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■没有土地使用证的福利房成了商品房
■消费者的合法要求被一再置之不理
■工商部门依法查处反而成为被告
日前在中消协的一次新闻发布会上,记者遇到一位前来投诉的吉林市商品房业主,在场的中消协投诉与法律事务部主任王前虎告诉记者:这个案子很典型。
翻看了这位业主带来的投诉材料后,记者感到非常吃惊:我们平时接触的房地产纠纷往往模棱两可,很费心思才能判断是与非。而这个案子中,开发商的欺诈事实很清楚,而且当地工商局和消协也已进行了大量深入的调查工作,人证物证俱在,却拖了几年解决不了。这种反常的现象原因何在?近日,记者前往吉林市采访。
■满心欢喜买了两套“问题房”
董桂秋和潘英夫妇在1998年底花40万元,买下吉林市龙潭区房地产开发经营公司(区政府投资开办的房地产开发企业)建于遵义路的两套商品房时,做梦也没想到会被拖入一场旷日持久、使人精疲力竭的维权官司中。
3月27日,记者来到遵义路1号楼,董桂秋夫妇的商品房位于5单元7楼,是相邻的两套房。董桂秋告诉记者,买房时,开发商宣传入住后可全天供生活热水,这在1998年是很少有的诱人条件,他们主要是冲这个才下决心的。“当时这房子卖1800多元一平方米,是龙潭区最贵的。我们去看房时,看到确实有热水管、煤气管道和计量表,加上他们是区政府下属公司,觉得不应该有问题,所以就相信了他们。”
1999年3月他们入住后才发现,整个单元没煤气,自来水压也很低,7楼经常用不上水,更不用说生活热水了。为了生活他们只好买水喝,并自己在自来水管道上加了一个15米扬程的抽水泵,但用水高峰时仍然抽不上水,只能在半夜大家都不用水时再抽。他们多次找开发公司协商,要求解决两水一气的问题,均被开发公司拒绝,甚至根本不承认有过这样的承诺。还声称:购房合同上没有的就不算数。
董桂秋夫妇说,这栋房共有5个单元,其中4个单元是回迁房,属于福利性职工住宅,水、电、煤气管道俱全,而且使用极便宜的“福利”煤气。而第5个单元,也就是他们所买的这个单元,是额外“挤”出来的一个单元,共有10套商品房。
记者在楼前看到,5单元和其它4个单元之间的墙上有一道很明显的缝隙,从外观上看就是“拼”在旁边的。他们这两套房子中的一套早已装修好,看得出来房主在装修上下了很大功夫。这时是下午3点左右,董桂秋完全拧开厨房的水龙头,仅流出细细的水流。地上有一个大水缸专门用来储水。董桂秋抚摩着卫生间里精美的浴缸和洗手池痛心地说:“这些都一次也没用过,只是夏天用来存水。”
而另一套房子还是原封未动的毛坯房。董桂秋说,这房里的暖气管道居然接反了,回水管接在进水管上,进水管接在回水管上,根本不能采暖,所以房子就一直搁在那儿了。
然而就是这样的房子,开发公司一直不给董桂秋开具购房发票,也就无法办理产权证。经过多次讨要,才在2000年11月6日给他们开了两张手写的“说明”,并盖了公章。当然,这两张不伦不类的“说明”仍然办不了产权证。开发公司卖房时使用的合同文本是1996年吉林市就已宣布作废的一份格式合同,双方签订的销售合同中也没有载明有关土地使用权来源的内容。
■工商局开出20万元罚单,
市中院判决“双倍赔偿”
夏志力是龙潭区工商局原消保科长,也是董桂秋夫妇与开发公司打官司的委托代理人。他接受采访时一开口就很激动:“ 龙潭区工商局于2000年3月25日正式立案调查此事,今天是2002年3月26日,正好两年,这两年我就沾在这事上了!”
