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俄罗斯推行大规模的住房制度改革已有10年之久,从福利性质的住房制度逐步向市场化住房制度过渡。政府通过向居民无偿转移房屋产权,迅速建立起比较发达的一二级房地产市场。目前俄罗斯人均住房面积已达到19平方米,但低收入居民住房难问题仍未得到彻底解决。
1991年俄罗斯开始推行住房私有化,所有居民均可无偿获得所住房屋的所有权,超标部分需自己掏钱购买。居民获得住房产权后,便可自由支配—出售、租让或赠与。住房无偿私有化的最大成果是使居民获得了改善住房条件的最初资本,二级住房市场迅速地建立起来,年成交量占不动产市场总成交量的80%。许多人通过卖旧房买新房,或出租旧房、用房租还贷购新房等多种方法改善居住条件。近年来由于经济形势稳定,居民收入大幅提高,房地产一级和二级市场十分活跃,房价也因此不断上涨。
俄罗斯人均工资3400卢布(1美元约合30.8卢布),国家建设委员会最新公布的全国平均房价为每平方米7990卢布,而市场价格远远高出这个标准。如在莫斯科,普通楼房每平方米居住面积已达到700~900美元。因此,如何解决低收入居民住房问题,成为政府关心的问题之一。目前莫斯科市政府尽力为教育、卫生、公安等吃“皇粮”部门的职工优先提供廉价的租用住房,同时开始建设经济适用房,住房困难的低收入居民至今还可去房管部门排队申请免费住房。但由于财政资金有限,每年市政府建房不多,莫斯科今年只能解决1982年~1983年排队者的住房问题。
与此同时,俄罗斯政府一直在鼓励各种抵押贷款购房方式,这种方式主要为中产阶级所接受。购房者首先首付30%的房款,并向银行提供收入证明,年收入2.5万美元以上的人,才有可能获贷款。由于俄罗斯通胀率一直很高,银行为防范风险一般只提供3至5年的贷款。近年来开始推行得到国家资助的购房储蓄,购房者先在指定银行存入相当于房价5%的钱,交至50%后可得到住房,余款3年内交清,贷款利息为8%,大大低于通胀率(最近3年的年通胀率约为20%)。政府还打算发放住房债券集资,加快住房建设,持有债券的人可优惠购房。
住房共用事业改革的滞后是俄罗斯住房制度改革的一大缺陷。住房共用事业指包括冷热水、电、气、取暖、维修、电梯、垃圾清理等30多项与住房有关的服务。目前这项费用主要由地方财政补贴,居民负担部分不足一半。据统计,2001年3口人之家55平方米的住房,这项费用每月仅为430卢布。这项补贴使地方财政负担沉重,影响经济发展。同时许多地方政府拖欠热力、电力、天然气等生产企业巨额债务,企业因缺乏资金经常停工,从而造成居民生活困难。房屋和各种管道长年得不到维修,公用设施老化程度达60%,有四分之一已经不能使用,事故频繁已危及居民安全。俄罗斯政府已下决心进行住房共用事业改革,作业试点城市的莫斯科从今年起要求高收入居民自愿全额全额交纳住房共用事业费,许多官员表示将带头交款。由于此项改革涉及千家万户,政府表示将慎重推行,逐步过渡到所有居民全额交费,对低收入居民给予直接补贴。
俄罗斯政府现已制定了2002~2010年解决住房问题纲要,确定了住房改革的基本方针,其最终目的是建立发达的房地产市场,开拓多种融资渠道,保障各阶层居民住上安全舒适的房屋。