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3月16日,著名策划人王志纲来到北京发表演说,并且在会后就听众关心的一些问题发表了自己的看法,本来很热闹的北京楼市就更加热闹了,在这几天沙尘暴频频降临的同时,北京楼市却刮起了王志纲旋风。
王志纲,1955年出生于贵州?1982年毕业于兰州大学经济系,曾是新华社记者,长期从事国家宏观经济题材的调研和报道工作。1994年离开新华社,1995年创办工作室并担任首席 策划。几年来,王志纲工作室先后为碧桂园、昆明世博会、茅台集团、重庆龙湖花园、奥林匹克花园、星河湾等企业和项目提供战略咨询和策划,取得了良好的社会效应。
星河湾成功的原因是靠实力、决心和策略
“华南板块”是位于广州市番禺区临江的一块近20000亩的土地。随着广州珠江快速路的通车,八大开发商瓜分了位于番禺区的“华南板块”。在这八大开发商中,只有星河湾的开发商宏富房地产公司名不见经传。我们给星河湾制定了开发策略,对于占地1200亩的大盘,不同一般小盘的策划。如果说小盘是一支独奏曲,那么大盘就是一支交响乐,必须要整合各方面的资源。如果说以前的竞争是从做“看得见摸得着的”比产品、比技术的层面,走到了“看得见摸不到的”比环境、比景观的层面,那么,往后华南板块在产品、技术、环境你好我好大家好的局面下,竞争必然迈进到第三个层面,比“看不见摸不着的”东西——品牌,包括品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式,但是星河湾的老板黄文仔认为,所有“看得见摸不着但感觉得到”的东西(文化)都是通过“看得见摸得着”的东西(物质)来体现的。
对于成熟的广州房地产市场而言,再做期房无异于自杀,最基本的条件是准现房,但星河湾却进一步做到现房美景再销售。我们提出在星河湾一定要做足水文章,星河湾利用“宝墨斋”独一无二的活水系统,而且又把几十公里外的国家一级保护水源——西北江水引进了社区,这样水源、水质都有了保障,同时又大大降低了成本?星河湾终于有了千姿百态的水景。沿江1.8公里的地段全做成实木地板景观休闲长廊,宛若一条精心打磨的玉带。人性化的配套功能设计,一个可与五星级酒店媲美的中心会所以及8个几乎不用花钱、像自家大客厅一样方便的园区泛会所。
在营销策略上,我们和《南方都市报》合作制定了“华南旋风计划”,在星河湾开盘前推出6篇纵论华南板块的文章和中国第一份“媒体楼书”。星河湾开盘均价4600元/平方米并带精装修的价格,做出低价位高档次的奇迹,2001年星河湾销量达到6.4亿,在广东排在第三名,华南板块第一名。
激情纵论京穗楼市
广州楼市比北京楼市早四年,目前的北京楼市就像1998年、1999年的广州楼市。以前,深圳由于地理的条件和先天的因素,深圳房地产业作为中国的样板间,一花独放。但是中国房地产的策源地是广州,广州房地产业开创了全新的商业模式,势必会影响全中国,广州楼市是全国的领头羊。前几年北京有开发商请我做策划,我一看就说,你不需要策划,只要能把房子盖起来就赚钱,因为前几年的北京楼市刚起步,而且多是集团购买,市场是卖方市场,开发商不需要研究市场,也不需要策划。但是到现在由于已经有70%的房子是个人购买,这就标志着这个城市进入了大众消费时代,开发商必须研究消费者市场,才能建造出消费者喜爱的产品。
北京有的项目做广告宣传设计师,这就像一个餐馆宣传厨师一样。房地产是一个综合性的行业,真正宣传的应该是它的综合实力,开发商应该有全局的理念。广州的开发商不喜欢说话,不像北京的一些开发商,比如去年在深圳开“住交会”,有些北京过去的开发商做了几个项目就在那里夸夸其谈,口水多过茶。我认为北京房地产业今明两年可能会得“重感冒”,因为北京地产有太多不规范的因素:价格高;销售不成熟,开发商总想瞒天过海;北京业主素质高,维权意识特别浓。现在全国各地有许多人用麻袋装钱进京搞房地产开发,这些炒地使地价越来越高,最终会转到市场中去。
至于北京的项目,有些还可以,如雍和.名家外立面很好,一栋洋房很漂亮,橘郡虽然没有创新,但是克隆的也行。虽然克隆是不可避免的,但是不能长久。北京许多项目没有创新,但是却很会编故事。近年来北京房地产纠纷很多,但是纠纷是不可避免的,开发商应为自己的不负责任付出代价。在未来的房地产市场,买期房将会越来越少,很多项目都会封顶才销售,有的甚至现房才销售,这样纠纷才会少些。我们坚信一条:冬天已经过去,春天还会远吗? (穆文斌)