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自从1998年住房制度改革之后,住房就不再是福利制度中的分配品,开始从计划经济下的基建投资转为了商品化投资,住房开始成为城市居民家庭生活中的消费品。尽管一些城市的政府尚停留在计划经济的观念之下,没有将房地产业作为一个城市高速发展的支柱产业;尽管一些的城市中低收入家庭尚被排除在商品房购买的行列之外;尽管统计数字中房地产仍列为投资项目下;尽管购房行为远不如生活日用品消费更贴近于家庭生活,但房地产业已成为一个重要的行业产业,已成为消费领域中的黄金产业,这已成为一个不可争辩的事实。如果生产资料被私有化合法占有和神圣不可侵犯并列入宪法中得到保护,则办公楼、工业厂房、仓库、商业建筑等等房地产中的其他产品同样可以转化成为投资领域中的产品。那么房地产业在全社会的经济发展中将占有更加重要的地位。
根据《中国行业市场研究报告》一书中的资料统计,消费领域中任何行业都远远无法与房地产的消费贡献相比。
当家用电器产量以几千万台计算时,房地产以几亿平方米计算,竣工量超过了16000万平方米,生产量超过6亿平方米。当其它行业销售额以百亿元计算时,房地产销售额在以几千亿元计算,并且只有房地产能在银行信贷中获得6300多亿元的个人消费信贷额,只有房地产投资能在国家固定资产投资统计中成为单项统计项目,并且直接决定着投资增长的幅度,影响着GDP增长的比例。中国任何一个消费领域的行业都没有房地产业对中国经济高速发展、市场内需扩大、投资增长、城镇建设的面貌改变以及人民生活基础质量的提高作用更大。
如:家具、卫生陶瓷、空调、彩电等家用电器及诸消费行业的更新换代,几乎全部与房地产直接相关。根据调查数据显示,我国城市居民家庭住房面积与其拥有的电视机屏幕尺寸和数量成正比。在居住面积20平方米以下的家庭中,21英寸电视机占到36.5%,29英寸电视机占到15.9%。在居住面积41—60平方米的家庭中,21英寸电视机所占的比例为31.9%,29英寸电视机占到21.7%,居住面积100平方米以上的居民家庭中,21英寸电视机所占的比例降至21.2%,29英寸电视机所占的比例则达到36.4%。可见居民家庭居住面积对电视屏幕尺寸的制约极大。同时调查还显示,居住面积20平方米以下的居民家庭中,拥有1台电视机的家庭占到83.4%,拥有2台电视机的家庭为14.9%,拥有3台电视机的家庭仅为1.7%。而在居住面积41—60平方米的家庭中,拥有1台电视机的家庭为68.2%,拥有2台的家庭为28.1%,拥有3台电视机的家庭为3.7%。在居住面积100平方米以上的家庭中,拥有1台电视机的比例下降为48.9%,拥有2台电视机的家庭上升到39.1%,拥有3台电视机的家庭则达到了11.1%。
在调查中,同样显示出冰箱、空调的大小与数量类似于电视机与城市家庭的居住面积成正比。其他的小型家用电器、音响、VCD、DVD以及微波炉、吸尘器、燃气热水器、电饭锅等等也同样。如吸油烟机,在居住面积为70平方米以上的家庭中拥有量为73%以上;而居住面积30平方米以下的住房家庭拥有量仅为29.8%,充分说明了房地产是各种消费中的龙头,只有充分发挥了房地产的龙头带动作用,才有可能真正的启动和扩大中国的内需。
目前中国的经济在全球经济发展并不十分乐观的包围中,解决如何扩大内需问题已成为首要任务。如果从可以看到的统计数字中确定房地产是启动和扩大内需的龙头行业,那么就应将发展经济的政策重心向房地产市场倾斜,而非过度的控制和限制。
房地产的利润导向可以吸引足够的各种民间投资的积极性,甚至这种投资的增长吓坏了许多计划经济色彩浓厚的官员们。其实重要的在于中国实行房改,取消福利分房政策之后,如何采取各种方法和措施支持及鼓励房地产业的全面发展。
首先是住房供应体系的建立问题,让所有的人都有与家庭收入相对应的供给。23号文件明确规定的是三种供给体系。其一是中高收入者的家庭进入市场商品房供给体系,用购买或租用商品房的方式解决住房问题,这是市场的事。其二是中低收入家庭进入经济适用房供给体系,这是政府的优惠砖头补贴的政策性供给体系,是政府的事(尽管政府可以用市场化的操作方式,委托企业来建立这一供给体系,但这仍是政府的事,因为土地供给政策在政府手中决策)。其三是低收入家庭租用廉租房的供给体系,这是政府建立的社会保障的最低生活条件。同时用二手、三手房市场调节三个不同供给体系之间的结合部,以形成梯次改善住房质量标准的渐进过渡。
当国务院批准的23号文件已将商品房市场定位于面向城市中高收入家庭之后,政府如何对市场进行管理呢?那就是建立完善的市场运行规则和用宏观的政策引导或限制市场发育,而不应再用行政命令或官方干预的办法直接参与市场的操作。
房地产业是中国今后十年中消费领域的黄金产业,许多人担心房地产在高速发展的过程中会有大量的泡沫,并担心这种泡沫会淹没了中国的经济发展。但纵观中国现有的可能出现通缩的价格走势和中国急需高速发展,急需用扩大内需来拉动经济增长的形势,重要的不在于预防和打击市场中可能出现泡沫的问题,而是要用各种积极有力的政策措施来刺激居民的住房消费,用消费的增长来消除可能出现泡沫的担忧。中国的现状不是住房问题已经解决得很好,也并不缺少这种需求。同时并非银行中的存款不足,也不是城市居民的存款不再上升,而是没有有利的措施来扩大和刺激消费。
许多经济专家认为中国扩大内需重在调动广大农村9亿农民的消费。其实农民是最懂得置业消费的。农民收入低,手中的现钱和存款不高,但他们会拼命的首先满足建房。有钱的农民根本不用刺激也会攀比和加大住房消费。重要的在于当前要首先刺激城市拥有大量存款的居民进行置业和购房的消费。如果每个城市增加2%的家庭购房就会使住房消费保持30%以上的增长。如果每个城市增加5%左右的家庭购房就会使住房消费成倍的增长。这种消费会对GDP的增长提供巨大的贡献,因此用积极的倾斜政策推动房地产业的发展和刺激住房的消费,不只是对经济增长的贡献,也是对社会安全和稳定的重大贡献。(任志强)