他说,因董桂秋和其他几位消费者多次投诉,局里对此立案调查,从2000年3月至2001年7月,历时一年多。调查时间这么长,原因是案情复杂,开发商又极不配合。
夏志力拿出厚厚的几摞材料给记者看:调查结果表明,龙潭房地产开发公司出售的这10套商品房没有国有土地使用证,没有房屋销售许可证,使用的土地及规划都是龙潭区政府的,本来是住宅楼而不是商品房。也就是说,开发公司将政府划拨的土地用来建商品房出售,让购房者多承担了土地出让金,开发公司在销售房屋时却对消费者隐瞒了这个头等重要的情况。而且这个楼房也没有经过质检验收。这些情况有吉林市土地局、吉林市质检站出具的证明及相关部门存档的文件作为证据。
此外,开发公司在销售时还向消费者宣传有自来水、生活热水和煤气,购买这个单元商品房的消费者一致证明销售人员当时有过这种承诺。就连开发公司的销售负责人在接受工商局调查时,也多次承认售房时做过这样的承诺。但到现在已入住4年,这些承诺都没有实现。
夏志力说,按《消法》的规定,商品和瑕疵同时存在,商家有如实告知情况的义务。没有如实告知就是隐瞒,即构成对消费者的欺诈。何况开发公司在销售时还有许多虚假宣传,欺诈消费者是确凿无疑的。
龙潭区工商局考虑到这是区政府的开发公司,本想“手下留情”,先采取了规劝的方式,要求其改正。2000年9月21日,龙潭区消协和工商局召开由开发公司和消费者代表参加的调解会,并邀请区人大主任、区政协主席到场。调解会公开做了录音录像。开发公司的代表当着大家的面,又一次承认售房时向消费者做过入住后可供两水一气的承诺。调解会上,消协和工商局要求开发公司三天内给消费者一个答复,但开发公司后来没做任何答复,区消协宣布终止调解。
2001年3月,董桂秋向吉林市中级法院提起民事诉讼,状告开发公司欺诈侵权。中级法院审理后认为:开发公司的虚假宣传构成了对消费者的欺诈,违反了《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》。2001年7月,中级法院依据《消法》第49条的规定,判决开发公司向董桂秋退还房款,并以房款一倍赔偿损失。
其实法院和工商局一样也考虑过“手下留情”。审判长孙晓峰告诉记者:本来并不想判这么重,曾在法庭上询问开发公司的代表,多长时间能把“两水一气”给消费者补齐,但他们的答复似乎遥遥无期,事实上根本就没想去做。于是当庭判决它双倍赔偿。
同时,龙潭区工商局在进一步调查后,也依据《消法》和《反不正当竞争法》,对开发公司罚款20万元。
■工商局成了被告,区法院认为
口头证词不能作为证据
记者在采访时从这几家业主处得知,这家由龙潭区政府投资开办的房地产开发公司已于2000年7月改制为“龙潭房地产开发有限责任公司”,原法人代表陈东则升任龙潭区副区长。
夏志力告诉记者,龙潭工商局做出行政处罚后,龙潭区信访办主任作为开发公司一方的代理人,向龙潭区法院提起行政诉讼,反告工商局处罚不当,并利用政府背景,搞了一系列制造伪证的活动。他拿出一摞证明材料:吉林市质检站已于2000年8月25日向工商局出具了开发公司的商品房没有经过质量认证的证明,在某些领导的干预下,又于2001年4月给开发公司开出了一张质检合格的证书,并把日期回签为1998年12月。开发公司从来没有取得国有土地使用证,却在这种情况下为买房人办出了一个漏洞百出的个人土地使用证,并用这个违规的土地证作为法庭证据。
至于“两水一气”,他们又怎样自圆其说呢?董桂秋说:他们居然用该楼房其他4个单元(即福利职工住宅)都有水有气来证明5单元也有水、气,作为他们没有欺骗行为的证据。实际上5单元至今没煤气,没热水。董桂秋和其他几家业主要上法庭为工商局作证人,遭到法院拒绝。开庭时他们要去旁听,被法庭阻拦而发生冲突。他们出具的证言,法庭认为“消费者与本案有利害关系”,不予采纳。
最终,龙潭区法院以“缺乏事实与法律依据,适用法律错误”为由,于2001年12月21日判决龙潭区工商局撤消行政处罚。
