|
||||
针对开发商跳着房号办理预售许可证的问题,记者走访了负责办理商品房销售许可证和预售许可证的市国土资源和房屋管理局市场一处。有关负责人回答记者,“像这种‘跳’着楼层或房号办销售许可证是允许的,只要他办的预售许可证在所交的土地出让金的范围内。”
预售许可证可以“跳着办”
市国土资源和房屋管理局市场一处的有关负责人向记者解释道:“根据有关规定,一个项目在立项并完成规划设计后,是可以分期开发的。只要开发商把一栋楼的不少于40%的土地出让金交了,开发商就可以办理这栋楼的部分销售许可证,但不能超过他所交的土地出让金的范围。”
开发商不许“挂羊头卖狗肉”
针对读者投诉,记者对这种允许有选择地办理一栋楼的预售许可证的管理办法提出了质疑。
“目前,一些开发商由于自有资金不足,往往要靠预售款来滚动开发,因此有的开发商往往没有交纳土地出让金、没有预售许可证的情况下就开始卖楼,因此而出现的纠纷不少。这几年,买房人越来越成熟,知道要看销售许可证。于是,就出现了这样的情况——有的开发商利用预售许可证办理方法的空子,只交销售楼座的部分土地出让金,而后‘跳’着办二层、四层、六层的销售许可证,而在实际销售过程中,却是整栋楼都在销售;或者只办理小区中某一栋楼的销售许可证,而后用这一张预售许可证卖这个小区内所有的楼,导致一些买房人买了房却迟迟拿不到产权证。作为管理部门,是否考虑到开发商会利用预售许可证的办理方法钻市场空子?应该如何避免开发商钻这种管理空子?”
这位负责人的答复很明确:首先,开发商拿预售许可证“挂羊头卖狗肉”是不允许的。预售许可证上所明示的销售范围外的房子,因为没有交土地出让金,市国土房管局或者当地区县房地局将不予办理商品房预售登记,而没有这步手续,买房人无法办理产权证。
第二,目前市场上是有一部分开发商利用预售许可证的办理办法在钻空子欺骗买房人,一些买房人交了房款,却迟迟没有拿到办理完登记手续的商品房预售合同可能就属于这种情况,买房人催问的话,开发商会推说“房地局办理预售登记手续繁杂,得等着”。实际上就是开发商没有交土地出让金,不能办理预售登记手续。
买房人应该如何规避这种风险?这位负责人的回答是,现行的房地产管理办法允许开发商可以分期开发,因此,购房人只有自己提高警惕。买房时不仅要看预售许可证的证号,还要看清上面所明示的销售范围是什么,提防一些不法开发商利用销售许可证的办理方法钻空子,把没有办理预售许可证的房子也一并出售。据这位负责人透露,目前,市国土房管局正在制定规范商品房销售的一项新规定,预计在下半年出台,这个新文件出台后,部分开发商类似这种“挂羊头卖狗肉”的不法做法将可以杜绝。
看清预售证所写销售范围
买房人如何看商品房预售许可证?
这位负责人认为,经历了前几年的买房纠纷,现在很多买房人已经非常关注商品房项目的“五证”。但需要提醒买房人的是:买房尤其是买期房,购房人不仅要看预售证,还一定要看清预售许可证上所标出的销售范围。至于买房人应该如何看商品房的预售许可证,考虑到目前北京楼市商品房销售分现房和期房两种,因此,应分三种情况分别对待:已经取得房屋所有权证的现房:按2000年出台的有关规定,现房销售,凡是已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房,将不再办理商品房销售许可证。因此,买这类现房的购房人在买房时只需要看项目的国有土地使用证和房屋所有权证即可。
已竣工但没有取得房屋所有权证的现房:按规定,对已经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房,仍需要按照有关规定办理商品房预售许可证。买房人买这类商品房,还需要认真看预售许可证上所标的销售范围。
期房:合法出售的期房必须具备“五证”,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。其中预售许可证至关重要。买房人不仅要看预售许可证证号,和有关部门核实这个证号,还要看清这上面上所标明的销售范围,不在销售范围内的商品房再好也别买。(记者余美英)