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今后几年内,高档公寓需求量会稳定上升,公寓回报率也会提高。加之近期股市不稳定,这些因素都让人们把投资的目光投向房地产,特别是拥有内销外租权的“独立公寓”备受青睐。
独立公寓属于舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。目前国内的独立公寓以独栋的公寓楼为主一般不会超过200户,楼房的建筑风格与建筑成本较高,生活娱乐比较便 利,功能性较强,物业管理比较集中,具有酒店的感觉,私密性与专属感很强。
首先,因独立公寓的稀缺性(全北京市目前不超过十个项目),致使其在价格上具有最大的优势。一般来说,外籍人员群体的构成包括驻华使馆人员、外商和高级管理人员等,由于在华工作几年就要轮换一批人,所以他们通常不会买房,再加上补贴高,因此他们往往会带着家属租住品质高、租金不菲的高档公寓;同时一些外企高级管理人员,渴求生活在高品质氛围中,对这种独立公寓的整体环境也表现出很强的兴趣。投资型业主青睐独立公寓,正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。而内销房不能租给外国人,即使品质再好,租金价位也高不到哪儿去,租金收益自然会低一些。也就是说,投资可以“外租”的独立公寓,是用内销房的低房价买入,以外销房的高租金出租。
其次,由于外国人及外企高级管理人员既能够负担较高的租金,又希望入住高品质的独立公寓,除上面所讲的优点以外,一梯两户的居住环境,更为居住与出行创造了优越的条件;他们的进入将提升物业的整体租金水平,必将增加投资这里的投资回报率。就拿地处望京地区的“嘉悦精英公寓”二室二厅二卫(84平方米)为例,按照内销房标准,均价每平方米5500元、8成20年按揭贷款计算,首付款9万元、银行月供款为2400元,而同档次公寓的租金大约在每月每平方米5000元至6000元。按投资回报率算,投资者一般能够提前四、五年收回全部成本。
尽管内销外租独立公寓提供的是高品质的“涉外服务”,但物业管理费仍按内销标准收取。一般外销物业管理费约在每月每平方米5至8元,内销房物业管理费则为每平方米3到4元。