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——石家庄市地产交易市场开拓进取、创新发展、贡献社会纪实
春节刚过,当记者走进石家庄地产交易市场办公大厅的时候,在办公桌前早已又看到地产市场员工们紧张而忙碌的身影了。由于工作关系,记者与石家庄市地产交易市场经常接触,但每次去都会发现许多闪光的亮点吸引我去报道、挖掘。特别是近几年来,石家庄市地产交易市场,在石家庄土地管理局的正确领导下,在地产市场领导班子的带领下,全体同志、团结拼搏、开拓进取,充分发挥自身优势,创造性的开展工作,使石家庄市地产交易工作,走上了规范化之路,从而为石家庄市土地收购储备、招标、拍卖、挂牌出让探索出一条成功之路,为石家庄市房地产的健康发展起到了巨大作用。
石家庄市地产交易市场是于1998年8月18日正式组建并挂牌工作的,现有干部职工22人,由综合、财务、土地交易、地价管理、土地收购等六个科室组成,办公面积1600平方米,初步实现了办公自动化。目前,一个功能齐全,办事高效,廉洁创新的市级地产要素市场已基本形成。自组建以来,连续三年被省、市政府评为先进要素市场。2000年在全省召开的先进生产要素市场表彰会上介绍了经验。2001年11月28日,河北省国土资源厅在石家庄市地产交易市场召开全省土地市场建设先进经验交流现场会成为全省各地学习的榜样。2002年元月11日田风山部长到该市场检查指导工作。近一年多来,先后有21个省内外的市、县土地局来市场参观学习,都给予了很高的评价。是什么原因,他们能受到全国众多同仁和领导者的肯定呢。
2001年,该市场土地交易成绩喜人:为政府创土地收益2.06亿元,在2000年基础上又翻一番。其中,公开招标、拍卖、挂牌出让土地5宗,面积639.41亩;企业改制土地27宗,面积895.52亩。盘活土地资产2.4亿元,妥善安置国有企业职工6321人;收购土地19宗,面积531亩;现有储备土地23宗,面积887.4亩。
一、认识到位是基础、领导重视是关键
(一)、增强服务意识,提高服务质量
“为客户服务,让客户满意”是这个地产市场每一位员工的工作信条。市场党支部充分发挥思想政治工作优势,在实践中,探索出了独树一帜的“换位法”和“假设法”。
所谓“换位法”,即:自己与开发公司换位,与企业换位,设身处地的为企业着想,换位后摆正自己与开发公司、企业等的关系,彻底摆脱“老大”的心态,用换的角度去考虑如何将事情做到完美。认识到不仅仅地产交易市场的工作是为政府工作,为旧城改造做贡献的,开发公司、企业都是为政府工作的,尤其开发公司在旧城改造中做出了很大贡献,市政建设有他们的功劳,应该体谅他们的难处。这样,认识到位了,才能为客户提供更优质的服务;所谓“假设法”,即:假设你是局长,该不该抓各种制度的落实。假设你在工厂上班,敢不敢随意迟到早退。假设你是用地户,你希望地产交易市场怎样办事等。这两种思考问题的方法,激发了工作人员为客户提供优质服务的热情,从而提高了工作效率,带动了服务的高质量化。
(二)、加强学习,提高素质
2002年,是中央确定为转变作风、调查研究年,因此树立良好形象、抓紧制度创新建设便成为市场每位员工永恒的话题和严格要求的目标。该市场的领导定期带领员工们学习各项规章制度和法规政策,自行充电,努力提高政治、业务素质;认真学习《公民道德建设事实纲要》,紧紧围绕地产市场的工作实际,以“爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会”为行为准则,端正言行,增强热爱国土资源管理事业的决心和信心,提高员工的道德涵养。
(三)、落实制度,转变作风
该市场注重以制度抓干部队伍建设,以制度管根本、管长远为出发点,制定了市场及各科室职责、国有土地使用权出让规则及国有土地使用权招标、拍卖等六项程序、廉洁自律守则等15项规定。要求每个工作人员认真学习执行,保证了市场干部队伍健康稳定发展。
