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美华大厦是海口最典型的“烂尾楼”。这幢建于 1992年的“半拉子”,是1998年海口开展处置积压房地产工作以来,处理的一个债务最大、产权人最多、诉讼标的最高的“半拉子”工程。美华大厦曾两次易主,两次被法院查封,被很多人称为无法盘活的“死楼”。最近,经过海口市有关部门一年多的努力,美华大厦最终以3800万元的价格卖出。这幢沉睡已久的“烂尾楼”终于获得新生。这幢“死楼”的成功处置,给海口市处置积压房地产工作留下了许多启示。
抛荒多年无人认领
因为紧挨着海口市南大桥,“半拉子”的美华大厦在闹市中很显眼:经历了6年多的风吹雨淋后,裸露的楼体已斑驳陈旧,扇形的裙楼占据着海秀东路及龙昆北路的大片位置,楼顶上热热闹闹的大幅广告与楼面的空荡破败极不协调。来往南大桥的各种车辆川流不息,海口的这块伤疤毫无顾忌地向游客及过往路人展示着。
美华大厦沉寂了许久,楼的主人却迟迟没有露面。2000年6月,海口市人大常委会审议通过《关于加快停缓建工程处置工作的决定》,其核心内容是代为处置,即在产权人未按政府规定的期限申报处置方案或未按已批准的处置方案实施的停缓建工程,海口市政府将指定有资质的机构进行代为处置。同时发出公告要求海口市所有在1998年12月31日之前停止建设的停缓建工程,在两个月内要向海口市有关部门申报处置方案,否则实行代为处置。
一时间,海口市规划局等一些有关部门的办公室热闹了起来,许多“隐身”多时的产权人打来了询问电话,一些人还亲自跑来了解省市的处置规定。很快,许多“半拉子”工程的产权人送来了处置方案,当年10月份,海口市的停缓建工程中就有153宗按时上报了处置方案。然而备受关注的美华大厦产权人却始终不见人影,到了市政府的规定期限,该项目也没有一家产权人送来处置方案。
产权人无动于衷,只好由政府代劳处置了。2000年12月15日,海口市第一批9个转入代为处置的停缓建工程名单公布,美华大厦因为位于闹市区严重影响海口城市景观,被理所当然地列入其中。同时,海口市政府指定海口市房地产代为处置中心负责对该楼进行代为处置。
法院协助寻找产权人
按原设计,美华大厦地上部分由一栋38层的写字楼及6层的商业裙楼组合而成,项目占地15405平方米,总建筑面积106527平方米。建筑造型以弧线为主,综合楼呈橄榄形,商业裙楼呈扇形,计划建成集商住、娱乐于一体的建筑物。
1995年,美华大厦刚建到16层主楼与6层裙楼,建筑面积5.5万平方米时,该项目也遭遇了与许多“半拉子”工程一样停工的命运。但是,开发商海南朱利达房产开发公司在美华大厦建设过程中,就以期房的形式销售给了20多家客户。不仅如此,美华大厦的建设还涉及了一宗资金挪用案。大厦停工后,海南朱利达公司因与海南山盟房地产公司等多家单位的经济纠纷而被诉诸法院。1996年5月,海口市中级人民法院依法查封了美华大厦。
2000年底,海口市房地产代为处置中心开始着手对该项目调查摸底,并派员负责跟踪工作,确定产权人是他们碰到的第一个难题。美华大厦曾两次易主,两次被法院查封,关系复杂,债权人众多。产权人不好找,他们按已知的几个产权人地址上门联系时,却屡吃闭门羹,许多单位不是已经撤走,就是已被查封,没有电话和地址。
为解决这一难题,代为处置中心不仅通过报纸刊登公告,而且与法院取得了联系,从该项目有关的诉讼登记中查找债权人。很快,在法院的积极协助下,美华的产权人一一浮出水面。原来在经历了海口、深圳、山东等地的法院判决后,美华产权人不仅多达20多家,而且涉及到全国多个省市。这些产权人中包括北京金谷国际信托投资公司、江西高安市旅游总公司、山东省物质总公司、安徽粮油贸易有限公司、武汉商业银行资产保全部、深圳能源集团有限公司、海南省建筑工程公司、中国光大银行海口支行等等多家单位。
产权人讨价还价
2001年10月25日上午,海口市中级人民法院三楼审判庭内,除了北京金谷国际信托投资公司等两家公司外,美华大厦的其他产权人和权益人从四面八方赶了过来,与海口市政府积压房地产处置办公室、海口市房地产代为处置办公室等有关单位的领导坐到一起,共同商议美华大厦的处置问题。
海口市积压房地产处置办有关负责人向产权人和权益人说明了省市对停缓建工程实行代为处置的有关法规政策。海口市代为处置中心主任王进才介绍,该中心已委托海南省建筑工程质量监督站对美华大厦工程现状做了核验,发现该工程原预留的钢筋大部分已锈蚀严重,部分梁、板保护层有局部脱落的现象,该工程不宜再继续加层施工,并建议就现状竣工利用;同时,根据城建规划,二十层以上的楼房要降低容积率。
“3000万、5000万、9000万……”,接下来各个产权人及权益人介绍的债权数目令人吃惊。美华大厦在建设期间,江西省高安市旅游公司、海口海洪贸易公司等多家单位已购买了该大厦的部分楼层。此外,开发商朱利达公司还欠有江西省高安市对外经济贸易总公司、工行马鞍山支行驻海南办事处、武汉商业银行等多家单位的本金及利息。整个美华大厦涉及金额高达5亿多元,成为海口“半拉子”工程中债务最为庞大、诉讼标的最高的一个项目。又一个资金黑洞呈现在了人们面前!
