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“安身立命、置业成家”乃人生首要,在衣食无忧的现代都市人群中,越来越多的人已经不再满足于偏居一隅,追求舒适、个性的生活成为人们更高层次需求的集中表现。在北京青年报最近的一次调查中显示:有31.69%的被访者表示,今年有买房意愿,这个比例在网上被访者中竟达到了50%。
然而在真正考虑买房的人群中,仍有大批持币观望,犹豫不前的消费者,个中原因不一而足,而今年3·15房地产问题投诉方面的数据却反映了置业者关心的新焦点———物业管理。中国社会调查事务所的另一项调查也表明:在与购房有关的问题中,消费者最担心的也是最关心的问题仍然是物业管理服务问题,其不满意度高达90%。同时,近一段时间接连发生的物业纠纷,也使得物业话题成为“两会”的热点之一。
为什么物业管理纠纷会突然增多呢?以笔者的观点看来,在发展迅速,甚至超出市场成熟速度的中国房地产业,物业管理问题的突出是必然的。从广义角度来看,房地产商营销的不仅是不动产本身,而是一种“生活”。对于大多数置业者来说,购房是一项长期投资,需要考虑的不仅是房屋本身,还要有环境、氛围、发展、升值等诸多条件。而房地产商经营的是一个项目,有投资与盈利的周期,不可能为业主“包办”一辈子。这种矛盾导致物业管理成为一个开发商难啃的“硬骨头”,同时也是业主们难以下咽的“酸果子”。
然而,“塞翁失马,焉知非福”。
大量暴露的物业管理纠纷既令人担忧,也向有心人透露出一个商机:物业管理的专业化市场。无论目前物业管理质量低下的原因是什么,这种状况都不会持续太久了。业主对物业管理的关注越强烈,对物业管理市场的需求越旺盛。
笔者以为,以目前模式运作的物业管理企业,无论作怎样的结构调整、管理优化,都不足以满足业主的真正需求。市场需要的是独立于房地产开发商,依靠开发房地产项目附加值,面向业主提供服务来获取利润的企业,需要纳入市场运行的从事物业管理的真正意义上的企业。这种企业对于房地产项目的介入,不是从楼盘销售开始,而是从项目规划开始,包括项目的监理、实施控制,一直到后期配套设施的完善,都有自己的定位与盈利模式。
正如服务业会从制造业剥离一样,物业管理也会从地产开发中独立出来。这是物业管理企业需要面对的挑战,也是机遇。更多的业主关心物业管理,也意味着物业管理有着广阔的潜在市场。随着房地产的发展,物业管理市场也面临深化、细化与层次化,随着物业管理重要性的提高,业主在物业管理上的投入也会加大,今后物业管理也会与其他商品一样,实现从功能到质量到品牌的发展趋势,通过在竞争中优胜劣汰,使得资源配置优化,形成规模效益。将会形成物业管理的专业化、大规模的产业集团,为不同地产商的客户群提供优质高效的服务,甚至“反客为主”,通过雇佣地产开发商而成为房地产项目的主要角色。如此,物业管理将进入成熟、稳定的良性循环,业主们也会迎来阳光明媚的春天。(毕帆)