(四)、勤政廉洁团结务实
市场建设取得以上骄人的成绩,和地产市场有一个勤政廉洁团结务实的领导班子是分不开的。3位主任经常了解市场工作人员的思想动态,对每位同志都能像对待亲人那样给予关心和照顾,从而融洽了全体干部职工的关系,形成了强大的凝聚力,激发了全体干部职工的工作热情。主任崔振生坚持每天步行上班,而且基本上是第一个签到,在他的带领下市场工作人员从未有一人迟到早退过。地产市场全体干部职工经常进行勤政廉洁的教育,一方面用孔繁森等先进人物和事业大局进行鼓舞人教育人,另一面则用反面教材和典型案件经常给大家敲响警钟,告诫大家时刻绷紧防腐倡廉这根弦。班子人员严格遵照市场制定的《廉洁自律守则》来规范自己的言行;坚决执行局党组制定的“十条禁令”。不批关系地、人情地,公开办事程序,严禁“吃拿卡要”现象发生,杜绝“不给好处不办事,给了好处乱办事”的不正之风。他们心往一处想、劲往一处使,体现了是一个有战斗力,能干事业、能干成事业的勤政廉洁团结务实的战斗集体。
(五)、领导重视支持是关键
任何一项工作能开展好、任何一项事业能取得成功与领导的重视程度大力支持有很大关系。石家庄市市长藏胜业上任伊始,在市长常务会上,通过了《石家庄市市区国有土地收购储备暂行办法》,并以市长令的形式颁布实施。这标志着石家庄市的土地收购储备工作从此走上了一个新台阶。在不断遇到新问题的情况下,市委、市政府和省厅的正确领导下才使石家庄市土地交易土地收购储备工作进展顺利、效果显著。市局顾旗章局长经常坐阵地产市场,为地产市场排忧解难提供了可靠的领导保证。
二、加大改革力度,下大力、研究制定政策
《石家庄市市区国有土地储备管理暂行办法》是地产交易市场几年来一直在结合工作实践不断修改,不断完善并不断报请政府批准未果的政府规章。出台《办法》难度很大,特别是土地使用制度刚刚从计划经济向市场经济转规的时候,一些部门、一些人很难理解这种现实。为使此《办法》顺利出台并实施,2001年元月开始,又在原来的基础上,结合国土资源部的有关文件精神和其它外地在收购储备中的一些经验介绍,进行了认真的总结修订,并且致力于做好人的思想工作。首先是领导的思想工作。利用报刊、文摘、内参等,只要有关收购储备土地方面的政策或好的做法都及时逐级给领导提供参阅,从而引起领导的重视;其次,采取“走出去、请进来”的方法,解决一些部门、个别人的思想问题。2001年2月,由法制局牵头,土地、规划、计划等部门有关人员组成考察团带着问题就土地收购储备办法的出台先后到杭州、武汉等城市进行考察学习,统一了大家的思想。经过多方面的努力《石家庄市市区国有土地储备管理暂行办法》终于在2001年4月1日以政府令的形式出台并实施,这就使得石家庄市今后的土地收购储备工作有了依据,也为石家庄市土地出让走上规范之路奠定了基础。
(一)、采取灵活多样的收储方式
随着储备地块的增加,储备成本越来越高,如果还按步就班照旧贷款进行土地收购储备,成本太高,包袱太重。为了使收购每一块土地的储备周期缩短,实现储备地块效益的最大化,收购储备人员在收购储备土地过程中,积极探索,大胆尝试,摸索出多种收购方式来降低收购成本,提高土地收益的路子,效果明显。主要表现在以下三个方面。一是在收购土地前,通过多种渠道与规划局取得联系,摸清预收土地的规划状况,对那些规划条件较为理想,比较好开发也容易出手的地块尽快收购储备,伺机成熟后向社会推出;二是对那些规划条件附加值较高的地块,采用意向收购的方式进行预储备。即签订预收购协议,而不进行资金过户,待时机成熟再正式签订收购协议,正式储备。三是进行土地置换。从而减少收购过程中的各种成本,减少贷款利息,保证用最少的钱办最急需、效益最大的事。
(二)、利用灵活的交易方法
