼,将会导致工程难以继续建设,引发连锁反应,隐藏着一定的金融风险。据对重庆、郑州等7个城市调查显示,房地产开发企业拖欠工程款占拖欠的施工企业工程款总量的40.23%。
可避免重蹈上世纪90年代覆辙
调查报告说,观察目前房地产市场运行总体健康、局部地区“过热”的情况,与上世纪90年代初期相比,有明显不同。
一是完成投资的增幅远低于当时的增幅。与上年同期相比,2000年房地产开发投资增长19.5%,销售面积增长26.9%;2001年1—11月开发投资增长29.7%,销售面积增长21.6%,投资与消费保持了协调增长比例。而1992年全国房地产开发投资增长117%,销售面积只增长40.4%;1993年开发投资增长164%,销售面积只增长55%。
二是土地供应量的增速明显低于当时的增速。2000年全国完成开发土地面积比上年同期增长22.2%,2001年1—11月增长31.6%。而1992年比1991年增长175%,1993年比1992年增长96%。
三是房地产开发项目贷款受到严格限制,增速明显低于当时的增速。2000年房地产开发中国内贷款比上年同期增长24.9%;2001年1—11月增长23%。而1992年国内贷款比1991年同期增长141%,1993年比1992年增长77%。
四是商品房价格稳中有升,但涨幅远低于当时的上涨水平。2000年全国商品房价格涨幅为6%,2001年1—11月为6.1%。价格上涨主要是由于低价位商品房供应减少,属于结构性问题。而1992年年底与年初相比,全国房价平均涨幅达到51%,海南等热点地区和一些城市涨幅超过1倍。
五是商品房供求基本平衡,投资增长主要是由需求拉动,个人已成为住房消费的主体。2000年商品住宅销售面积占同期竣工面积的比例达到82.4%,2001年1—11月达到98.5%,而1993年只占53%;商品住宅销售面积中,2001年1—11月,个人购买比重达到93.9%,而1991年和1992年商品房主要是集团消费,个人购买的比例仅为33.9%和36.1%。
此外,目前的住房消费环境和法制环境与上世纪90年代初期相比也有了很大变化。鼓励住房消费的税收政策体系基本形成,开放住房二级市场的政策障碍已基本消除,城镇居民特别是中低收入家庭的购房积极性基本调动起来,适应中低收入家庭购买的低价住房供不应求。银行或银行附属机构直接投资房地产已被严格禁止,银行信贷已由开发贷款为主转向个人消费信贷为主。《城市房地产管理法》等一系列法律、法规的出台,以及上海、广东、四川等省市通过提高商品房预售条件,限制土地炒买炒卖、控制土地过量开发等手段加强房地产市场的调控,“炒楼花”等容易引发泡沫的市场行为已被严格限制。 (谢然浩)