|
||||
“分时度假”(TimeSharing)是旅游业人士翻译的词汇,其实按字面翻译是“时间分割”。它是在六十年代末为法国人发明,七、八十年代在美国得到发展,而于九十年代中期完善与成熟的。笔者于九十年代中期在国外对此进行了考察研究,并最早将它介绍到国内。这以后几年来,若干企业试图将其付诸实施,但都应客观条件不成熟或主观条件不具备而没能实现。
分时度假=产权酒店?
“分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系,不懂得的人往往将它理解为“产权酒店”,其实它们之间不仅有房屋类型上的很大不同,而且有销售方式上的很大不同,不是同一概念。
“分时度假”的本质在于“时间分割”,它是用卖房屋使用时间的方式,将房屋按时间切割成可以供多户人家拥有的使用权或者产权,一般是按星期为单位分割,并将其出售给不同的购买者。这就形成了这样一种形式:若干购买者共同拥有一幢房屋,但每户居民又是按不同时间段单独拥有这幢房屋。60年代末由法国人创造的这种形式,开始就是由几户居民共同购买一幢房屋。
定格“分时度假”
1、一个住宅区或若干幢物业,按一年52个星期,向购买者出售其中51个星期的使用权(另一个星期用于房屋维护),每个购买者都能从销售公司按时间购买特定的房屋使用权,而不必自己联系其他四、五十户来联合购买。购买后他可以按时间来这幢房屋居住,行使其使用权。
2、由于居住者的需要,其居住时间可以通过房屋管理机构,与其他居住者实行交换,而交换时间所住的房屋就不一定是原来购买的那套。这种交换就造成了所购买房屋与所使用房屋的分离,为更大范围内的交换创造了条件。
3、由于居住者需要的进一步发展,逐步形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的房屋使用交换,大批房地产开发企业纷纷加入分时度假公司,他们用“时间分割”方式卖的房子可以拥有更大的使用价值和更好的卖点。目前在世界上已经有60多家大型的分时度假集团,形成了巨大的分时度假网络,4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家,来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展为成年营业额65亿美元的全球性产业。
4、由于它与旅游业的天然联系,形成了适应这种居住者需要的旅游服务和交通服务。正因如此,这种住宅区或酒店现在多数是建在旅游城市和主要旅游区域,而不是建在市中心的。也正是由于旅游是有旺季与淡季区分的,分时度假房屋的度假权也一般分为四个档次,旺季时间卖的贵,淡季时间卖的便宜。不同时间段之间的交换使用是有条件的。
5、由于以时间分割的方式销售房屋的特殊服务需要,从一开始它就要求有饭店式的物业管理,现在已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务;如果购买者当年不去居住,可以委托物业管理公司统一安排出租,物业公司以租金收入替购买者交付银行的抵押贷款,扣除应缴的管理费用,或者返还给购买者。
6、由于各分时度假小区多少都会有一定时间段的剩余,分时度假集团就把这些剩余的星期集中起来,采用卖会员卡的方式销售。买一张会员卡相当于买一个星期使用权,会员卡也按不同的时段,价值分为三、四种档次。分时度假制发展到现在,有许多分时度假公司不再卖房号而是直接卖会员卡了。但这种卖卡方式也出现了许多弊病,为此不少国家的管理部门设立了相应的法规,对卖卡的条件予以限制,如要求卖卡公司向政府交纳风险保证金,或由监督部门查对卖卡数与房屋期数是否相符。
直面“分时度假”利益点
购买者不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。
第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式,有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋;
第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在自己家里的良好心理感觉;
第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。
开发者对于房屋的分时销售者好处理大。
第一,它可以使得这种房屋卖出更高的价格,在美国一般都相当于原来卖价的四倍,如一套原来只能卖25万美元的连体别墅,按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元,购买者还不觉得贵。其中的原因很简单,平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分,好的时段卖价3-4万美元,差的时段只卖1万美元,加上银行还可以对此实行抵押贷款,大部分居民都能承受得起;
第二、它创造出了新的消费市场,使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区,销售情况更加看好。在房地产低落期,它更成为企业抵御风险的重要措施;
第三,大的分时度假集团公司发展到现在,有不少已经不是自己建房,而转向销售型与管理型,其它企业只有加盟它们,才能有良好的信誉度和交换前景,而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假(IResortCondominium International),2000年的销售额为4亿美金,而其利润额高达1.9亿美金,是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业,包括物业管理、旅游服务、交通电信,和安置人员就业,都起着良好的作用。
“分时度假”遭遇尴尬
前几年也有外国公司进入中国推行“分时度假”,但是由于它们不了解中国国情和不符合实际,有不少失败的教训。主要失败在这些公司在中国本来没有什么可卖的房屋,却直接来卖“会员卡”。如一个国际性分时度假大公司在珠海卖一个酒店的分时度假会员卡,声称有50年的使用权,购买者发现这个酒店的合资经营权还剩30年,便以欺诈罪名将卖卡公司告上法庭;该公司曾称该卡可以进入国际交换,有人便拿着会员卡去领事馆办理出国签证,结果被拒签,也认为是受了骗,将卖卡公司告上法庭。因此国外公司和与之关联的国内公司,以直接“卖卡”的方式在中国销售是行不通的,有可能变为非法集资。
“分时度假”在全世界已成气候,在中国也肯定能搞成,问题是谁能搞成和由谁牵头能搞成。以时间分隔来卖房屋,是房地产公司最有条件开展的业务;实现房屋使用的跨城市交换,是只有大企业集团或企业联盟才能承担的职能。目前在中国开展分时度假业务的时机已成熟。目前中房集团正筹划将由十几个旅游城市的中房公司发起,联合有条件进入的其它国内企业,并与国际上的大集团合作,成立中国最大的分时度假集团,适时地将这种经营方式在中国变为现实。