1999年新《土地管理法》颁布实施后,要求进一步深化土地使用制度改革,对经营性房地产开发项目用地和其他具有竞争性项目用地应实行招标拍卖方式出让,国务院15号文件也明确指出,国有土地使用权的招标拍卖必须公开进行。根据这一要求,积极探索并逐步完善土地招标拍卖制度。以前采取招标拍卖方式出让土地,政府只确定土地出让底价(最低保留价),房地产开发公司在这个基础上竞价,这样容易导致地价无序攀升。为了改变这种情况,充分发挥土地市场平抑地价的职能,今年又以招标方式出让土地时尝试采取新的方式确定中标人,以2001001号地块为例,采取的是政府公开招标地价、竞投人在指定时间内一次性付清地价款的方式出让土地,以将公告确定的该宗土地地价款全额汇到市局指定银行和指定帐户者,确定中标人,如果有两个以上(含两个)竞投者在规定时间段内将全额地价款汇到指定帐户,则由评标委员会综合确定中标人。采取这种方式,不仅抑制了地价的无序上涨,同时也保证了招标价款及时足额的回收,解决了以前招标拍卖中成交价款不能按时交纳的问题。
为了拓宽思路,完善交易方式,该市场主要人员在到马鞍山市考察的基础上,他们拟定了国有土地使用权挂牌交易规则,报市政府批准后,于2001年11月16日正式实施国有土地使用权挂牌公开交易制度,对条件成熟的地块采取挂牌出让。挂牌公开出让就是在规定的时间和地点公示挂牌出让地块的报价期限、地块位置、土地面积、土地用途、使用年限、容积率、挂牌交易底价、当前报价等基本情况以及竞买规则等内容,可以让竞买人轮番报价,按价高者得或采用综合评定(分值高者得)等原则确定中买人。挂牌公开交易不仅适用于国有土地使用权的出让,也适用于国有土地使用权的租赁和转让。采取挂牌公开交易,可以给竞买人留有充足的时间进行测算地价,作出决策,而且挂牌交易允许多次报价,使房地产开发公司较为理智地反复进行竞买,从而使成交地价与开发商所得利润达到一个最佳结合点,既使开发商有利可赚,也使地价得到充分体现。这样做既保证了土地交易公开、公平、公正,又实现了土地效益的最大化;既安全稳妥,又从源头上扼制了腐败。
(三)、土地出让更加科学合理
石家庄地产市场在储备土地出让工作中,无论是拍卖、招标、挂牌等阳光方式出让土地,都给参与者提供了公平、公开、公正的竞争机会,但他们并不是想让土地价格无限制的上涨,实现价格最大化,因为他们深深的知道,土地价格无限制的上涨,只能加重房地产开发企业的压力和开发成本,加重房屋的价格,更加偏离百姓的购买能力,把地价抬得很高,谁也不想买,谁也买不起,这将彻底违背他们的意愿和目的,他们千方百计想方设法把准备出让的土地管理好、利用好,让土地实现优化配置,充分利用好土地,达到科学、合理的利用土地,使土地利用最大化,既不浪费又体现土地的价值。
为了使挂牌交易出让土地方式更具合理性,他们不是简单的把挂牌方式公示后不管不问,而是采取积极有效的手段,出于更合理全面细致的考虑,使挂牌后,参加竞争的房地产企业经过反复的市场调研,可根据各自企业的情况采取灵活多样的阳光作业的方式方法得到自己理想的土地。这也是他们经过反复调研、反复换位考虑得出来独创的成功经验,例如:大块宗地挂牌公示后,获取土地的资金量很大,既要考虑地价价值又考虑公开公平公开竞争原则,是为社会创造一个良好的规范的市场环境,开发企业,可根据自己实力一次性付清地价款,也可以分期付款,而一次性付款价格达到地价基准价后,就能获得相对较低的价格。而要采取分期付款方式的则需增加地价价值市场预计价款,高出挂牌交易公示的地价。全由开发企业自由选择,在选择土地使用权单位时,则采取计分方式,例如:7000万整块的地价,前期付款每500万原则可计1分,累计分值高的单位优先获得土地使用权。
三、突出市场建设的核心——地价管理