3月26日下午记者来到龙潭区法院。行政庭审判员胡兆康曾为此案合议庭成员,谈到为什么判工商局败诉,他认为:关键在于怎么看“引人误解的虚假宣传”。他说:我们应该重证据,工商局取得的证据仅是当事人的口头证词,那是可以任意改变的,应该更重视合同,合同上是否有这些条款?促销时可能随口说,但合同上并没写,而且也看不出价格上有什么差别,价格还是原来的价格,并没有涨价。
记者满头雾水地问:“但怎么看得出涨没涨价呢?如果分一、二期开发,一期没热水,是一个价,二期有热水又是一个价,这就很明白。而这些房子不存在这种比较。”
胡兆康审判员说:“但事实就是这样,我认为他们并没抬高价格。价格没提高,民事诉讼也就没意义。开发公司没给住户造成损失。”
■消保人员认为:合同上没有,
并不能免除法定义务
针对初级法院的这种说法,夏志力反驳道:《消法》中有“先合同义务”的规定,就是说,一般消费者以普通注意力看不到(因消费者不是专业人士),但合同上应该有的条款,商家不能故意隐瞒,有告知的义务。
因此,合同上没有,并不能免除开发公司的法定义务。没有履行这种法定义务,可以依法视为对消费者的欺诈。
他还说:目前从全国的情况来看,房地产官司中,消费者很少有赢的,这很不正常。这个案子,我们工商局投入这么多精力去调查取证,事实很清楚,要是还打不赢的话,那就太不正常了。
龙潭区工商局不服初审判决,向吉林市中级法院提起上诉。中级法院行政庭已于3月19日开庭审理此案。
在此之前,开发公司不服吉林市中级法院作出的“双倍赔偿”民事判决,向吉林省高级法院提出了上诉。而因为这场行政诉讼,高级法院作出了“中止诉讼”的裁决。按司法程序,中级法院的“双倍赔偿”民事判决就无法执行。
在采访中,吉林市中院的有关人员认为,高院其实本可以不判“中止诉讼”,继续审理。而这个裁决看来也是行政干预的结果。
5单元的另一住户王振民认为,这个官司拖了这么长时间,很明显是因为行政干预。他说:“买房时他们承诺得很好,装修时才发现很多问题,但已经买了,只好认倒霉。到现在4年多了,承诺一件没做到。想卖掉吧,又没有产权证。我就等着看董桂秋这官司的结果,她要赢了,我也要去讨个说法。”
董桂秋的丈夫潘英告诉记者:正是因为其它几家都在看着,开发公司就要不惜一切代价打赢这场官司。他们的目的是至少要拖延时间,一旦拖过了诉讼期,其他几户就无法起诉他们了。
■此案虽未了结,已受到多方关注
吉林省的全国人大代表王维忠十分关注此案。王维忠教授告诉记者:“今年初,我就《消费者权益保护法》的修改提案进行调研,从省工商局那里得知此案。他们说,执法太难,因为原来的开发公司经理当了副区长,而该区法院又做出了一个不适当的行政判决,使工商局难以执法。”王教授说,人大代表的责任感促使他要过问此事。
王教授已致函吉林市中级人民法院院长,请院长关注此案,对区工商局上诉案尽快审理。他说:“我会跟踪到底,一定要还消费者一个公道。”
中消协投诉与法律事务部主任王前虎认为,此案在五个方面非常典型:
1、地方政府办企业,违法、违规操作,很典型。
2、欺诈也典型,将福利性职工住宅当做商品房出售,这是法律所不允许的。
3、空承诺、不兑现,由此引发的纠纷相当典型。
4、行政机关依法进行处罚后,违法者不敢走行政复议的正常路子,绕弯子搞行政诉讼,致使处罚无法执行,动用行政力量干预司法很典型。
5、吉林市中级法院在事实清楚、责任明确的前提下,准确地运用法律来判决此案,按说此案已经圆满画上句号,违法者又使案子出现反复。以伪证反驳事实也极为典型。
王主任说:此案拖延至今,消费者的合法权益得不到保护,我们感到很遗憾。但法律是严肃的,相信各级政府、法院能够依法、公正地处理此案。
记者采访吉林市中级法院行政庭时,负责此案的甄香君副庭长告诉说:院长十分重视这个案子,已在王维忠代表的来信上做了批示。我们的原则一是速办,二是慎办,切实保障消费者的合法权益。(孙丹平)