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由上海市房地产交易中心主办的上海市住宅楼盘销量排行活动日前揭晓。
在2001年预售面积前50名排行榜上,年度冠军中远两湾城为“三朝元老”,以年销售面积22万平方米,超过2000年1万平方米的骄人战绩,再度称雄楼市。上一届季军康桥半岛花园以销量16万平方米的明显优势登上亚军的宝座,低密度住宅在楼市中魅力由此可见一斑;绿地世纪花园,当年开盘就以销量13万平方米的业绩轻松摘取铜牌。
在首次亮相的预售金额前50名楼盘排行榜上,中华住宅第一高楼———世茂滨江花园,赢得了中外富豪们的青睐以年销11.89亿元的高额坐上头把交椅,预售额比排位第二的中远两湾城足足多出2个亿。不仅如此,这位楼市新贵由于其出色的销售业绩,携同榜上第三位的仁恒滨江园、第八位的江临天下,把陆家嘴地区2001年第四季度的楼盘成交均价,带到了近7700元/平方米这样一个前所未有的高度。
2001年新增商品房预售面积高达1831万平方米,为历年之最,比上一年净增380万平方米;存量商品房交易面积高达1422万平方米,同比增加640多万平方米,增幅达82.7%。
50强楼盘预售面积达390万平方米,不仅比2000年50强增加16%,而且在2001年销售总量中占到五分之一强;金额排行榜上的50强,销售额不仅高达204.6亿元,在全市总销售额中更是占到了26%。对照2000年度面积排行榜,有15个楼盘依然活跃在2001年的排行榜上。
地盘之争:环内环外,二分天下
以内环线为分界线,2001年50强的分布格局有所改变,在面积排行榜上,2000年以3:6:1的比例分布于环内、内外环之间和外环以外区域;2001年则基本上呈4:5:1的比例分布。从排名前三位看,两个在环内、一个在外环外区域;而前十名楼盘的分布则又呈3:5:2的比例分布,从按金额排名表看,重心明显向内倾斜,前10名楼盘9个在环内,1个在外环外区域,50强中环内楼盘占了30个,内外环间区域为19个,外环外区域为一个,环内环外之比为6:4。两个排名综合在一起,可谓是环内、环外区域二分楼市天下。
榜位之争:二雄领先,诸侯割据
在面积排行榜50个席位的“争霸赛”中,区域之争的分异性趋大,同样50个席位在2000年由11个区共享,而在2001年则为14个区域瓜分。
浦东和普陀处于明显的领跑位置,前者占有盘多势众的优势,上榜楼盘数量虽略少于前两年,仍一下子掠走了12个席位,加之金额排行榜上同样占据12个席位,可谓声名显赫,龙头老大的位置依然固若金汤;后者则以排名靠前为荣,虽然在50强的席位中比浦东少了4席,但在前三甲中占了两个位子,获得冠军和季军。更让人刮目相看的是,自1999年来三次销售面积排行中,普陀区楼盘的冠军头衔从没有旁落他人。从上榜楼盘的销量占该区总销量的比例来看,浦东占到了28.3%,普陀区则占到了43.8%。因此,普陀区上榜楼盘在区域楼市的影响力,丝毫不逊色于浦东。
大小之争:大盘图名,小盘趋利
通常情况下,能够进入全市排名前50名的楼盘,当属热销楼盘,而热销楼盘肯定是双赢:一是赢名、二是赢利,但这仅是相对而言。相比之下,50强中大盘偏重做品牌,扬名;小盘善打短平快,得利。
对50强按楼盘规模体量分析表明,50万平方米的大盘,通常是通过多滚动性的分期开盘来运行,整个建设周期较长,市场风险较大,因此,开始先要树品牌,然后考虑通过楼价的逐期上扬获利。
反观小规模楼盘,因开发周期短,难显楼盘品牌效应,只要项目企划得当,市场定位准,在市道较佳的时候打个短平快,获得相对较高的利润率也属顺理成章,但在榜上的排位因受总量限制不可能名列前茅。楼盘规模在多大时才算适度,这是一个较为复杂的市场命题。从目前对50强的楼盘规模分类统计来看,10-20万平方米的楼盘个数和销量最多,其次是20-30万平方米规模楼盘。这两档规模的楼盘个数占50强的60%,销售套数占总量也近60%。
高低之争:高层为“王”,多层捧场
成为2001年排行榜上的主力类型:在面积排行榜的50强中,纯高层、高层和小高层组合小区的楼盘占到44%,是纯多层、多层和小高层组合小区的2倍;在金额排行榜的50强中,前者占到60%,后者不到10%。相比之下,即便是多层、小高层、高层三者组合的混合型楼盘,亦以高层和小高层为主,显然目前多层住宅已不再是50强楼盘购买者的“大众情人”了,仅作为一种“捧场”和点缀。在崇尚高雅品位、追求绿地和水岸景观的住宅消费理念支配下,在追捧具有升值潜力的理想区域、进行投资置业的利益驱动下,高层、小高层乃至低层住宅往往是较为中意的选择对象。它们的优势是多层住宅难以企及的。高低之争的天平倾斜,也是2001年上海市楼市新增的一道风景线。
楼价之争:中庸为本,左右逢源
对上榜50强楼盘平均单套面积、单套单价、单套总价的三项指标汇总统计表明,尽管三项指标上移态势明显,平均值领先于全市水平,但仍以中档为主。在面积排行榜的统计中,单套面积成交量最大的为110-130平方米区段,占总成交套数47%,其成交均价在4000-4700元/平方米;单套单价中3000-5000元/平方米的楼盘成交量最大,占总成交套数比例高达67.57%,而这类价格楼盘的平均单套面积在116-120平方米之间;单套总价在30万元至100万元区段的成交量分布相对均衡,其中成交量最大的是30-40万元,50-60万元两段,成交套数占到总量40.67%,这两类总价区段的平均单套面积分别为108.53平方米和118.84平方米,成交均价分别为3370元/平方米和4600元/平方米,形成了非常明显的两种消费层次。这种态势与楼市整体基本吻合。
然而,中价位楼盘不可能包打天下,2001年在商品住宅供不应求的形势下,市场的兼容性在排行榜上得以充分体现:首先,单价5000元/平方米以上、单套总价70万元以上、单套面积140平方米以上的楼盘成交套数占总量比重为15-25%,略高于全市水平,而这类楼盘个数在50强中占到20-30%,较往年明显增加;其次,单价3000元/平方米、单套总价30万元、单套面积100平方米以下的“三低”楼盘,虽然比例不断缩小,占到总量10%左右,但项目只要有适度的规模、适当的地段和适合的需求层面,仍有其在排行榜上的位置;第三,从个案来看,从地处松江单价不到2000元/平方米的东明花苑到黄浦江畔的单价高于14000元/平方米的世茂滨江花园和仁恒滨江园,从平均单套总价不足30万元、单套面积不足90平方米的恒大华城到总价386万元、面积340平方米的汤臣高尔夫花园别墅,均能同登一榜,殊为难得,令我们不得不惊叹市场的兼容性之大。 (汤勇康)