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孟晓苏谈中国房地产发展周期
本报背景:
孟晓苏是在3月29日中国房地产业协会城市开发专业委员会举行的2002年主任委员扩大会议和“房地产形势恳谈会”上公开发表“房地产周期论”的。会议除确定了开发委2002年及以后的工作重点外,四大房产巨头的加盟才是这次会议的焦点所在。四大巨头分别是:大连万达集团股份有限公司董事长王建林、沈阳华新国际实业有限公司总裁卢铿、北京万通实业股份有限公司董事局主席冯仑和天津市房地产发展(集团)股份有限公司总经理张连选。
在本次“房地产形势恳谈会”上,除了孟晓苏,北京天鸿集团董事长李发增、北京城市开发集团总经理赵康、北京万通实业股份有限公司董事局主席冯仑、上海中星集团执行董事王翌良、中房集团银川房地产公司董事长王爱全、沈阳华新国际实业有限公司总裁卢铿、万科企业股份有限公司总经理郁亮分别对“加入WTO对中国房地产的影响”、“房地产业的经营管理”、“中国西部的房地产开发”、“土地投标方式的利与弊”等主题发表了精彩演说。
“房地产业的发展是有规律、有周期的。目前,我国房地产还没有进入衰退期。”针对去年下半年以来我国房地产销售额涨幅出现的回落之势,中国房地产协会副会长、中国房地产集团董事长孟晓苏发表了自己的“房地产周期论”。
房地产周期论
孟晓苏说,房地产的涨幅周期在不同国家有所不同,美国为18年至20年一个周期;日本10年完成一个起落;中国香港则以7至8年为一个周期,中国内地的房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期,即7至8年。
我国的房地产市场自1974年开始,已经历三个发展期、两个低落期的同期性波动:
1974年起到1988年为发展期;
1989年至1990年进入低落期;
1991年至1995年进入第二个发展期;
1996年至1997年为第二个低落期;
1997年至今处于又一个新的发展期。
从我国的房地产周期性波动看,由于表现出以量的需求为主的特点,其衰退期比国外要短,增长期比较长。销售的增长对投资额的影响较大,1998年以后持续上扬的销售,使目前的投资额增长已超过销售面积的增幅。据孟晓苏介绍,国内房地产市场7至8年一个周期波动的结论是由北大、清华、搜房公司和中房集团历经几年的研究确定的,其主要依据是销售面积的增长、销售额的增长、投资额的增长三个要素。
房地产衰退期未到
根据“房地产周期论”。孟晓苏认为,盲目乐观与过分悲观这两个观点,都缺乏对市场的客观判断,给房地产市场乱开“药方”是不负责任的。他指出,房地产市场具有周期性波动的特点,房地产市场究竟能持续多久,关键要把握房地产的周期波动规律。目前,处于新一轮发展期的房地产市场已连续高涨了4年时间,是否已临界衰退期?孟晓苏认为,以市场容量和发展趋势分析,按照当前的发展速度,房地产市场还能有两年的发展空间。如政府能在宏观把握上努力扩大内需,作好反周期运作,企业能够果断投资,理性开发,借助加入世贸组织的有利形势,还可以相应地使增长期延长,推迟衰退期的到来。
如何避免衰退期提前到来孟晓苏认为,有了私有房产权后,企业可以与其他行业如旅游、教育、保险、信息产业等结合,创出新产品,比如开发分时度假物业,既挖掘出新的销售市场,同时也可在房地产低谷期到来时,以分割出售方式抵御市场风险;也可与保险业结合采用“房产抵押、终身支用”的方式使购房转为养老储蓄,促进社会保障制度的完善。孟晓苏提醒,有几个因素要注意把握,否则将会引发衰退期提前来临。一是开发量过大,目前市场投资额已超过销售额的5%,投资过量会出现产品积压;二是新开工项目在1年到1年半内将大量进入市场,从目前看供过于求迟早会出现,应防止产品不能满足需求产生的错位,企业应理性开发,慎重对待新项目;另外,政策、舆论的影响将是引发衰退期提前的直接原因,也要引起关注。(伊度)