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一套价格高达60万元的高档住宅,在1995年的天津市,恐怕对于大多数家庭来说都还仅仅只是一个梦想,一种憧憬,因为那时候天津市的人均居住面积不足十平方米、人均月收入只有几百元,很多人就是倾尽一生所有,恐怕也只能望洋兴叹。但是,就是这套关老太靠儿女帮助以及花去多年积蓄才买到的房子,当时关于它所有的责任条款就仅仅集中在两张八开的纸上,上面共计十三个条款,除去最后为合同规范格式、没有具体内容的三个条款以外,真正表述买卖双方具体责任和权利的内容只有区区十个条款。再仔细一路看下去,就这十个条款中所存在的漏洞和权利的不对等也是比比皆是。
概念含糊其辞
在这份合同中,通篇没有提到房子的建筑结构到底是砖混还是框架;在土地来源一款中,没有注明土地性质;在付款条款中,没有明确以什么面积计算房款(建筑面积?使用面积?还是套内建筑面积?);在保修责任一款中,提到建筑主体及主要设备保修12个月,但是易损件不在保修之列。何为易损件,合同中没有明确的表述,办理产权证时间不明确,仅说明房屋交付使用后办理,大家都清楚这个“交付使用后”的时间段可以无限期地延长……凡此种种,可以说,就因为概念上的含糊其辞,上述任何一款都有可能成为开发商与购房者之间发生纠纷的原因。
责、权、利一头官司
这份合同最大的不平等就表现在关于违约责任的约定方面:
首先,在交房违约一款中,合同中写到:如果开发商不能按期交房,按照全部购房款的1%向对方支付违约金,而如果购房者未按合同约定时间向开发商付款,将从合同规定付款期限的第二天起,每天按应付款项的万分之五缴纳滞纳金;合同中对开发商的交房延期没有约定购房者是否可退房,但是如果购房者未按时付款,却明确约定开发商不但可以收回房屋,而且还要扣除购房者的购房定金(定金为五万)及违约金。
在建筑面积核定一款中,只约定实际面积与售房面积有差别时,双方按照合同单价多退少补,这句话的意思就是说,房屋的建筑面积没有标准,开发商想盖多大就盖多大,购房者除了乖乖地掏钱以外没有别的选择,甚至都没有权利退房(关老太所购房最终的面积差为8.57平方米)!
在有关物业管理内容的一款中,规定购房者在入住前要签署《物业管理公约》,请问:在签订买卖合同时,凭什么要求购房者承诺入住前必须签署其并不知道内容的所谓“公约”?
重要的“遗漏”
由于这份合同过于简单,有很多非常重要的内容都被“遗漏”了。例如:合同中没有约定设计变更的有关责任;没有约定开发商如果存在产权纠纷以及债务纠纷的问题而应该承担的相关责任;没有约定任何环境以及配套的到位时间以及违约责任;在所有的条款中都没有约定违约金的给付时间等等,更不要提在目前签署合同时,开发商必须向购房者提供的房屋质量保证书和使用说明书了。(冯婉蓉)