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伴随着春风煦煦,京城楼市也透出了浓浓的春意,在这一片生机中,郊区住宅更是显现出诱人的发展前景—
在今年春季首个开盘的位于通州的郊区住宅项目岸芷汀兰售楼处,前来咨询,订购的买房人络绎不绝,着实让售楼处的工作人员欣喜不已。据岸芷汀兰销售经理郑英华女士介绍,由于该项目毗邻京通快速路、轻轨铁路,距CBD中心畅通无阻,朝阳路直达小区而深受购房者的欢迎,3月7日开盘的半个月内就售出45套,已完成今年销售量的30%。
其实,销售火爆的郊区住宅项目也不只岸芷汀兰一家。像一幅画卷、幸福人家、同心嘉园、日月星城、月桂庄园、翡翠城等一大批去年推出的郊区住宅项目都有不俗的销售业绩。
郊区住宅为何如此受购房人的青睐呢?伟业顾问公司市场研究中心主任李雪妍认为,目前北京城内住宅的供应市场是以高档住房和商务楼盘为主,最为广大中低收入消费者关注的中低价位商品住房开发规模却相对较小,而郊区住宅由于土地供应充足,土地价格低,使郊区住宅的平均价格只相当于城区住宅价格的五分之二,这为广大中低收入的普通百姓提供了可选择的房源,特别是郊区的空气、蓝天、绿色、阳光等良好的自然因素,使开发商更容易建造出低密度、品质好、更舒适的住宅而受到广大普通购房百姓的喜爱。
李雪妍分析认为,随着住宅郊区化的迅速发展,今年京城楼市围绕着“郊区住宅”将热点频起,主要表现在:
区域热点:通州和大兴
今年低价位的普通住宅将在郊区迅速发展,区域热点将主要集中在通州和大兴两区域。通州和大兴房地产市场有一定的基础,但土地成本还未有明显上升,市场发展的空间很大,加之近期北京基础设施的迅猛发展使这两个区域受益很大,区域吸引力处于上升阶段,特别是在相对低价位的市场竞争中优势显著。事实上,近两年来郊区住宅销售业绩最好的也是这两个区。据悉,目前不少有实力的开发商正在紧锣密鼓地加紧运作,不久这两个区域的面貌还将有不小的变化。此外,相对高档的郊区住宅则会分布在绝对距离较远,但交通便捷的区域,海淀山后地区和温榆河畔将成为开发相对集中的区域。
购买人群:以购第一居所者为主
由于住宅郊区化还处于初级阶段,因此适合购买郊区住宅的人群构成比较复杂,但从目前的市场情况来分析,今年购买郊区住宅的人群将会以第一居所购买人群为主。
据调查分析,今年购买郊区第一居所的人群主要由三类人组成。其一是位于郊区想改善居住条件的本地居民;其二是在北京工作或经商的外地人;其三是原居住在城里的拆迁户,今年城内将有7万户居民需动迁,其中相当一部分居民将选择郊区住宅。这些居民的共同点是经济实力有限,大多是首次购房,特别重视房子的总价和经济实用性,与城区便捷的交通联系特别是公交联系非常被他们看重。
产品特征:二居三居是主力
今年普通郊区住宅市场,被看好的产品要具有以下特点:二居或三居是绝对主力,户型设计紧凑,经济实用,面积适中或相对偏小,初装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型,以两居室为例,面积在80至90平方米左右,只有一个卫生间的户型。但户型紧凑并不意味着粗糙的设计,应有适度的超前性。
具备条件:高低档项目各不同
据调查,今年将有大量的郊区项目进入市场,因此项目之间的竞争将日趋激烈。对于郊区低价位的住宅,要具备交通便捷,特别是有方便的公交线路与市区联系;准现房开盘;社区规模大,能形成良好的基本生活配套;户型面积与总价控制较好,30万元的总价是一个敏感线。而对于高档项目具备以下条件则是非常重要的:周边环境幽美、安静,相对远离原有的区县级中心;靠近快速交通线,方便私家车的出行;低密度,环境设计有特色,有较高档会所;户型舒适但不豪华,通过户内户外空间的精心设计营造高雅情调。
发展走势:供应量将持续加大
从近期伟业研究中心的统计来看,虽然今年截至目前正式开盘的新项目只有岸芷汀兰。但我们仍然相信今年是郊区住宅大发展的一年。一方面,市政设施的改善为郊区住宅的发展提供了契机,另一方面城区土地成本的居高不下也使城区开发的难度加大。预计今年郊区项目的供应量将持续加大,据悉,目前已在郊区拿到土地的开发商有不少实力很强,且掌握的土地数量巨大,正在加紧运作,年内就会推出的项目不在少数。另外,像翡翠城、康城等超大规模项目还将不断地增加供应。
对于购房者来说,这是一个好消息,因为供应的加大一方面会给大家提供更多的选择机会,另一方面,竞争的结果也会提高各项目的性能价格比,从而给购房者带来更多的实惠。目前,问题的关键在于根据市场的情况做好前期定位,开发更多适合郊区购房主流的产品,这对于开发商和消费者来说意味着双赢。(李霄峰)