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由于免收中介费, 房屋存银行租赁业务两年前登陆京城时,就受到百姓的喜爱。现在该项业务在北京已经是遍地开花,这本来是件好事,但许多小型中介公司在操作时,向承租者收取半年以上的房租,却向房东承诺每月一付。房屋银行已成为一些中介公司集资敛财的捷径。小公司操作房屋银行其风险有多大?京城的房屋银行存在哪些问题?如何使房屋银行业务变得火爆而有序?
■品牌中介公司退出房屋银行
曾经以“轻松房东”(实则房屋银行)而叫响京城的老牌中介公司鑫尊房地产经纪公司,日前宣布该公司放弃此项业务。据悉,在京城推出此项业务的中介公司中,“鑫尊”的业务较规范,信誉度较高。其业务空置期每年只有30天,房屋存入与租出之间不存在差价,为达到此目标,该公司组织出租、承租双方见面。凡是最终谈判价超出了房主的底价,溢价部分由房主享受。该公司按季度预付给出租方房租,向承租户代收租金时也是按一个季度一收。为保证房东房屋内的设施、财产的安全,鑫尊还特地免费赠送给房东中国人民保险公司北京分公司承保的“金锁”家庭财产综合保险。这些业务一经推出,令京城房主耳目一新,市场反应很火,其业务也从一个店推广到其七个分店。为什么鑫尊在市场火爆时隐身而退呢?据该公司相关负责人任莉表示,房屋银行门槛太低,又缺乏必要的市场调控,导致大量的中介公司都经营此业务,这些中介公司良莠不齐,其中相当一些是证照不全的中介公司,一旦职能部门对这些小公司监管不严,就很可能出现欺诈和非法敛财的现象,败坏整个行业的名声,鑫尊是租赁行业的一块品牌,而且很重视自己的声誉。这是其退出该项业务的主要原因。
■小公司搞房屋银行太悬
房屋银行到底有什么问题?据“鑫尊”负责人介绍,其一,不透明交易,不安排承租、出租双方见面,以便吃这两者的月租差价。这一点与一些中介公司的普通租赁业务一脉相承。其二,一些中介公司虽然也实行免交中介代理费,但另行增设了更多的赢利点,使房屋银行失去了它的最大优势。其三,也是最重要的,此项业务的门槛太低,只要有4个经纪人和10万元的注册资金,便可从事这项一本万利的业务。
同样在京城推出此业务的品牌中介公司——“我爱我家”总经理陈早春也表示,小公司,不管是正规的还是非法的,都不具备开展房屋银行的能力。正规的房屋银行业务需要公司有雄厚的资金作为后盾。以什么价格收房,才能兼顾到房东和公司的利益,公司收进房屋后,如何争取稳定的客户群,一般地,一套房源需要八九家客户与之相对应,才能顺利地租出。租赁前后的服务也很多,如租赁前的打扫、粉刷和装修,租赁中衍生服务,以及租期结束后,交接服务甚至赔偿,这些都是小公司所不愿意或无力办理的。但非正规的小公司往往首选的就是这个业务,它们利用对承租、出租方不同的付租方式,将经营成本减到最低限度。由于成本小,压力也小,一个月成交几套房屋就能实现赢利。
北京品牌公司“精品家园”的总经理任朝辉表示,该公司一直未曾推出房屋银行业务,最主要的原因是,按正规操作模式经营的话,对于中介公司来说,风险大而且利少。再有,就是市场上许多小公司都违规操作此项业务,品牌公司此时介入是不利的。实际上,小中介玩猫腻,利用付租方式的不同吃差价既背离了中介的职能,对于广大房东房客来说是极其不利的。
■非法房屋中介半年可卷50万
记者走访了另外一些品牌中介公司的负责人,据他们介绍,房屋银行业务是一些不法中介用来作为沉淀资金或是洗钱的最好手段。年前京城租赁业内曾出现过一起洗钱事件,一位外地青年以另一位合伙人的名义在京城注册了一家中介公司,主要从事差价换房和房屋租赁业务。他以高于其他中介公司的租价来吸引房东登记出租,条件是一月一付;又以更低的租金吸引房客来承租,条件是一年一付。房东房客皆大欢喜,纷纷前往,没半年,在该公司登记的房源就有100多套。该青年在集敛了50多万元租金、押金后,神不知鬼不觉地消失了。该公司的名字也随即在媒体的广告版面神秘消失。此事在业内反响很大。
据一些中介公司工作人员介绍,该青年今年又回来了,且重操故业。
■整合租赁业是时候了
据了解,房屋银行业务来源于贵州,该模式是由该省政府领导下,由各职能部门密切配合,由省房屋置换中心按市场规律实施的,摒弃了所有可能出现的问题。该模式上市运营了半年,贵阳市近半数小中介、非法中介倒闭。紧接着全国各地出现了学习贵州的热潮。其中上海是最成功的跟进者。据专家介绍,成功者经验告诉我们,要想使房屋银行火爆而有序,至少要有以下几个条件:政府职能部门密切配合,并出台相应法规,加大市场规范力度。对房屋银行实行高门槛制,出台实施细则。实行透明交易,禁止吃差价。
一些专家也表示,不仅房屋银行,普通的房屋租赁业务也需整合。尤其是住房三级市场即将打开,需要对租赁市场做一次大手术。(赵国明)