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孟晓苏(中国房协开发委主任委员):对房地产乱下诊断的“医生”太多,会使低落期提前到来
现在不少人普遍关心房地产业的好形势还能持续多少年,在人们的众说纷纭中,有两种看法是不正确的:一种人盲目乐观,认为房地产业将持续高涨,市场将持续火爆若干年。如有的企业在开发投资上没有风险意识;也有的人过分悲观,如有的学者在不做充分分析的情况下就惊呼“房地产业的冬天来了”,预言北京2002年商品房要“大量积压”,甚至要用“炸楼”来解决问题。这些观点都缺乏理论的说服力。在持上述两种看法的人当中,有人还能对北京的房价走势做出将“涨到多高”的量化预言,或者做出将“降低百分之多少”的量化预计。有的媒体对这种量化预言兴味颇浓,随口“炒作”成为某种“论点”。医生下药首先要对病人做出正确的诊断,而现在对于房地产业乱下诊断的“医生”太多。
从周期理论来看,我国大陆房地产都是五年发展、两年低落,即7-8年为一个周期,衰退期、低谷期时间较短,增长期、繁荣期时间较长。目前房地产业处于增长期已经四年,市场会不会出现下滑导致衰退?我的判断是:全国房地产业在这个发展期仍将保持两年左右的增长态势,过分乐观和过于悲观的认识都将是有害的或不必要的。
但房地产周期性发展毕竟是规律,开发投资的理性化和政府宏观调控的“反周期”行为,都只能减缓波幅、延缓衰退、减轻它对经济发展将造成的损害,并不能改变周期性发展规律本身。在市场经济条件下,资本向赢利较高的产业流动是必然的,现在房地产领域已经表现得很明显。我国去年房地产投资绝对额6245亿元,已经超过当年销售额4626亿元的35%,房地产投资增长率已达25.3%,这既为今后两年销售额的增长提供了物质基础,又加大了投资风险。因为新开工项目一到两年内将进入销售,这期间还会有新的项目开工。如果届时产出量过大而市场缺乏足够的容量,就会形成供过于求和销售困难,迫使房地产业进入调整期。如果这期间出现一些特殊因素包括舆论因素扰乱了人们的购买心理,将会使房地产市场需求停滞或下降,低落期提前到来。
市场对于增量房屋需求的变化是我国房地产周期性波动的根本原因,因此对目前房地产的建议是:政府努力扩大市场容量,企业稳定生产与销售;慎重对待新投资项目,保持产出略大于需求。
卢铿(沈阳华新国际实业有限公司总裁):中国楼市第三次启动
1992年是中国房地产业高速发展中最值得称道的一年,这第一次启动完成了改革开放以来住宅发展的一次悲壮的预演和并非强势的开始。
1998年,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住宅建设的通知》,停止住房实物分配、实行货币分房新政策,公房上市、银行按揭、集团购买转变为个人购买等大规模的行业行为,启动住宅消费市场,使得商品住宅开发高潮迭起、方兴未艾。
为了让住宅产业在国民经济、城乡建设、文化创新和民族复兴等伟大事业中发挥它更加重大的作用,中国楼市呼唤一次新的、全面的启动。与“第一次启动”之启动了少量发展商和“第二次启动”之启动了基本市场不同,“第三次启动”应当是一次全面的启动,在有关各界的共同努力之下,中国的住宅产业将被推送到真正持续发展的轨道上去。
前两次启动存在和具有某些局限性,这些局限性使得住宅市场和产业的启动不彻底和不完整。在过去的两次启动中,政府和政策都起到了十分关键的作用。在“第三次启动”中,政府和政策仍将发挥这种作用。
“第三次启动”的核心思想是:稳定住宅市场信心、重塑住宅产业和市场的发展环境,组织全社会的关注和互动,将住宅产业真正地引向正常发展的战略轨道。这关系到住宅产业未来的战略角色,需要全社会的共同努力:
政府扶持住宅产业,调整相关政策、做好投资导向、简化审批程序、增强服务职能、设定必要门槛、重塑行业环境、推进其“支柱”地位;
发展商提高综合素质、打造核心能力、开发住宅精品、竞合之中归并、提升审美追求、创新引导市场、增强企业诚信、注重售后服务;
消费者改变传统观念、注重科学消费、提高审美情趣、追求生活品味、促进市场进步、加强自我保护意识、监督政策行为。
赵康:政府要放开商品房,管好经济适用房
房地产包括三个供应体系,即商品房、经济适用房和廉租屋,对此政府应该区别对待。目前这个市场区分得不是很明显,人们对谈论房地产时容易将其混为一谈。
商品房是由纯市场化的住房,政府应该将它的价格放开,不要干涉,由市场自己去调节。这样并不会导致房价失控,因为如果价格太高了,脱离了市场需求,房子就会卖不出去,发展商自己就会调整价格策略,它也有自己的客户群体,如果市场调节得好,能买商品房的人就不会去买经济适用房。
政府能管的是经济适用房,因为政府在经济适用房上已经投入很多了,控制房价要从经济适用房入手,在控制价格的同时加大供应量,这样才能使广大的中低收入者买得起房。
这三个体系中,廉租屋目前是严重的供量不足。
如果我们把商品房、经济适用房、经济适用房中的危改房都算在一起的话,房价并不象人们说的那样贵,并且市场应该形成各取所需的局面。
冯仑(北京万通事业股份有限公司董事局主席):联盟新城使“新住宅运动”从纸上到地上
房地产开发应该形成规模,从而达到信息共享、资源共享等,这种规模开发也是抵御目前房地产市场激烈竞争的有力屏障。中城房网最近将推出一项新的投资计划:即中城房网所属企业联合起来,在一些城市进行大规模的开发,叫做“联盟新城”,目前这一计划已初具趋型。“联盟新城”的第一步就是准备在4月份利用万科地块做一些模拟开发,以使计划成熟,以便和政府达成协议,落实地块。目前已经有四个地方政府响应了这一计划,“联盟新城”将使“新住宅运动”从纸上运动变成地上运动。
郁亮:土地招投标的三个缺陷
土地招标已经成为许多城市主要或唯一的土地供应方式,在对发展商提供了公平竞争的机会的同时,也给房地产开发带来了不良影响,这种土地招投标有三个方面的缺陷。
缺陷之一是这种供应方式的唯一性和垄断性值得商量。
缺陷之二是在大规模的旧区改造和新区建设中,招投标并不是好的方式,因为能付得了钱的开发商未必能开发好。
缺陷之三是政府如果把土地拍卖的价格高低看得很重的话,只会提高土地价格成本,变相地抬高房价,从而影响一个地区经济的发展。
建议政府对土地供应做出有预见性的计划。
李发增(天鸿集团董事长):天鸿要把平民住房做到底
天鸿集团的在产品开发上的思路是:不做高档房,对高风险、高投资项目能躲即躲;坚持做平民住房,因为这个平民住房市场比较大,机会多,我们不甘心把这个市场让给社会。天鸿今年在北京有400多万平方米的在建规模,主要面向广大中低收入家庭,其中仅回龙观经济适用房就达200万平方米。虽然我们把高投入、高风险的项目让给了别人去做,但并不意味着要放弃高端市场。天鸿要走两个极端,即中低档和特别高档的项目,但我觉得做平民住房是我们的优势,在高端市场上我们和别人还是有距离。(王红月 孙艳梅)