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在房地产市场中,居民收入和房价水平之间的比率是近年来一个挥之不去的话题,不容回避。既然是市场,就会有买方卖方。而买方中又必然地包括着高、中、低收入的不同消费群体;卖方手中的房子也必然存在着高、中、低档价位的区别。他们与它们之间存在着一种怎么样的关系呢?
■房价是高是低永无定论,收入房价比只具有在整体意义上和平均值范畴内的参考作用,不具备普遍意义上和具体买卖对应关系中的衡量标准作用
近年来,围绕着北京市的住宅价格问题,各界人士见仁见智,看法不一。这里面由于各人所处的角度、行业或位置不同,得出的结论自然也就大相径庭。这些分歧不但表现为市场主体即买方、卖方和管理者三方之间的看法各不相同,而且在这三方的各自内部也有很大差异。广大中低收入者普遍认为住宅价格过高,可望而不可即;而中高收入人群对上万元一平方米的大户型豪华住宅,只要位置和户型均理想,照样趋之若鹜;房地产开发商一般都坚持认为自己的项目定价明智、合理、物有所值,很少有人主动承认房价开得高了。
细想起来,这也完全符合人们的一般市场心理逻辑。买方永远嫌价高,卖方则相反。而开发商也不是众口一词。其中,有些开发商对其他同行开发的不同档次的房价有过嫌高的微词,但不难看出,那里面既隐含着业界同行之间的分歧,又暗藏着竞争。而作为市场主体中的第三方即管理者,各级政府主管部门又是如何看待这个问题呢?
这里面也并非清一色。一般来说,由于利益分配机制等原因,如出于对税收、总产值、投资额、行业发展和政绩等等各不相同的偏好,对同一地区的房价看法就不尽相同。越是当地具体的基层主管部门,一般越容易倾向于认为本地的房价并不高,这无疑是因为较高的产值和成交额有利于维护当地的经济总量、总产值和地方税费收入;而越是更高层的上级主管部门往往越容易倾向于认为某地区的房价偏高,这往往是因为房价低平一些有利于全行业的均衡发展和迎合广大消费者的愿望,也可以缓和舆论中的较尖锐的指责因素。
如此说来,对房价高低的评估岂不是只有主观标准,而无客观标准了吗?其实不然。既然人们对房价的高低认识上存在较大的纷争,又很迫切地要论证自己的房价观,身边又无足以说服别人的客观参照标准,于是近年来,业界内有关人士就把在国外流行甚广的“收入房价比”概念引了进来,以期用来作为衡量房价高低的标尺。
“收入房价比”的含义大体是:居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。据考察者说,应为1比6至1比8之间;但也有人称为1比3至1比6之间或者1比8至1比10之间比较合理。所谓合理,就是市场繁荣、成交活跃而且价格稳定。且不论这其中有没有一个谱,姑且先按居中的1比6至1比8这一组展开讨论。这种说法一经传播开来,曾在许多场合为许多人士所引用。尤其是去年二季度以来,常被有关人士用来证明北京市的房价高得离谱。这当中有人说2000年北京市高达1比11,这是很客气的;还有的甚至说已经到了1比22,令人“震惊”!
