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在日前由搜房公司等举办的“上海别墅年研讨会”上,有关专家认为,今年将是上海的别墅年。在九十年代初期,大批的外销花园别墅形成上海别墅市场的第一次浪潮,紧接着在随后的几年中跌入了谷底。从1998年开始,在亚洲国家还在经历着“金融风暴”所带来的萧条时,中国却保持着稳定高速的发展,作为国内经济中心,近三、四年来上海的住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。特别是1999年至2000年,排屋、联体别墅等“经济型”别墅涌入市场,并迅速被市场所认可,更预示着上海别墅市场春天的到来。
截至2001年底,上海别墅类物业销售已经占全部住宅开发面积近三分之一。另外,从2001年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,去年1-9月平均容积率为1.32,第三季度则为1.16;而前年同期分别为1.87和1.83。这也反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势,可以说今年是上海的“别墅年”。
别墅投资趋热
近年来,随着市区概念的扩延,市政道路的立体化,以及家用轿车的普及使得市中心与郊区的距离不再遥远。住在郊区或追求“5+2”居住新方式,消费者发现郊区联体别墅与市中心一套中高档公寓价格相差无几。据有关调查表明,未来两年内,有35.8%的上海人具有购房意向,这其中更有高达70.3%的人将购买商品房。而在这群有购买意向的人群中,家庭年收入达到并超过8万元的又占了51%左右。按照上海1.7千万人口、每个家庭3-4口人计算,则有54万至71万个年收入在8万元以上家庭在未来两年内有购商品房的意向。按照国际上房价与收入比6:1的标准,这部分家庭就拥有购买总价在50万/套左右的别墅能力。虽然只是一个简单的估算,但反映了上海别墅蕴涵着巨大的市场,加上外地的投资者纷纷涌入,温州、台湾购房团在楼市掀起的波澜,预示着今后的市场潜力无限。除此之外,中国加入WTO,使上海越来越成为海外人士心目中筑巢安家的理想之地。目前在上海购买别墅的人群中,上海人占31.2%,国内其他地区的购买者占了25%,港澳台同胞则占了近30%,余下的为其他国家外籍人士购买。所有这些强劲需求进一步增加了投资者的信心,从而带动了别墅的开发热。
别墅消费上升
别墅市场经过几年的发展演变,无论在设计上,建筑结构、用料上都非常讲究,充分体现“以人为本”的理念;在物业管理上,致力于为住户提供一流的服务,使别墅拥有了较高的品质。
在提高品质的前提下,上海的别墅更以其合适的价位,吸引了购房者。联体别墅单价多在3000-4000元,面积200平方米左右,总价60-80万,相当市中心一套中高档公寓。而独立式别墅单价多在5000元以上,面积300平方米左右,总价150万元以上,低于境外同档次物业5倍以上。因此,联体别墅既适合有一定经济基础的人士,也非常适合第二次购房的消费者。而独立式别墅则是外籍人士、港澳台同胞以及国内大款的购房目标。
近三年来,上海别墅的平均价格涨幅惊人。据搜房研究院对上海别墅市场的跟踪调查分析显示:从1998年起,上海别墅物业的价格平均以每年近12%的涨幅攀升,远高于全市住宅平均价格的涨幅。一些别墅市场上的佼佼项目至少有30%以上的涨幅,高则近50%的涨幅,个别楼盘价格几乎翻番。面对如此良好的投资回报,更是受到投资性置业群体的青睐。
展开品牌竞争
另据搜房网别墅数据库统计,目前沪上在建别墅近百个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况为:闵行32%,松江25%,浦东新区15%,长宁12%,南汇5%,其它区域(青浦、奉贤、徐汇、普陀、宝山等地区)共11%。
通过对在售别墅的总价进行分析发现,目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段,占到了供应量的46%,物业品质成为购房要素;其次是总价在200至300万的中高档别墅,占总供应量的17%;而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看,上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合,不存在大的结构性矛盾。
据估算,今年新建和在建的别墅类物业将接近1000万平方米,而这些别墅中,同质,同位、同价的趋势显集中之势。专家认为要抓住发展机遇,除了别墅综合品质提高,还需找准客户定位,进一步细分市场。
据了解,本月起上海将举办一次上海特色别墅推广活动,组织一批别墅物业投入市场宣传,以带动别墅市场的品牌树立。(梁志超)