会上,一些产权人对海口市政府代为处置十分不解,对如何处置美华也是各持己见。已买下美华大厦一二层的某公司提出要接过此项目后启动,也有些公司则认为应作整体处置。虽然如此,大部分产权人和权益人还是明白这栋楼不能再拖下去了,与其被市政府按有关规定炸掉,还不如趁早“低价出让”。
三次评估各不同
美华大厦经历了三次价格评估。
第一次评估是1996年海口市中级人民法院查封该大厦后,准备按估价1.2亿元拍卖。由于第一次评估没有按照实际建筑面积和市场价格进行评估,价位明显偏高。准备拍卖时,省人民检察院下文要求暂缓执行,因为此案涉及一宗挪用专项资金案,正在立案侦查,拍卖计划因此搁置。一位房地产商认为,当时如果按这个价格拍卖,也是“有价无市”,卖不出去。
2001年,海南价格事务所按美华大厦原批建指标进行评估,评估值为9000多万元,商业裙楼第一、二层每平方米价格为 7400元。海口市房地产代为处置中心在对海口市的房地产市场进行调查,以及将其与已经处置成功的海星大厦、国贸中心的价格进行对比后认为,美华大厦的评估价格太高,难以处置成功。该中心主任王进才说:“如果定价太低,不仅产权人与权益人的利益得不到保护,也得不到债权人的支持。”
为此,海口市房地产代为处置中心又再一次委托海南价格事务所进行第三次估价。海南省价格事务所对美华大厦做出了 6000多万元的估价。这一估价结果在海南的多家媒体进行了公告,有关部门还把公告传真给了省外的产权人,20多家产权人对估价一致同意并签署了确认书。
达成共识 决定拍卖
第一次债权人会议结束后,虽然部分债权人提出了一些意见和建议,但对该项目如何处置,来自各方的债权人并未提出具体的处置意见和方案。有关部门提出的债权人可优先竞买,但也无人响应。
2001年11月5日,在第二次债权人会议上,会议主持人提出,由于美华大厦情况复杂,经海口市积压房地产处置办公室、房地产代为处置中心及海口市中院等有关部门多次讨论后,确定与法院联手拍卖此项目,采取向社会进行公开拍卖的方式,整体处置该项目,拍卖所得款项统一由海口市中级人民法院按各比例缩水的办法分配。
对于这一先进行整体拍卖再分配的处置办法,大部分债权人表示同意。一些产权人还认为美华大厦第三次评估的价格与同类积压房地产价格相比仍有可能偏高。为此,有关部门提出根据海南省高级人民法院关于委托拍卖的有关规定,可以在评估价的基础上下浮20%,如果还不成交,再往下调10%至20%作为底价,按照省市处置积压房地产规定控制在下调40%以内进行拍卖。所有产权人对这一拍卖计划表示赞同。
美华找到 新主人
2001年12月21日上午10点,海口市海滨房地产交易市场内,海口代为处置中心委托海南招标拍卖事务所对美华大厦进行公开拍卖。
拍卖师开始从高出评估价20%的价位开始叫价,无人举牌。拍卖价逐步往下降。在报出美华大厦的拍卖底价时,终于一槌定音,深圳妈湾电力有限公司以3800万元的价格成为美华大厦的新主人。至此,集错综复杂的官司、债权、债务、纠纷于一身的美华大厦终于卸下了沉重的包袱。
据海口市房地产处置中心对美华大厦后继建设资金的估算,包括电梯、水电、空调、外观装修以及其它配套设施等,还需投入大笔资金。为避免造成新的“半拉子”工程,在拍卖前,海口市有关部门就要求竞买人在规定期限内保证停缓建工程的完工。
4月1日上午,记者在美华大厦看到,该大厦旁已搭好了手脚架,大幅的广告牌也已从楼顶撤下,工人们正忙着搬运材料。据了解,在买下美华大厦后,深圳妈湾电力有限公司已按海南省和海口市政府的有关规定投入资金,进行美华大厦的续建。该公司负责人表示,将投入6000万元,把美华大厦改造成商业和旅游的新网点,并将按政府规划要求,在一年内确保外墙完工。
美华成功处置的启示
“美华大厦处置成功可以说是海口市政府以地方立法的形式,按照所有权与使用权相分离的原则,对不作为的停缓建工程进行代为处置的一个成功的范例。”海口市处置积压房地产办公室有关负责人告诉记者。目前,海口市代为处置的项目已达 50宗,面积158万平方米,其中由政府指定代为处置的项目 37个,企业委托代为处置的项目13个。
海口市房地产代为处置中心有关人士认为司法权与行政权紧密配合是处置成功的有效做法。如果单独由法院来处置该项目,可能会因估价太高等原因而耽误了处置;如果没有法院的支持,单靠海口市有关部门也无法处置好美华大厦,因为此案不仅涉及了司法查封,而且产权人与权益人的资金将缩水90%,处置难度可想而知。双方的优势互补最终促进了美华的处置成功。
有关人士还认为,合理科学的估价应是处置积压房地产的关键点之一。定价偏高将造成有价无市,而定价偏低则无法保护产权人的利益,而无论是价高还是价低都将影响处置进度。作为停缓建工程进行处置的项目,为了确保产权转让后能够按照市政府的要求限期建设和完工,处置方式均是对该项目的产权进行整体转让,这就对受让方的续建投入资金要求较高,因而拍卖价格也应更加合理。(谢向荣)