而事实上,北京市2000年度的户均年收入约为3.2万元。这是依据人均年可支配收入为1.035万元,按城镇户均3.1人计算得出的结果。考虑到还有非可支配收入一块,则人均年总收入理论上应大于3.2万元。而与之相对应的房价应该如何采信呢?按理,应该用足以购得当年全市城镇户均所拥有的房屋面积和同期全市房屋成交平均价的乘积作为可比房价。
2000年北京市城镇户均住房为建筑面积50平方米左右。按照当年全市房价每平方米4557元计算,合计应为套均22.8万元。计算下来,北京的收入房价比约为1比7。如把二手房考虑进去,按新旧房价比例为1比0.7计算,则二手房每平方米为3190元,新旧房价的简单算数平均值约为每平方米3870元,全市的收入房价比约为1比6。这样比,就基本体现了户平均收入、户平均拥有的住宅量和全市平均房价的口径可比性完全一致,可以归纳为“三平均”。
由此也不难得出,在国外广为流行的收入房价比,的确具有粗线条的在总量范畴上动态平衡的参考意义。本市房地产市场的实际状况也与其有相当的吻合性,恰好处于考察者们首肯的1比6至1比8这一区间的中下限,本不应再存争议。也正是在这个大的背景下,本市的房地产市场已经显现出了相当程度的快速发展和相对稳定、活跃与成熟。但争议却实实在在地发生并存在着。争议点在于把北京的收入房价比说成了1比11,甚至1比22,并以此证明北京房价过高。
■收入房价比是一种处于随时被发展着的市场实践不断突破的动态表述性参数,不能作为僵化的逆向验证标准
有些人会说,因为北京市面上的商品房实际成交套平均面积为80平方米左右,用收入数与这种成套房价相比也有一定道理。怎么看待这一说法呢?实际上,这种成交的套平均面积值高于现有人均占有住房面积平均值的现象,恰恰反映出了住房条件改善的消费是按照梯级递退的方式展开的。高额商品的购买力一般是按照从市场启动的初期起,由先高收入再中收入后低收入的顺序分阶段释放的。可喜的是,经过十多年的时光,尤其在“九五”期间,购房主力人群已经从最高收入群体逐步下移到中等略偏高收入群体,当前处于在这个收入群体之中的购房者正逐步横向扩大覆盖面的阶段。
与这一过程相伴的是全市平均房价从1998年起至今在每平方米4557元至4787元之间230元的小幅波动中平稳运行了4年之久,而且在这4年之中,成交量屡创历史新高,更使这一阶段中所生成的价格表现出了与价值之间的十分柔韧的粘合特性。因而也可以认为,这是北京房价合理回归的必然结果,也就是合理的价位。如果说,五年之前的1997年北京人均年收入为7813.16元、户均约为24000元,而房价为每平方米5478元,当时的人均拥有房屋面积为14.36平方米,户均为45平方米,收入房价比曾摸高过1比10.2左右,超过了所谓合理范围,那么,到了两年前的2000年,随着房价的缓降和人们收入的稳升,收入房价比已经在1比7左右实现了对接。此后,如再套用明显高于现实的收入房价比来佐证北京的房价过高,难道不是很容易对各界产生误导吗?再则,就全国而言,情况也大致相当。2000年全国城镇户年均收入为近2万元,而房价平均为每平方米2304元,户均住房为近60平方米。经计算,收入房价比也为1比7左右,与北京的情况基本相称。如此看来,单称北京的房价高得离谱儿就没有道理了。尤其是对北京收入房价比高达1比22的说法更令人难以认同。如果不是误把人年均收入当成户年均收入,导致比值大了3倍多,就很可能是因脱离了“三平均”的可比口径所造成的谬误。
不可否认,北京近年实际成交的新住宅平均每套的面积为近80建筑平方米,相当于人均25平方米还多,1比11的比值就是基于这个水平得出的。而这一水平,正是政府规划要在未来十几年逐步实现的努力目标。即便如此,这一目标也不可能是普遍地、平均地、同步地实现,只能是分梯次地整体上实现。当前成交的套平均80平方米,也是由小于、等于和大于80平方米三种情况共同构成。事实说明,收入房价比中的“三平均”是随时可以被发展着的市场要素所交替突破,继而再回归平衡的系统。近年来销售的较大面积的住宅,大多是被收入水平高于平均水平的那一部分消费群体所购买的。没有他们的出现和存在也就没有现在的1比7,当然也就没有近年来活跃而稳升的市场。
