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3·15期间,西安有几家小区因对物业管理不满,自发要求成立业主委员会,令业界一片哗然。问题的焦点集中为自办物业,开发商和物业公司“穿一条裤子”,出现问题后一起对付业主;外聘物业遇到房屋质量问题时,又说房子建设时“先天不足”,相互扯皮……自办物业和外聘物业到底哪一种形式更适合于楼市呢?自办物业:长不大的孩子
前不久,中海物业董事总经理赵凯在西安的一次高峰论坛上表示,自办物业和开发公司是“儿子和老子”的关系,是开发公司为了满足自己楼盘的需要而设立的。因为是“自家人”,所以在一些事情的衔接上比较容易。但自办物业在成本核算和经营方面没有独立性和自主性,一旦有问题会由开发商来扛,这样的物业公司不伦不类,像是永远也长不大的孩子。
由于物业管理的利润相对低微,在西安一些自办物业甚至还出现亏损。所谓羊毛出在羊身上,开发商又把物业的亏损,通过提高房价的方式转嫁给业主。这样的结果牺牲了房价在市场的竞争力,削弱了总体赢利能力,实质上也束缚了行业发展。一些开发商表示,他们通过降低销售费用的办法稳定房价,同时把省出来的钱用来补贴物业管理,这种情况的长久性的确令人担心。另外,开发公司的发展也会制约自办物业的发展。
很多开发商认为,物业管理只是房产开发的延伸,因而自办物业公司管理自己楼盘,延伸自己的品牌和服务理所应当。实质上开发和物业是从一个产业链过渡到另一个产业链,是行业细化和专业化的必然结果,因而专业物业公司的普及将是大势所趋。专业物业:从简约朴素中求效益
尽管王石叫嚣,一般的地产公司利润率为7%,万科是11%。但房地产“薄利不薄”,是不争的事实。而物业管理是提供售后服务的,成本虽然不算特别高,利润的确也十分低微,而且这种服务需要长久和持续不断的进行,必须在每个细节上控制成本,才能保证最终赢利。因为物业服务是有偿服务,物管人员要吃饭、要养家糊口,在物业管理行业中人员工资占了很大的比重。中海物业有一个贻笑大方的规定,就是办公用的纸张必须两面都用完后才能废弃,甚至对一些公司比较正式的文件也不例外。一般情况下,纸张一面是通知,另一面可能是其他内容,公司领导绝对不会说这不规范,相反的,如果只用了单面便废弃,肯定会受到处罚的。何以至此呢?用业内专家的话讲,大钱让房地产商赚了,给物业留下的都是碎银子,一分一毛都得抠着花。自办物业VS外聘物业
物业管理与其说是延伸房地产业,不如说是为业主创造崭新生活,决不拘泥于扫地、看门和收电费。让专业物业公司接管一个小区的物业管理,对业主和开发商的关系可以起到缓冲作用。业主对开发商的不满,不会直接冲着他们,因为他们是第三方;对开发商的好感可以得到延续,因为他们是第三方,会使人们感到比较公正。因为是专业物业公司与开发商相互独立,增强了工作的责任心。对自办物业来说,如果开发商有很好的口碑,那么物业公司不仅工作方便,而且会得到业主的支持和尊重;如果开发商口碑不好,业主对开发商的怨恨可能变本加厉,一次集中在物业公司身上。
业内人士认为,专业物业和自办物业并存,同时表现出各自的优缺点,如果简单说哪种物业“好”或“坏”,显然过于武断、简单,在百花齐放的市场里,最终的优胜者将被市场认可。(虎子)