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在我们没有属于自己的奶酪的时候,我们没有纷争,于是有了路不拾遗的神话,当我们从梦中醒来,发现一无所有的自己,那一点点尊严,实际上掌控在赐予你奶酪的救世主时,我们将陷入困惑;当我们终于醒悟其实并没有从天而降的奶酪或者救世主时,一刹那间我们就如何分割奶酪的纷争顿现。除非奶酪已经足够大,使我们对奶酪的纷争已经变得无谓;除非如何分割奶酪的规则已经完全确立,在取舍与夺间有可信的规则。
伤心的“馅饼”
没有“天上掉馅饼”的好事。
可是,7年前,当4000多位业主看到“南宁新世纪花园3年还本销售居住房”的诱人广告的时候,却真感到天上掉下了一张大馅饼。
7年后的今天,4000多位负债累累的小业主们终于彻底认清了“还本销售”的面目,不但没能够住上心仪的新房,就连购房款也被骗得血本无归。
在南宁,大凡知道新世纪公司的老百姓都说:那是一只吃人的老虎!
据披露,新世纪公司在用房子骗人、敛财等方面可谓胆大包天。这家公司先以开发“新世纪花园”对面一处根本就没有开工,但却被广西区政府和南宁地区政府有关领导“提前”誉为“让利社会、服务大众”的商住项目做幌子,再以“还本销售”为诱饵,并套用其他商住项目的预售许可证大做广告,仅此一项,就骗销住房300多套,骗取百姓钱财近2000万元。
而且,这家公司竟把因债务纠纷被南宁市中级人民法院查封的“新世纪花园”中的一栋楼花,以在报纸上做中缝广告的形式偷偷卖掉。更令人难以置信的是,当新世纪公司东窗事发,购房百姓纷纷上门要求退房、还钱的时候,才彼此惊讶地发现,他们原来是“一家人”——新世纪公司将同一套住房卖给了数位消费者,最多的一套住房竟同时卖给了6户人家。
众多上当受骗的受害人“控诉”上当的原因时说,首先是觉得“3年还本销售居住房”的承诺太诱人了,这对房紧,钱更紧的个人来说,是件大好事;再有就是觉得,新世纪公司原是政府有关部门投资的国有企业,信用应该没问题;第三就是,广告都在当地的主流媒体上刊登和当地一些领导对新世纪公司的“视察”。
失信者牵累整个市场
发生在南宁的新世纪公司骗销案并非一个单纯的个案和现象,其拆射出来的是我们整个市场的信用问题被践踏和唾弃。不夸张地说,市场信用问题,已经成为大步迈向现代社会的中国腿上的一个沉重沙袋。20余年迅猛发展起来的中国房地产业,近几年来也被信用危机团团围住。
“欺诈蒙骗轻车熟路、背后阴招二面三刀、更改规划强词夺理、欧打业主心狠手辣、拖欠地价满不在乎、偷工减料心安理得、延迟入伙振振有词……”
像这些流行的顺口溜时不时出现在媒体上,甚至有些媒体怒斥开发商为——黑夜有多黑,我就有多黑!
言辞过激令人无不震惊。这些“丑恶现象”和“丑陋行为”也许有过分夸大之嫌,但房地产纠纷的逐年上升却是一个不争的事实。
在北京市高级人民法院受理的房地产纠纷案件中,2001年纠纷总数比上一年增加30%左右,仅朝阳区受理的房地产纠纷就多达2000余件,比上一年增加57%;其中房屋买卖纠纷比上一年增加209%,相当于上一年度的3倍。就连被称为房地产业比较成熟的深圳,房地产纠纷情况也不容乐观,2001年深圳市消费者对房地产的投诉次数超过1000宗,仅次于手机质量投诉,高居各种投诉的第二把“交椅”。
从记者了解的情况来看,产生纠纷固然有多方面的原因,但广告吹得天花乱坠、承诺夸下海口却是纠纷的主要“祸根”。
“为了达到卖楼的目的,可以说一些开发商是不择手段,系列营销、概念包装,甚至利用虚假广告来向购房者做出五花八门的‘承诺’。由于开发商这种诱导作用,使得业主在购房之前就对楼盘的期望值过高,而入住后与当初购买前的心理落差太大,纠纷自然就增多。”一位业内人士无不忧虑地说。
更让人担心的是,与数额相当大的广告投入形成鲜明对比的是,很多开发商和物业公司在工程质量、购房面积、会所建设以及物业管理费等方面就显得非常的吝啬。
信用的代价
有人尖锐地提出,中国的市场信用发展到2001年,已经到了是“劣币驱逐良币”,还是“良币驱逐劣币”的生死关头。
“讲信用是要付出代价的”,对于信用问题,北京万科总经理张力先生无奈地说。
北京华远新时代房地产有限公司董事长任志强先生就认为,房地产界还没有进入品牌时代,其中一个重要理由就是,整个房地产业的信用意识和机制还没有建立起来,房地产纠纷可以说是房地产信用危机的集中体现。
年前有业内人士预测,今年是房地产业的品牌年。但现实已经让我们不得不承认,对品牌的追求应该是有信用的支持的。资本市场的种种黑幕值得房地产界警醒,2001年,揭黑运动成了中国资本市场的主流,银广夏、中科系、蓝田股份、数码测绘,一系列原来被资本市场看好为蓝筹股的公司纷纷被爆在会计报表上有造假嫌疑。据说,曾给银广夏做财务顾问的中天勤也为一些房地产企业做过帐,洁身自好对他们来说,比任何东西都重要。
其实,对于开发商的产品连购房者都开始质疑了,更不用说对其运作模式了如指掌的同行了。这也难怪万科物业只承接本集团地产项目的物业管理,而对其他企业开发的项目避而远之。万科只有一个想法,那就是不能砸了“万科”这块品牌。
万科身不由己的选择这种“明哲保身”的方式和做法,对我们房地产业来说,难道不应该引起同行们的反省?
