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2001年,上海楼市又度过了一个丰收年,登记预售量达到了创记录的1831万平方米,供需比例为1:1.04,近年来第一次出现了市场的供不应求现象。不仅销售量有大幅增长,而且上海的房价也一如笔者在2001年年初时所预言的出现了8%-10%的涨幅。截至2001年11月,中房指数为774点,较2001年1月的713点增长了61点,涨幅达9%。市民的购房热情持续高涨,无论是“虹桥中华园”那样的高价位别墅市场,还是如“汇龙新城”、“中凯城市之光”等公寓,或者是象“中福花园—青年汇”这种特殊的单身白领所需的产品的销售状况都十分火爆,楼市呈现一派热闹景象。随着中国加入WTO之后,房地产市场也将逐渐与国际接轨,那么,作为一个国际性大都市的上海,2002年的楼市又会是怎样,笔者认为:2002年的上海房地产市场将出现以下几个趋势:
一、3000-4000元/平方米的中低价位楼盘将成为市场的热销物业。
根据本行自1998年起累计至今的4万份客户需求问卷的结果显示,35-65万总价承付段的客户比例增长了5%左右,需求总价的“中层扩大”现象预示着这一市场的无穷的潜力。而且,随着新一轮旧区改造项目的推出,特别是虹口、静安、黄浦等旧区改造力度很大的区域的拆迁实施之后,对于3000-4000元/平方米的价位段的物业的需求量将会很大,定会出现需求大于供应的现象。但是,就目前上海的房价而言,总价在35-40万元左右的住宅在内环线周边已经近乎绝迹,虽然这里有多数发展商趁市场好而抬高售价的缘故,但是如何适应客户的有效需求还是十分值得发展商深思的,希望发展商不要盲目追求眼前的利润,多开发一些合乎客户实际需求的产品。笔者相信,中低价位的产品将可能会成为2002年市场的热点所在。
二、4500-6500元/平方米的规模化中高价位楼盘也将会热销
至于中高价位的楼盘,笔者以为,随着市民环保意识的不断加强,对于小区绿化景观的建设将越来越注重。因此一些具有一定规模,可以营造小区独特景观的规模化物业也将成为市场的热销物业。而一些规模小,难以营造小区环境的中高价位的楼盘的消化状况则将会在物业规模化上遇到一定的困难。
三、外资开发商进入上海市场,越来越多的高品质物业将会出现。
随着去年上海内外销市场并轨的实施,越来越多的外资开发商开始进入上海的住宅市场,在促使市场竞争变得更加激烈的同时,也促进了上海楼市的发展,新加坡吉宝置业的静安枫景苑、香港和记黄浦的古北项目等更多带有外资特色的高品质楼盘将会推出上市,高品质特色楼盘将会在市场上热销。
四、别墅和高档公寓的竞争激烈,购买需要谨慎。
当然,除了以上的一些向好趋势之外,笔者对于市场上的别墅和高档公寓还是带有一定的忧虑。
虽然2001年的别墅市场十分火爆,但是随着“一城九镇”规划的逐步开展,市效的别墅类物业的上市量将会激增,有可能形成供大于求的局面,购买者的选择面将更加广,因此在选择别墅物业时应该多加比较,谨慎选择。
与别墅市场一样,随着滨江改造计划的实施,一大批江景房将会陆续启动开发,最近即将开工的项目就有12万平方米的汤臣海景公寓;9.7万平方米的水岸豪华住宅鹏利海景公寓,加上原有的世茂滨江、菊园、仁恒滨江等水岸豪宅,2002年的水岸豪宅市场也将面临激烈的市场竞争。因此,市民在选购此类物业时要辩清良莠,避免选择一些借机炒作的水岸豪宅,而选择一些真正物有所值的住宅。
综上所述可见,2002年的上海房地产市场将更趋于成熟,趋于市场化,市民的需求导向将会使中价位楼盘以及一些物业规模及品质上有特色的楼盘成为楼市的宠儿,而一些高价位的楼盘的选购则将需要谨慎对待。预计2002年的上海房地产市场也将继续2001年的热闹景象,整体成交量将仍然维持在1500-2000万平方米之间,价格也仍会有8%-12%的涨幅空间,市场前景将继续看好。(陈基强)