按国土资源部有关文件要求,石家庄市被列入2000—2001年国土资源大调查——城市土地价格调查项目的第一批实施城市,此项目的实施对于提高地价管理水平,建立城市基准地价更新和信息发布及查询系统,实现社会化服务是非常重要的。为高质量的完成此项工作,市场有关人员专程到国土资源部有关部门咨询,寻求技术指导,对首批试点城市——成都和西安进行了实地考查,并参加了国土资源部举办的专业培训班,为此项工作的顺利实施打下了基础。在河北师范大学资源与环境学院的协助下,制定了《石家庄市区土地定级估价更新工作方案》和《石家庄市区土地定级估价技术方案》,并收集了新版石家庄市区图、石家庄市区城市控制图、工作范围内1:1万标准分幅地形图、石家庄市土地利用总体规划以及众多的相关资料,目前已完成级别划分(其中:综合用地分七级,商业用地分八级,住宅用地分六级,工业用地分五级)。不同用途、不同级别的基准地价已初步确定。
四、进行城市土地价格大调查——健全地价动态监测体系
为全面把握我国城市地价水平和地价分布,实现城市地价的动态监测,提高地价管理效率,促进土地市场的规范、稳定发展,根据国土资源部《新一轮国土资源大调查纲要》、《土地资源监测调查工程项目实施方案》和《城市地价动态监测体系技术规范》,建立商业用地、住宅用地、工业用地不同级别、不同地价区段的监测点。他们按照国土资源部要求,对收集到的1050个点的3000张表格进行整理、分析、筛选、定点,初步确定监测点120个,市场交易样点60个,已完成城市基本信息设置、地价监测点和样点信息录入、宗地图的收集整理等大量详实资料。
目前正在编写120个监测点的技术报告、编制地价监测点分布图、编写《石家庄地价监测点采集与设立研究报告》、地价监测资料的信息编辑、多媒体课件制作等,计划全部完成后,提交国土资源部验收。
五、搞好资本运营,提高保障能力
在土地收购、储备过程中,如何做好资金运做,是一个至关重要的问题。它直接关系到收购储备工作能否顺利进行,是否能通过资金的良好运作来盘活用好现有的存量土地。
(一)、拨付及时、垄断市场
土地具有资源和资产两重性,既是重要的资源又是重要的资产。对于目前的企业改革来说,盘活处置好企业的土地资产,对企业具有重要的意义。收购储备工作就是要牢牢把握支持企业改革这一主线,及时收购,及时提供资金动力。比如石家庄市动力机械厂,通过盘活变现176亩土地资产,该厂不仅全部更新了设备, 而且一座占地300多亩的崭新厂房矗立在了石家庄市高新技术开发区。企业的规模扩大了,资金充足了,为企业今后的发展奠定了坚实的基础。在此之前,也有一些开发商曾找该企业谈土地开发事宜,但开发公司都是在只给企业少部分定金,开发得力后才能将大部分资金付给企业。这样运做,企业搬迁的资金如何来?企业扩大再生产的资金又如何能保证?而政府收购、储备靠的就是坚实的资金基础,政府能够依照被收购企业的资金使用计划及时拨付。从这一点上讲,收购资金的及时到位也是垄断土地一级市场的一个重要环节。同时也体现了土地为支持工厂“退二进三”计划的实施解决企业技改、促进生产、解决职工下岗所做的社会贡献。
(二)、控制额度、回笼迅速
土地收购、储备的过程从实质上讲是储备资金流转的过程。目前,土地收购、储备的资金主要是通过银行贷款取得。随着垄断土地一级市场的深入,进入土地储备库中的土地越来越多,银行贷款的利息也将大幅度增加,储备成本将越来越大。为解决这一矛盾,收购、储备部门应做到未雨绸缪,及时将好出手的大宗储备地进行公开招标拍卖。比如原石家庄市第四监狱的288亩土地就是通过现价交易及时回笼了9600万土地储备金。这样做既激活了地产市场,又控制了贷款额度,为收购储备工作向纵深发展奠定了坚实的资金基础。
在收购储备工作中,实现土地资本效益最大化和储备成本最小化是收购储备工作者一直探索和追求的。利用储备库中的土地和新的被收购单位的土地进行置换是降低储备成本的一条很好途径:通过意向收购能更好的解决这“最大”和“最小”难题。这两种方法:1、储备库中必须有地可换。2、被意向收购单位不急需显化土地资本。只有这样,收购储备这篇文章才能做活做大。
土地收购储备资金运做是一个比较复杂的系统工程,可以说收购储备的过程就是资金运做的过程,始终把握好资金运做这一主线,才能更好地为企业服务,才能从真正意义上垄断土地一级市场,也才能管好用活现有的存量土地。
