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小户型什么样
对于小户型的概念,目前没有一个严格规范的说法。但在北京,业内人士比较认可的一种说法是,一居室销售面积在60平方米以下,二居室销售面积在80平方米以下,三居室销售面积在100平方米以下。另外,北京市场还有一种说法,就是单指面积小的户型(单套销售面积在70平方米以下),主要指一居室。
小户型由于面积小,空间安排的相对紧凑,厅的面积在20平方米以内,卧室的面积在15平方米以下,无论一居室、两居室还是三居室,一般都只有一个卫生间。
小户型卖得怎么样
总得来说,小户型项目的销售情况普遍不错,销售速度比较快。如位于京昌路边的“沙滩人家”于2001年3月开始销售,在同年9月底基本售完,半年内售完2号楼和1号楼的半栋(3号楼和1号楼的另一半已入住),销售速度比较快;位于学清路的“非常宿舍”第一栋楼已售罄,第二栋楼也已售出80%,其小户型也很受客户的欢迎;位于望京地区的“都市心海岸”目前尚处于内部认购期,一居室已认购了100多套;位于东直门的“东方银座”,未开盘,已定出70多套;位于东城区东四银街的“得易家”一居室共10套,已售9套。
小户型好在哪儿
这些小户型究竟好在哪儿?是什么原因让客户认可并接受这些小户型呢?我想除了低总价外,还有包括位置、交通、投资回报率、户型等多方面的综合原因。
1、总价低首付、月供较少
北京住宅由于单价高,往往使普通百姓感到高不可攀。而小户型虽然单价不低,但由于小面积很好地控制了总价,成为很多家庭的过渡选择。
以北四环普通住宅为例,说明低总价能较大程度降低购房门槛。根据2001年4季度伟业指数计算结果,北二环的平均价格为每平方米6423元,按一居室小户型60平方米来计算,总价为38.538万元,如果做8成20年的银行按揭,首付只要8.538万元,每月还款2077.2元,如果做公积金贷款,则每月只需还1912.5元。而在同位置的标准户型,按120平方米来计算,首付和月供款都会比较高。
据伟业顾问2001年下半年做的北京市居住物业购买意向市场调查显示,有一半的客户可承受的首付款在10万元以下,有近六成的客户可接受的月供在2500元以下,可见小户型的首付和月还款对客户有较强的亲和力,比较容易被购房者接受。
2、区位条件好,交通方便
多数小户型项目的区位条件比较好,交通方便,距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站比较近,步行时间在10分钟之内,主要原因是小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族,他们正处于创业阶段,尚没买车,对公共交通的依赖性比较大。
3、投资回报率高
小户型的客户基本可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说,最关心的就是投资回报率,由于小户型可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率,往往易受投资者青睐。对于自住型客户来说,小户型也只是一个过渡性产品,在若干年后,有了更大、更舒适的房子后,小户型会或租或售,所以他们也非常关心小户型的投资回报率。
以北四环外某项目为例,该项目交通条件比较好,租金回报率相对比较高。如在6500元/平方米同等售价情况下,一居室小户型(60平方米)月租金2500元,租金回报率为7.69%,而面积较大的三居室(150平方米)月租金5500元,租金回报率为6.77%。另外,小户型由于供应相对少,所以易于出租,空置非常低。总得来说,小户型的投资回报率比大户型有明显的优势。
4、户型较有特色
随着市场的完善和客户的成熟,户型也成为客户选择的一杆秤,户型设计有特色,适应周边区位条件的户型才会占领市场,得到客户的认可。
宜商户型:比较典型的宜商户型是“得易家”的一居室,销售面积为63.64平方米,有效降低了总价,另外,起居室较大,可以自由方便地安排办公区,这种户型适应周边浓厚的商业氛围,特别适合商用。
宜住户型:宜住户型比较典型是“柏林爱乐”的5.2.2A.户型,总销售面积64.61平方米,这个户型主要有两个特点,一是户型方正,空间划分合理,二是厨房和卫生间的位置安排合理,厨房紧挨户门,卫生间离卧室很近。该户型设计比较合理,很适合居住。 (杨丽涛)