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一度时期,诸多市场人士认为,降息必将给二手房市场带来一个明媚的春天。但此次春交会二手房中介公司通过展会获取的信息却与市场人士的预测有点差距,究竟为什么?
事实上,降息对二级市场而言,影响并未表现得十分明显。这与本市二级市场的发展现状有着很大的关系。
成交量太小降息影响不显现
降息所带来的最主要的影响是刺激消费及投资。在目前股市低迷的情况下,投资房地产无疑是一项重要的选择。这是因为,房地产作为不动产,不会像股票那样承担很大的市场风险;同时,房地产的回报率相对而言也是各项投资当中较高的,尤其是二手房,一般十多年就能收回投资。但是,对于不同区域的二级市场而言,降息所带来的影响程度也有所不同。就重庆而言,由于其二级市场发展相对滞后,所受影响并不会明显。
但是,在上海的情况可能就大不一样了,据统计,上海半个月的二手房交易量能达到12000多套,成交量每月上升0.1%就会增加24套的成交量,而在重庆每月即便成交量上升10%,总量也很少。就重庆目前的情况而言,二级市场的发展速度要想达到上海发展速度,还需要一个健康发展的持续过程。
从理论上分析,重庆的二手房市场要想成熟,每年需要的供给大约是10万-15万套,每月至少要有5000套的成交量,平均每套75平方米。如果以这个量计算的话,每年二手房成交的总面积就跟当年新开商品房面积有得一比。
供需失衡市场发展的“瓶颈”
供需严重失衡既是重庆二级市场的顽疾,也是造成市场发展缓慢的主要原因。
据统计表明,重庆二手房的房源供需比例已经达到1:5,而国内有的城市更高,北京这个比例达到了1:10。在这样一种供需条件下,市场的消费主体注定了是那些购买能力暂时有限且急需住房的消费者。由于降息,本来在购买二手房和新房之间徘徊的客户会有很大一部分人选择后者,毕竟降息将减少还款负担。这部分消费者退出市场的空缺正好由那些积极入市的投资者所代替,从这方面考虑,降息也不会对整个市场的需求造成太大的影响。
市场人士分析,重庆二手房市场的供需出现如此大的失衡现象,这和相关政策调整不到位,交易手续繁琐、税费过高有关。要想从根本上解决这一问题,来自金融、经济发展等方面的利好因素的刺激是远远不够的。
改变市场现状尚需各方努力
如何改变整个二级市场的现状,这无疑是市场各方面所关注的问题。一方面要将市场的有效存量释放出来,另一方面消费者要买到自己喜欢的房子,这里面主要还要依靠政策,今年就已经有很多政策出台,但是对于促进市场快速发展而言,这还远远不够。政府可以通过建设经济适用房和促进旧房流通两个渠道来使市场达到自我调节的作用,从而改善中低收入家庭的住房状况。
除了政府方面外,各级房地产市场加强联动,促进梯形消费,也是激活二级市场乃至整个房地产市场所必须的。(夏天)