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房地产开发是典型的投资额大、投资回收期长的行业,如何有效融资向来是开发商们心中的隐忧。
日前搜房资讯有限公司总裁莫天全先生就房地产融资的通路问题发表了看法。他认为,进行股权融资并不如想像的那么困难,目前主要有建立在不同条件之上的三种融资方式:分红、分红+还款、分红+期权。
据介绍,现在通行的股权融资主要分为三大模式,一个是纯粹的股权投资,就是公司分红或者是公司出售得到收益,这个和回报实际上是结合在一起的,就是通过做股东分红。这块适用于包括项目公司,也包括长期发展的房地产公司。
第二种形式就是叫股权投资兼贷款,这种投资特殊一点,他给你两千万、五千万,但是他还向你要一个利息,也许这个利息会比正常的银行利息低一点或者是差不多,他成了你这个股东以外,你这个公司还得每年给他5%或者百分之几的利息,这是一种比纯粹的股权投资更加严厉的一种投资方式,但是具体每个投资到底怎么样,还有待于具体分析。
第三种投资方式叫做股权投资加期权,期权就是给他一个将来的权益,这块就是我们经常说管理层的期权或者是投资的期权,比如说一个项目需要一个亿,如果投资方先投了两千万,但是这两千万是按照现在一个亿的价格来投的,他就占20%,他还希望给他一个期权,在一年之内或者是两年半之内再给他投资的权利,如果他再把这三千万投进来的时候,那相当于这个股权是50%了,那就谁也不控股了,这当中就股权投资加期权,期权的作用相当大,也许我们现在觉得反正进来的都是钱,但是虽然都是钱,但是今年进来和明年进来的有很大不一样。
在西方,在香港,即使是非常强大的房地产商都在谋求融资的多元化。股权融资的来源,一方面是金融机构,包括商业银行、投资银行、保险公司、证券公司等,这些机构出于对资金的风险规避和收益最大化的目的,大都设有直接投资部,将约占全部资金10%~15%的资金以股权投资的方式进行直接投资;投资基金,如养老基金、劳动保障基金等,房地产是其重要业务。第二个来源主要是专项房地产基金,房地产是其主营业务,分散在住宅、写字楼、商业店铺、工业用房等方面。三是其他实力较强的房地产开发企业。四是实力强大的“外行”企业,如中石化等,这些领域都蕴藏着极大的融资可能。