相反,如果急于求成地想让广大老百姓今天就用当前的平均收入去购买面积相当于超出目前户均拥有面积60%以上的理想户型的新商品房是不现实的。这是因为,居民收入虽然在近年有所提升,达到了户均3万多元,但是在这个水平线上持续的时间并不长,大多数家庭正处于消费升级得以实现之前的资金积累过程之中,家底并不厚实。再加上近年的居民消费结构正发生着较为剧烈的变化,如果不是前二、三年的政策推动和信贷的强力支持,恐怕我市的住宅市场会比目前平淡得多。再看平均房价水平,从1997年的每平方米5478元较高水平上经过1998年的4769元、1999年的4787元的波动下降,直至2000年在4557元水平上触底。一方面是百姓的购买力尚未充实起来,一方面是平均房价水平尚处于下降后逐步走稳的过程之中,难免使为数众多的处于平均收入水平线以下的居民与高于当前户均拥有住宅面积的理想户型之间,出现阶段性的消费断层。也正因为如此,市场目前正酝酿着必要的调整和蓄势,非如此不足以弥合这一断层。但这并不应简单地推导出,北京房价高得离谱儿这样有悖事实的误导性的结论。
■收入房价比运用问题上的偏差反映了对北京市房价问题认识的偏见
近几年来,全市商品房的销售结构正在发生着与社会购买力相适应的调整和变化。最明显的要数超大、超豪华户型的销量增长已趋于迟缓,60至80平方米的中小户型在市场上销路日益看好。这个过程,实质是对消费断层的接续过程,需要一定的时间。而在一些人心目中,对这个消费断层没有足够的认识,因而把实际房价平均水平和对房型过大、过高的预期导致的成套房总价高搞混淆了,用并不准确的收入房价比生搬硬套地来证明原本已趋合理的北京市房价平均水平过高,却忽视了收入平均水平线以下的人群基数巨大这一事实。这不能不说是一种偏差,其起源恰恰在于对北京房价认识上的偏见。
如果以套为单位评论房价高低,户型面积的大小就成了影响房价的决定性因素。如果这样,与其说北京的房价高得离谱儿,倒不如说前些年北京人对房子的户型追求大得离谱儿。房子的大小本身就是见仁见智的问题,原本并没有绝对的衡量标准。如脱离国情、市情和民情,很容易把大说成小或把小说成大。这里不妨借用香港的例子来比照一下北京的户型面积。香港的商品房中,60平方米左右一套的小户型是多年以来的主流品种。香港比北京人均收入高十多倍,按理,当地居民的住房面积也似应大大高于内地。
但实际上不然,人均面积并未成倍增加,倒是香港房价相应高出了十多倍。户型发展的规律性却与北京出现了“巧合”,地少人多是两地之间压倒性的共同原因。由此可见,一个特定地区的居民收入房价比,不仅是衡量房价是高是低的参考依据,更是表现为该地区房地产市场化程度较高阶段的一个客观结果。反过来说,收入房价比进入并稳定在合理范围区间,也就说明该地区房地产市场进入了一个相对成熟的阶段。北京的房地产市场也会遵循这一规律。随着我市居民收入今后逐年增加,居民的住宅改善在人均拥有数量上并不会表现在过大、过快的增长上,更大的可能,将是体现在住宅品质和价值的逐步提高上。
根据北京的发展计划,2010年人均拥有住房20平方米。届时的户均人数也将降到2.9-3.0人,理论上合理户型应在60平方米左右,其偏差值范围应在50-70平方米一套。未来的房价走势将主要受单套面积大于70平方米户型的增量房的市场行销价走势的影响。它们大多将被高出平均收入水平的消费层所购买,从而成为京城房地产市场中的主导因素。市场的价值法则认为,大量商品在相当长的一时间段内所形成的成交价都具有相当的合理性。
最近某报社作的一个抽样调查表明,一多半被访者认为,北京的各档房价是物有所值的,而他们对具体的收入和房价之比并没有什么特殊的关注就是很好的证明。将来的中高档中高价房,既然是由收入在平均水平之上的中高收入家庭来购买,因而也就没有必要也不应该更不可能把它们人为地打压下去。相反,未来的房地产业,还在一定程度上要仰仗此类档次的高端产品的发展来支撑。否则,房地产业的魅力又将何在?
在我国尚处于发展中国家行列的今天,是动用非经济手段使房价向购买力迫降,还是按照发展是硬道理的精神,持久地不懈地提高居民收入以培育消费性内需,促使购买力向房价水平提升,这是一对截然相反的经济观念的分歧。可以肯定的是,用行政的、舆论的、甚至煽情的手段对房价进行迫降是行不通的。为了引导广大消费者从前一段对房价问题认识上的误区中尽早走出来,对于业界各方面包括各级管理层今后再引用诸如收入房价比这一类软科学概念和报道房价升降情况时,要不带偏见,要有一颗平常心,要有一个客观公正、全面合理的解释;不能先入为主,不能人云亦云,更不能简单生硬地拿来佐证并不正确的结论,否则就有滥用和误导之嫌。