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一、德国:房租都有指导价
德国是一个法律和法规无处不在的国家,在住房市场上也不例外。无论是租房还是买房,当事人都有章可循,交易的透明度很高。
对普通德国人来说,要买一栋房子不是件容易的事。统计资料显示,德国一栋房产的平均售价为26.3万欧元,相当于一个普通工薪人员一生全部工资收入的35%。不过,如果仅买一套房子,对许多德国人来说就经轻松许多。一套70平方米的住房全国平均价格是8.85万欧元。
尽管德国的住房调配主要是由市场控制,但德国政府采取了一些措施,帮助中低收入的居民购买住房。根据居民工资收入的多少以及其他特殊情况,德国政府提供数量不等的住房补贴,资助他们租房或购房。
近年来,越来越多的德国人开始用分期付款的方式买房。联邦统计局的资料显示,1999年只有41%的居民拥有私人住房,现在这一比例为近50%。
在德国,经济最发达的南部地区、西部鲁尔区以及各大城市是房租最贵的地方。就全国平均水平来看,一套65平方米的住房月租金约为330欧元。以德国人均每月纯收入不到1500欧元的标准来说,房租是一笔不小的开销。
为了增加房租价格的透明度,德国的多数城市都制订了一个叫做“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价,但是最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制作的,在租房者和房主中间都很有权威性。就连法院在判决有关住房租金的纠纷时,也会参考这面“镜子”。
二、英国:政策鼓励购私房
在英国,草木扶疏,绿叶葱茏,高屋广厦掩映其间,这是乡居;鳞次栉比的小楼,红墙素窗,树篱环绕,是城市中产阶级集中居住的居民区;而城中高级公寓楼和政府公房,则为不同层次的中低收入家庭提供了居所;此外还有上等阶级富丽堂皇的豪宅。
英国的房地产市场需求很旺。截至去年底,英国自己拥有房产的人已接近70%。大多数中产阶级家庭基本上都拥有自己的小楼或高级公寓,居住在市区较好的地段,带有前后小花园、车库,大客厅和餐厅各自独立。条件相对差一些的则住着连体小楼,或高层顶、带阁楼的大房子,门户独立。
政策鼓励是刺激房地产需求的主要因素。自从撒切尔政府开始对经济实行大规模私有化的宏观政策以来,英国原先由政府向低收入家庭提供的公房被纳入私有化范畴,其后的历届政府都采取了鼓励买房的政策。在这个过程中,任何租户,无论是低收入家庭,还是外国人,只要租住达到一定年限,都可向英国的半官方机构——房屋管理委员会提出申请,经审核符合条件后即可按比市场便宜40%到50%的价格购买,房子也就从公房变为私房。
去年以来,在英国中央银行降息的带动下,住房抵押贷款利率也不断下降,目前已降到34年来的最低水平,加之经济相对平稳和失业率较低,住房贷款市场更趋活跃。任何人,只要有职业和工资收入,都可申请抵押贷款,贷款期限一般为25年。
需求旺盛是过去十几年来推动英国房地产价格一直处于升势的重要因素。从上世纪90年代初开始,英国房产价格年均升幅都超过8%。尤其是伦敦市中心的房价,过去8年内升值了180%。去年以来,英国房地产市场更是进入一个新的上涨周期。据英国抵押贷款机构全国建筑协会的统计,去年房地产价格月升幅最大的9月份达到2.8%,全年的价格升幅在10%左右。
三、俄罗斯:房改之路不平坦
俄罗斯推行大规模的住房制度改革已有10年之久,从福利性质的住房制度逐步向市场化住房制度过渡。政府通过向居民无偿转移房屋产权,迅速建立起比较发达的一二级房地产市场。目前俄罗斯人均住房面积已达到19平方米,但低收入居民住房难问题仍未得到彻底解决。
