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“进入3月份,到中介公司登记出售已购公房的房主增多了。但是,并未像购房人期待的那样,房价由此降下来,许多房主的报价仍很高,二手房成交量没能迅速增长。”有房屋中介公司的工作人员这样告诉记者。那么,为什么越来越多的房主愿意拿出自己的房子进行交易?房主卖了旧房后,购置新房吗?导致旧房房价居高不下的原因有哪些呢?带着这些问题,记者走访了本市几家房地产经纪公司。
■二级市场政策调整、二手商品房的大量上市使房源增多
据我爱我家公司企划部的熊佳倩女士介绍,去年12月中旬,北京市国土资源和房屋土地管理局下发了“关于调整《关于实施〈北京市已购公房上市出售管理办法〉的若干规定的通知》”,清除了原产权单位困扰已购公房上市出售的几大障碍,降低了二手房交易的门槛。这使得许多受单位“住满五年”等限制的已购公房,也可以自由上市了。但是,一二月份是房地产交易的淡季,人们忙于团聚过年,无暇顾及房屋买卖,所以,中介公司的房源上不来。而到了三月份,买卖房屋的大事重新提到日程上来,中介公司接到的房源登记自然增多了。
兴业安居房地产经纪公司的赵东焱经理则从该公司登记的房源情况及客户心理入手,分析了3月份房源增多的原因:一方面,商品房的二次交易增加了,这类待交易的商品房多为1993年至1999年之间建造的,户型相对落后了,由于种种原因,小区的环境、居住品质都受到了影响,于是,房主打算购买或已经购置了更高品质的新建商品房;另一方面,许多房主听到“今年下半年,中央直属机关的公房将能够上市交易”的消息,担心未来的二级市场房源多了,房价会跌落,所以决定现在出售,卖个好价。
■房源总数不如想象得那么多
也有业内人士对上述几种意见不能认同,他们认为,现在说二手房的房源增多了,为时过早,即使本月在房屋中介登记的房源多了,也是相对于一二月份而言。从许多房屋中介登记的房源数量看,与去年同期差不多。而且,不少房主都是同时在好几家房地产中介公司进行登记,一套房源会在几家不同的中介公司的信息库中出现。因而,房源总数不如想象得那么多。一位中介公司的经理告诉记者,虽然前来登记的房主较多,但是其中一些房子的产权性质不清晰,如使用权的房屋、中央直属机关的公房,现在尚不能上市买卖。
■需求量大使旧房房价居高不下
谈及北京市的二手房房价始终居高不下这个问题,业内人士认为最重要的原因是房主对房屋售价的期望值过高,他们往往强调自己房屋所处的地理位置有多好,经常参考周边新建商品房的销售价格进行报价,而忽略了户型设计、建筑材料、设备、小区物业、环境等存在的缺点和不足。据了解,现在出售旧房的房主仅有20%是准备购买新房的,而绝大部分房主是为变现,他们不在乎房屋是否能迅速出售,只关心房屋能卖尽可能高的价格。另据房地产中介公司的业务员反映,一些拿出旧房进行交易的房主有多套房产,他们也经常是“一口价”,不管评估机构的意见,也不与购房人商量。
其实,房主之所以把房价报得这么高,主要是认为需求量多,自己的房是“奇货可居”。兴业安居的赵经理称,目前,二三十万元的二手房的降价空间不会很大了。北京许多地方拆迁,不回迁,像西单、北新桥的拆迁款都比较多,所以,拆迁户对城里二三十万元的旧房需求量非常大。
■二手房价与商品房价有关
北京市中介事务所的杨晓所长则认为,北京二手房的房价居高不下与一级市场过高的房价有密切联系。杨所长说,人们通常希望卖掉旧房所得的房款,与购置一套商品房的价款的差距小一些,所以,改变住房二级市场的交易价格还有待商品房降价。
■有的房屋中介加价售房
房地产评估师陈嗣涛先生认为,旧房的房价高,也有房屋中介加价的因素。有时,房主的报价并不高,而房屋中介通过独家代理、收购旧房等手段,先向房主结清房款,然后加价卖出。一些吃差价的房屋中介向记者透露,自己公司吃差价,主要是房主拒交代理费及收益分配等费用造成的,这部分钱只能转嫁到购房者身上了。
一位房地产中介公司的总经理建议,二手房房主报价时,应该合理考虑各种因素,正确看待市场。如果房主的报价合理,房地产中介将在第一时间促成买卖成交,这对房主来说是件好事。(黄兰)