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3月的北京春暖花开,中国房协城市开发委2002年主任委员扩大会议暨房地产恳谈会于29日在北京天鸿集团科园大酒店隆重召开,建设部住宅与房地产业司副司长、住宅产业办主任沈建忠同志出席了会议并作了重要讲话。中房协开发委秘书长王平同志回顾总结了2001年的主要工作,大会同意增选张连选、王健林、冯仑和卢铿同志为副主任委员。中房协开发委主任委员孟晓苏同志在恳谈会上作了精彩的演讲。参加这次会议的还有赵康、李发增、靳维平、王翌梁和王爱全等同志。
“1998年以来我国房地产业一直保持良好的发展势头,4年来房地产的销售额年均增长32%,销售面积年平均增长27%,开发投资额年平均增长在10%左右,开发企业平均利润达10%。”孟晓苏在介绍我国房地产业的发展情况时自豪地说。
不要过于悲观也不要过于乐观
在这个大好的形势下,当前对房地产业的下一步走势有各种各样的议论,甚至有人说房地产已迎来冬天。孟晓苏认为,至少有两种观点是不正确的,一种观点是过于乐观,认为房地产市场将持续永远火爆,就是在这种观点影响下,有些开发企业大量投资,不计后果;另一种观点过于悲观,认为房地产的冬天快到了,房地产大量积压,甚至要炸楼。他认为这两种观点其实都是对房地产业的周期性发展规律和波动时间的长短缺乏正确认识造成的。从国外的房地产开发经验看,房地产业是呈周期性发展的,中国也不能例外,美国的房地产涨落的周期为18~20年,日本为10~12年,我国香港为7~8年。从历史发展来看,我国房地产开发也是有周期性的,我国房地产业发展近20年来,经历了3个高涨期和2个低落期。通过对中国房地产开发周期的研究,孟晓苏发现,中国的房地产周期是7年一个周期,5年高涨期,2年低落期,与国外有所不同,呈现为高涨期长、低落期短的特点,另外我国房地产的发展周期主要部分不是二级市场,而是以一级市场增量为重点,以增量的销售为主要带动力,也就是说市场的购买是决定房地产市场涨落的一个重要因素。
根据对以上发展规律的研究和对现状的认识,孟晓苏认为,对目前我国房地产开发既不能过分乐观,也不能过分悲观,并认为现在这个发展周期还会有2年的高涨期,过去的周期是5年一个高涨期,这个高涨期将会有所延长。其理由:一是中国加入WTO和北京申奥成功;二是国际经济衰退,国内以发展住宅拉动内需,推动经济发展;三是中国经济的持续快速发展;四是近年来各开发企业开发投资比较理性,房地产的投资没有增长过快。这些因素将有利于延长这个高涨期,但衰退期迟早会到来,这是房地产开发周期性发展的必然阶段。
孟晓苏说,中国房地产业协会对我国房地产业发展周期一定要有清醒的认识,要与大家一道想方设法延长发展期,这将为我国国民经济的健康稳定发展做出积极的贡献。要理性看待房价
关于房价的问题,孟晓苏说,据统计,14年来中国城市的房价基本是持续上涨的(只有1年走低),年均增长12.7%。最近几年,由于我国经济出现通货紧缩的倾向,也由于房地产供应量比较充裕,房价年均增长波动在5.8%~7.3%之间。
孟晓苏认为,从房价的增长情况看,稳中有升是比较正常的,是我国国民经济健康发展的表现。同时,从这种增长的趋势看,今后城市的房价仍然是稳中有升,这对开发企业和居民财产的保值增值非常有利。
对最近盼望房价降下来的议论,孟晓苏坦言,这种议论不仅在困扰着开发商,而且在困扰着有房居民。他分析说,目前我国城市居民80%已拥有私有住房,如果新推出的住房价格继续下降的话,存量房屋的价格也会下降,香港地区就是由于房价的大起大落,造成了几乎所有的买房人遭受了损失,出现了15万户负资产家庭,严重影响了香港经济的繁荣,这个教训是十分沉重的。因此,孟晓苏认为现在要求房价下降的舆论,并不能代表大多数人民的利益。他特别强调,在普通老百姓迷迷糊糊要求房价降下来,要求自己的财产(房子)贬值的时候,我们不要错误地去误导他们,各级政府不要用政策或舆论的手段去让居民的财产贬值。同时,他还指出,降低房价的议论还会影响市场的供求关系,将不利于房地产业的健康发展,削弱推动国民经济的作用。
他说,近几年有两次房价要下降的议论影响了居民购房的积极性,一次是1996年的七八月份,造成了1996年的房价低谷,并影响到了1997年的房价。另一次是去年有人说七八月份房价上涨太快,房价还会降下来,造成了去年第三四季度购买力的萎缩,非常明显地影响了去年房地产业对国民经济的拉动,好在政府和媒体在政策上进行引导,使得今年购房者的信心有所恢复。
由于房地产发展的周期性,特别是衰退期的到来,从目前情况看,除了供应量大以外,会有市场缩小的因素。但造成下一个房地产衰退期和对国民经济打击的另一种因素将是“房价要进一步下降”这种议论。
当前,我国政治稳定,经济持续发展,社会安定,“十六大”即将召开,在这种大好形势下,孟晓苏认为,房价没有理由会出现大的下跌。同时,他希望社会各界共同小心呵护好房市。