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随着国家宏观调控政策的连续实施,以及土地、住房等各项改革的不断推进,我国房地产市场正逐步趋向规范化、理性化,旧的格局开始瓦解,新的市场规则逐渐形成,楼市正从“百舸争流”进入“狮王争霸”时代,开发商的“大整合”、“大重组”、“大扩张”已成必然之势。目前,北京房地产市场的规模在各大城市中仅次于上海,由于在政治、经济、文化等方面的特殊地位,占领北京房地产市场这一制高点,已成为众多外商、外地、外行开发企业扩张发展的重要目标。在这种情形下,一直占据地利优势的京城房地产企业,特别是大型房地产企业的发展状况就格外引人关注。那么,目前京城的地产“大鳄”究竟有多大,其发展情形如何呢?
北京地产“大鳄”不太多
据有关资料统计,截至去年底,本市一级房地产开发企业只有北京城市开发集团、北京天鸿集团、北京住总集团、北京城建、北京建工集团、北京大成集团、北辰等31家,有各类资质等级的房地产开发企业也不过100多家,而活跃在京城房地产市场中的千余家企业则多是属于项目公司性质。
目前,一级房地产开发企业年平均投资规模为30亿元左右,是二等级企业平均投资规模的3倍、三等级企业的6倍左右。而在“其他”类型的开发企业中,由于有不少外商投资企业以及其他大型公司投资的项目,平均投资的规模已超过了三级、四级开发企业。有关数据显示,2000年本市一级房地产企业年施工面积平均为28.92万平方米,为二级企业的2.2倍、三级企业的4.2倍,而竣工面积、新开工面积等指标也反映出了一级企业规模的领先地位,但与其他企业的差距并未增加,还没有形成非常大、难以超越的距离,企业规模实际上仍处于相近的档次与水平上。
市场缺少“霸主”
目前,本市具有一级资质的房地产开发企业,虽然在投资与开复工面积等指标上都领先于其他各类开发企业,但这些大型企业在市场上仍然没有占到足够影响市场走势的份额。一级企业总投资规模虽然占到北京市房地产总投资规模的30%左右,但企业平均份额只有0.7%,最大的房地产企业投资额只占市场总投资额的3.7%。据最新统计结果显示,从整个市场的供应状况看,一级企业施工面积只占市场全部施工面积的18.8%,企业平均份额为0.6%,其他各类未定级别的企业施工面积占全部施工面积的62.0%。一级企业竣工面积、新开工面积占全部市场的20.4%、17.4%,企业平均份额分别为0.7%、0.6%。小型公司、项目公司形成了市场上的主要供应量。从土地购置面积情况看,一级开发企业平均购置土地面积量为“其他”级别的1.8倍,是二级开发企业3.5倍。一级企业全部土地购置面积占全年土地购置面积的8.7%,平均购置土地面积占0.3%。超过85.2%的土地被“其他”公司购置,没有“地主”优势的外来公司成为土地购置大户,想要瓜分“蛋糕”的人越来越多了。
大型公司数量较少,各公司所占市场份额低,在市场上并未形成规模优势;规模更小的公司由于数量多,形成了市场上主要的供应力量;市场发展还没有出现强者愈强趋势。市场中“霸主”型的开发企业也并未出现。竞争加剧,亟待争先
以本市去年新开住宅项目为例分析,全年242个项目,规划总建筑面积3578万平方米,分别由222个企业开发(未计入参股、合作等形式),每个企业平均开发项目面积为16.1万平方米。新开项目规模在前20位的房地产公司,平均新开项目规划面积为67.5万平方米。在这20个企业中,北京市一级开发企业只有大成开发、房山房地产开发、海开、顺义大龙城乡、丰台区城市建设等几家,只占20个企业中的30%,新开盘项目规划面积占20个企业新开盘项目面积的32.3%,其中“外来户”、新面孔占了相当份额。在2001年开盘的全部住宅项目中,北京市一级开发企业所属项目规划面积占全部新开项目规划面积的15.6%,这一比例虽然不能代表各公司实际开工面积,但也在一定程度上说明北京市一级开发企业所占市场份额变化状况并不明显。北京市一级企业平均新开盘住宅项目规划面积17.6万平方米,比全部有新盘项目的企业均值16.1万平方米仅仅高9.3%,并没有体现出明显优势。与此相反,外地、外行、外资等却为北京市带来了许多新面孔,市场份额将面临着进一步被瓜分。
针对上述状况,业内有关人士认为,随着国内房地产市场逐步开放与完善,本市房地产开发企业将逐渐丧失土地成本优势、政策优势、社会资源优势,特别是在我国加入WTO五年后,将允许设立外资房地产企业,即使考虑到房地产市场的地方特点,考虑到境外大公司经营比较分散,但如果我们的房地产开发企业特别是大型开发企业不能迅速提升自己的规模效应、品牌效应及市场竞争实力,到时将难免出现小艇与航母的抗争局面。(公衍奎 李霄峰)