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日前在武汉市对物业管理行业进行了一次专题采访,其间了解到这样一个情况:在武汉市现有的310家物管企业中,真正完全进入市场化运作并取得良好经济效益的物管企业实在是屈指可数。深入了解一些企业的经营管理及其运作模式,给人的感觉是物管企业如同一些“奶气”十足的独生子女,与当前整个社会的要求、行业的发展、政府的期望相差甚远。实事求是地说,影响当前物管企业发展和物业管理社会化、市场化、专业化进程的因素,除了物管企业所遭遇到的外部难题,一些集聚在物管企业本身的问题也着实不少,我们今天就不能不正视物管企业自身的缺憾与问题。企业的角色定位及与业主的关系目前一些企业在自身的角色定位上存在着错误的认识,表现在物管企业与业主的关系把握上。一些企业的“地盘”意识较浓,有意无意地流露出自己才是小区的主人与管理者的心理。这部分企业虽然也在说“业主就是上帝”、也在喊“服务要以人为本”,但事实上却把自己与业主的关系看成了管理者与被管理者的关系。应该明确,业主作为小区私有住宅和公共物业的产权人与使用者,其在小区的整个物业管理中只是服务的享受者而不是管理的接受者,物管企业才是服务的提供者与业主合法意志的执行者。物管企业与业主的关系在今天的市场机制中只有也只能是一种定位,那就是服务的提供者与享受者的关系。企业对自身角色的正确定位,不仅有助于企业把握自己与业主的关系,更有利于企业形成人性化的管理特色,从而避免当前一些企业“嘴上唱的好听,实际做得恶心”的现象。“等、靠、拿”的思想过重,依赖性太强武汉市目前具备独立法人资格的物业管理企业总数已达310家,但据了解,这310家物管企业中几乎有2/3都属于开发商的子公司。其日常进行管理的物业,多半也是母公司所开发的住宅小区、组团和大厦。由于武汉市近年来在物业管理方面,不仅实施了《住宅区物业管理条例》,并且还对新建住宅小区的前期物业管理、物业综合验收及移交、物业维修基金的收缴及移交等进行了强制性的规范,精明的开发商出于自身的利益需要,纷纷成立物业公司。对于开发商而言,首 先可以做到“肥水不流外人田”,其次可以在一定的时期内拖延甚至掩盖一些物业管理上需要解决的问题。而作为具有这类“血缘”关系的物业公司,由于受到经营规模、配合开发商售楼行为的制约,多半也只是“守得一亩三分田”。具体到经营上往往是在等着政府规范市场、靠着母公司去不断圈大地盘、拿着开发商的补贴过日子。作为物业管理市场竞争主体的企业,由于有了这样或那样的“血缘”,使得企业在市场竞争中应有的危机感越来越淡,依赖性却越来 越强。据记者了解,武汉市大多有“血缘”关系的物管企业普遍存在着母公司不断“喂奶”的情况。社区物管的资源优势没有得到有效的利用
物业管理工作由于面对的是千家万户的需要,市场的规范与成熟,以及业主对物业管理认识的不断加深,都非常有利于企业的快速发展。今天,政府虽然对物业管理服务费给出了最高限价(或者说是市场指导价),对物管企业在主营业务方面的利润率作出了明确限制,但其目的只是为了社会的稳定,为了确保业主的利益。这是政府的义务,更是政府的一种责任。当前城市住宅物业管理企业在主营业务经营上存在的经营难问题,主要是因为一些“赔本赚吆喝”的社区文化活动、绿化保洁、保安与公共设施设备的维护、保养。这方面的业务虽然不会给企业赚大钱,甚至在有些小规模的住宅区里还会给企业带来亏损,但它能为企业造名,能在事实上影响着业主对企业服务的认同感。企业如果在这方面建立了良好的基础,不仅有利于物业管理费的收缴,同时还为自己在社区服务方面寻找到更多、更活、更大的赢利资源。记者在这次采访中了解到一些赢利的物管企业,其企业利润的主要来源就是它的非主业经营收入。说的再直白点,也就是这些企业赢利的诀窍在于以主业为上的优质服务,向业主换取其利用自身优势服务社区的多种经营市场。