1991年俄罗斯开始推行住房私有化,所有居民均可无偿获得所住房屋的所有权,超标部分需自己掏钱购买。居民获得住房产权后,便可自由支配——出售、租让或赠与。住房无偿私有化的最大成果是使居民获得了改善住房条件的最初资本,二级住房市场迅速地建立起来,年成交量占不动产市场总成交量的80%。许多人通过卖旧房买新房,或出租旧房,用房租还贷购新房等多种方法改善居住条件。近年来由于经济形势稳定,居民收入大幅提高,房地产一级和二级市场十分活跃,房价也因此不断上涨。
俄罗斯人均月工资3400卢布(1美元约合30.8卢布),国家建设委员会最新公布的全国平均房价为每平方米7990卢布,而市场价格远远高出这个标准。如在莫斯科,普通楼房每平方米居住面积已达到700美元——900美元。因此,如何解决低收入居民住房问题,成为政府关心的问题之一。目前莫斯科市政府尽力为教育、卫生、公安等吃“皇粮”部门的职工优先提供廉价的租用住房,同时开始建设经济适用房,住房困难的低收入居民还可去房管部门排队申请免费住房。但由于财政资金有限,每年市政建房不多,莫斯科今年只能解决1982年-1983年排队者的住房问题。
与此同时,俄政府一直在鼓励各种抵押贷款购房方式,这种方式主要为中产阶级所接受。购房者先首付30%的房款,并向银行提供收入证明,年收入2.5万美元以上的人才有可能获贷款。由于俄通胀率一直很高,银行为防范风险一般只提供3至5年的贷款。近年来开始推行得到国有资助的购房储蓄,购房者先在指定银行存放相当于房价5%的钱,交至50%后可得到住房,余款三年内交清,贷款利息为8%,大大低于通胀率(最近三年的年通胀率约为20%)。政府还打算发放住房债券集资,加快住房建设,持有债券的人可优惠购房。
俄政府现已制定了2002-2010年解决住房问题纲要,确定了住房改革的基本方针,其最终目的是建立发达的房地产市场,开拓多种融资渠道,保障各阶层居民住上安全舒适的房屋。
四、西班牙:穷人集资建住宅
走在西班牙的大城市里,你会发现,建房工地很多,塔吊林立。西班牙房地产业近年来发展迅猛,需求旺盛,建筑业目前已成为支撑西班牙经济的第一大支柱。在地皮昂贵、建房成本居高不下的情况下,西班牙普通老百姓、尤其是低收入阶层仍能拥有自己的住房,这要归功于建房合作社这种成功的组成形式。
所谓建房合作社,就是低收入家庭共同集资建房、并享受政府一定优惠的建房形式。按规定,年收入不到全国最低收入5.5倍的家庭,在得到政府有关部门批准后,可以在自愿基础上成立人数不定的建房合作社。年收入超过限额者不得入社。各级政府根据规定向合作社提供税收等方面的优惠,由合作社社员共同集资建房。建房方案、建筑材料和建房公司都由社员讨论决定。房子建好后,根据社员投资的多少,分配不同面积的住房。
房子分配完毕后,一部分合作社便宣布解散。但是,约60%的合作社此时并不散伙,而是改变职能,变成类似物业管理机构而长期存在,主要任务是负责房屋的维修和公共设施管理。目前,西班牙全国共有1.1万个建房合作社,全国25%的住房都是以这种形式建造的。合作社对西班牙房地产业的重要性不言而喻。
西班牙政府为解决低收入阶层的住房问题,分别于1920年和1923年颁布了廉价房住房法和经济房住房法。建房合作社随之应运而生。80多年来,合作社共集资建造了130万套住房,其中在马德里就建造了23.6万套。实践证明,建房合作社是西班牙解决低收入阶层住房问题的有效途径。
近年来,西班牙建房合作社开始减少,主要原因是西班牙经济发展迅猛,西班牙人生活水平和工资收入大大提高,符合政府规定的参加建房合作社收入标准的人越来越少。另一方面,越来越多的人已经解决了基本住房问题。