六、改善硬件设施,实现办公自动化
随着地产交易市场业务的不断扩大,原有的办公条件已远远不能适应土地交易市场的需要,在开展正常业务的同时,积极学习现代信息技术,先后去成都、深圳等地参观学习市场信息建设情况,与多家软件信息开发单位联系,进行了土地交易市场的软件制作和开发。对过去多年来的卷宗进行整理、统计、录入,为石家庄市的城市发展提供详实的数据,为各用地户提供详细的地产供应信息。目前,一个崭新的窗口式办公环境、办公自动化和信息局域联网自动化的地产交易市场已初具规模。
七、垄断土地一级市场,为土地交易指出阳光道
每一宗土地交易都是一笔巨额资产,如果延用过去以行政命令,领导批条子的做法,就很难避免国有资产的流失,极易出现权钱交易等腐败行为。所以,土地使用制度改革以来,土地的资产属性逐步显现,并在城市建设、企业改制、经济结构调整等诸多方面发挥了日益重要的作用,成为市场经济体系中的活跃因素,因此,在土地配置中引入市场机制势在必行。建立土地市场是优化配置土地资源、减少行政干预、提高工作效率、从源头上扼制腐败行为的治本之策。
(一)、规范操作使土地交易更公正
在土地资产处置过程中,要有一套严格过细的、无漏洞的操作程序是必不可少的,这些过细的操作规程,虽然会增加工作量,有时会影响办事效率,但对于遏制领导批条子、行政干预、一个人说了算、暗箱操作等行为,却具有较强的防卫作用。在具体操作中细化、规范化、制度化操作规程,明确责任是十分必要的,特别是在土地出让方式、定价、信息发布范围等问题上,他们坚持了集体决策,严格按程序操作,保证了土地资产处置的公正、公开、公平。
(二)、欢迎监督,保证了阳光交易更加到位
土地资产处置是一个敏感问题,要保证配置过程中严格照章办事,必须建立一套完善的监督制约机制。他们坚持了市纪委监察局提前介入,市公证处、新闻部门和广大群众的多级监督机制。在每次土地资产处置工作开始前,都要聘请市纪委监察局一名领导作为监督员,提前介入土地资产处置工作,共同拟定土地出让方案,并对定价和出让方式等问题具有建议权和一票否决权。主动接受市人大的监督,设置政务公开栏,在收费标准、办事程序进行公开的基础上,坚持了土地资产处置重大事项汇报备案制。在土地资产处置前,将土地出让方案向市政府进行汇报,征求意见和建议,并及时修正方案;在土地资产处置后,将拍卖、招标或协议的经过、情况、金额等做详细汇报,并将有关材料送市政府存档备查。在土地资产招标、拍卖的过程中,还聘请市公证处、市新闻部门、有关领导和群众参加,进行全程监督,增加了土地资产处置的透明度。
(三)、辉煌的过去激励着他们更加努力
记者在石家庄地产交易市场的所见所闻无不感到欣慰和鼓舞,作为土地战线上的每名战士都为他们所取得的成绩而感自豪和光荣。为土地事业奋斗了15年的石家庄地产交易市场主任崔振生的常讲的一句话始终在石家庄地产市场同志们耳边回响“德育是根本、服务是前提、为政府筹措更多的建设资金和管好用活现有的存量土地是目的”、“追求土地的阳光交易,实现土地交易的健康、有序、安全操作,是我们土地管理工作者的责任和义务”。
几年来石家庄市地产市场连续取得辉煌业绩,为政府垄断一级市场获得了大量城建资金,为土地出让摸索出成功的经验和路子,为搞好房地产开发创造了一个公开、公平、公正的竞争平台。一个仅20来人的地产交易中心却做出了令人敬佩、令人难以想象的巨大成就,在他们的身上不仅有团结、拚搏、奋斗,还有创新、探索、奉献。他们能在短短几年中,连续三年被省、市评为先进要素市场,并获得多种荣誉称号,与他们领导班子身体力行带动好、干部职工素质高、工作作风扎实好有着很大关系。“事业正末有穷期”改革正在深入,市场经济大潮汹涌,我们坚信,石家庄地产交易市场一定会在市场经济的风浪中勇立潮头,不待扬鞭自奋蹄,马年更上一层楼。(刘树林 马晓峰)