对于我们来说,怎样在这样一个环境里制止纠纷乃至失信的进一步“生长”,进而培养出一个好的信用环境出来。
这才是我们寻找新信用体系曙光的动力。在浙江,我们初步寻找到了这种动力。
诚信在浙江觉醒
一个失信失范的市场,买卖双方只会互相倾轧,互相伤害,所以,在这样的经济环境中,没有谁会成为赢家。在浙江一些地方,特别是温州,对诚信的理解,更是有着深刻的体会,甚至有过切肤之痛。因为在诚信建设上他们走过了一条曲折之路。
在上个世纪的80年代,温州的部分产品曾经因为诚信失度而遭到市场的排挤,温州货一度成了假冒伪劣的代名词。最著名的例子就是被称为“晨昏鞋”的温州鞋,被全国各大商场拒之门外。
失信的痛苦,沉重的代价,深刻的教训,似乎让浙江人觉醒得更早,也行动得快。他们率先在全国发出打造“信用浙江”的呼吁,而且一场轰轰烈烈的诚信运动逐渐在全省展开。
面对建设诚信环境的使命,浙江房企没有退缩,而是勇敢地挑起了重担,并迈开了坚实的步伐。
在采访中,让记者感动的是,尽管杭州市刚刚荣获联合国“人居奖”和“中国人居环境奖”(杭州市房管局功不可没),但他们并不就此停步。近日,他们又邀请了各区市民代表共200多人进行座谈,听取大家意见,给房管局的工作“挑刺”,帮助局里改进工作作风,加强行风建设,实施诚信服务。
杭州市萧山区众安花园的开发商浙江众安房地产开发有限公司,在已基本完成小区销售的情况下,为了给住户提供更好的物业管理服务,众安公司根据通过评审的小区方案规划设计,准备建造一幢物业配套楼,并依法向有关部门申领了建设工程许可证和建筑工程施工许可证。正当配套楼打桩工程完工时,众安花园的部分住户担心配套楼建成后可能会影响住户的采光,希望公司修改配套楼的建设方案。在萧山建设局的主持下,开发商和住户代表参加了协调会,三方一致认为,众安花园配套楼是合法建筑,而且建设该楼是为住户提供更好更完善的服务。尽管如此,众安公司为了最大程度地满足住户的要求,体现公司一切为了住户的诚信理念,当场敲定,扩大与住宅楼的间距,降低建筑高度,缩小建筑规模。为了这一改动,众安公司因此多花了120万元。
浙江新时代、东浩、万圣装饰企业引入广东发展银行、监理公司和预算版本,为家装信誉、质量和价格作担保,在全国首推“诚信家装联盟”,并率先实行全程全额垫资,竣工合格再收款经营方式。
诚信建设在吴越大地房地产行业已经呈燎原之势。
召回被遗失的信用
“信用”两字又是今年“两会”的热点,政协会议刚开幕就收到了不少这方面的提案发言。记得去年的“两会”上,“信用”同样是委员、代表议论的中心。连续两年的“两会”谈论同一个话题,说明信用制度的建立是一个复杂的工程。
而如此迫切地呼唤诚信实际上也许正是中国将跨进现代文明门槛的一种折射,我们相信,对于房地产业来说,也是如此。
当然,解决房地产日益增多的投诉与纠纷还须从政府角度入手,虽然建设部日前发出《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》,对包括虚假广告、缺斤短两、工程质量低劣、房屋销售中存在的销售面积欺诈行为在内的房地产业12种不良行为将予以处罚。但是有法不依或执法不严往往是产生投诉或纠纷的根源。南宁“新世纪花园”骗销案就是最好的证明,在新世纪公司长达6年的违法经营过程中,也曾经露过不少的“马脚”,甚至在1995年9月,新世纪公司就接到了南宁市房地产管理局关于“立即停止违章预售商品房行为的通知”,但所有这些,却似乎都与相关主管部门擦肩而过了。
制度的硬约束除了保护消费者外,更是要维护开发企业的合法权益。只要政府制定的立法、司法和行政机构是合格的裁判,则不管你追逐利润的心情多么急迫,为了生存你得自愿或被迫恪守起码的契约精神。
在生活中,我们遇到不少人在反问,为什么在改革开放20多年时,为什么在我们房地产业正在蒸蒸日上时,我们如此迫切地呼唤诚信的回归?
我们只能如此回答:
在我们没有属于自己的奶酪的时候,我们没有纷争,于是有了路不拾遗的神话,当我们从梦中醒来,发现一无所有的自己,那一点点尊严,实际上掌控在赐予你奶酪的救世主时,我们将陷入困惑;当我们终于醒悟其实并没有从天而降的奶酪或者救世主时,一刹那间我们就如何分割奶酪的纷争顿现。除非奶酪已经足够大,使我们对奶酪的纷争已经变得无谓;除非如何分割奶酪的规则已经完全确立,在取舍与夺间有可信的规则。
国无信不立。我们有理由相信,政府会是召回诚信,拯救诚信的“水手”。
我们的房企也应该如此。(何可信 翁醉)