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本文所指的中关村是规划中的中关村科技园区海淀园的中心区所在,其范围是中关村南、北大街沿线,她的前身是北京市新技术产业开发试验区,闻名中外的“中关村电子一条街”是它的发祥地。这里汇集了全国最著名、最具权威性的科研院所及大院院校,是令世界瞩目的智力高度密集地区,被称为中国的“硅谷”。国家给予的优惠政策、地方政府的大力扶持和我内行之有效的运行机制,使中关村迅速发展壮大。经过10多年的建设,近年来中关村房地产不断升温,已经成为京城房地产开发的热点区域。
市场现状:向着“中国硅谷”方向发展
一、房地产市场供应
1、写字楼:基数不大,近年猛增。
中关村是北京市内写字楼最集中的几个地区之一,目前供应的写字楼个数在30个以上,供应面积(含已租、已售、在租、在售)已经达到129万平方米。其中已经入住的写字楼面积为90万平方米,尚未入住的供应面积为39万平方米。特别是近几年来供应面积增幅很大,有一半是近三年来新建的。这些新建的写字楼单个供应面积大,在楼宇配套上应用了5A智能化等现代化设施,使中关村业已成为北京高档写字楼的聚集地。
2、高档公寓:供应量小,不成气候
中关村高档公寓市场供应量不大,到目前为止,供应面积为47万平方米,提供2100多套高档公寓。其原因,是长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地,可开发的土地已经较少,政府2000年已经下文不再批准住宅项目,要把有限的土地用在刀刃上,今后主要以公建为主。
近两年来市场上供应的高档公寓以商住公寓为主,象当代青云、世纪豪景等商住公寓成为市场供应的新生力量,也为中关村的高档公寓市场带来了活力。(见表1)。
表1 中关村高档公寓供应量
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工程进度 物业名称 类型 建筑面积 套数
(万平方米)
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已经入住 韦伯豪 内销 12.5 540
科技会展中心 外销 7 300
方圆大厦公寓 外销 2 90
合计 21.5 930
尚未入住 世纪豪景 内销 5 145
当代青云 内销 4.6 175
中关嘉园 外销 10 600
百环公寓 内销 2.7 216
恒兴大厦 内销 3.7 150
合计 26 1286
总计 47.5 2116
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二、周边环境及配套:尚需加快完善
交通问题一直是困绕中关村的一个大问题,虽然政府在这方面几年来加大了建设和改造,交通条件得到了很大改善,但与中关村不断升温的房地产市场相比仍显滞后。近期主要修筑的道路:长达40.5公里的西直门经回龙观至东直门城市铁路、白颐路向北打通等,将极大地改善中关村的交通条件,改善区内交通拥堵的状况。
中关村周边科研院民众多,经过20多年的发展,路边商铺高楼林立,人文科技环境非北京其他地区可比,但其中大片土地是以前老的楼房和平房,影响区内的环境,与现代化的高科技园形象相去太远,影响物业的品质。这几年政府下决心改变中关村的环境,并作出了相应规划,确定了中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园等重点改造建设项目,并且这些项目均已开工建设。这些项目竣工后,中关村的人文科技环境将更上一层楼。
以前的“电子一条街”如今已经发展成为全国闻名的高科技园区,商业氛围自然今非昔比,商铺众多,象硅谷电脑城、中发电子大厦、海龙大厦、北大太平洋发展大厦等的商铺面积都在万平方米以上,把中关村变成了一个世界高科技产品的集散地。与大量的商铺供应相比,中关村的商业配套与其发展相比却相差较远,这里没有大型的会展会议中心、商务中心等设施,有的公司由于每次举行商务活动都得赶往朝阳区,因此只好搬迁。中关村西区建成后将有高档的商务配套设施,韦伯时代中心等物业项目也建有商务酒店等设施,这将改变中关村目前商务配套极缺的情况。
中关村的生活配套设施已经比较完善,能为该地区物业提供方便的生活条件。双安商场、当代商城、友谊商场、百盛仓储购物中心等大中型商场,翠宫饭店、友谊宾馆、盛唐饭店、燕山大酒店等星级酒店、宾馆,能够满足需要。
三、市场需求
1、写字楼:市场需求仍然旺盛
中关村写字楼市场需求长期以来一直保持着强劲的势头,是北京三大办公区(CBD、金融街和中关村)之一。虽然目前已经比不上前两年IT和其他高科技行业火的时候,但写字楼的需求仍很旺盛。据中原写字楼业务部的统计,入住时间较早的写字楼入住率均在90%以上,比如海龙大厦、中科大厦、银海大厦、泛亚大厦、知春大厦、希格玛中心等,入住时间较晚一些的入住率也都超过了70%,比如中关村大厦、数码科技大厦、中关村科技发展大厦、理想大厦、太平洋国际大厦等。
由于政府政策向高科技产业倾斜,吸引了众多高科技企业进入中关村,从1988年起到目前止,中关村的高新技术企业的数量增长迅速。中关村写字楼的客户(租户或买家)以高科技行业为主,兼有金融、证券、保险等服务性行业,亚信集团、实达电脑]、航空证券、北京星网世纪信息科技等大型公司均租用了这些写字楼的大量面积,成为市场需求的支撑点。另外,中关村上千家中小型高科技公司成为写字楼需求的中坚力量。
2、高档公寓:供不应求,商住公寓需求火爆
中关村地区对住宅的消费能力很大,对高档公寓需求一直供不应求。最新统计数据表明,中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米,而高档公寓更是稀缺。
中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工,收入高,平均年龄在30岁以下,没有8小时工作概念,他们希望居住地离工作地交通方便,居住环境应该相对安静、绿化率高,要求有24小时便利店、医疗中心、健身房、洗衣房等服务设施。此外,拥有独立的书房和方便的上网条件也是很多IT人的一致要求。这些均表明了中关村高档公寓的需求量大,但目前这部分需求已经被周边众多新开发的居住类物业所瓜分。
商住公寓与写字楼相比既办办公又可居住,价格低,户型面积小,租售实惠,刚创业或处于实力积累阶段的中小型公司客户有能力承受,政府明确规定中关村的高科技服务型企业可以把住宅作为公司注册和办公地点,因此商住公寓一推出,成交便很火爆。
四、市场价格
1、写字楼:价格高,中小公司承受不了。
中关村的写字楼价格(售价、租价)较高,租价在4-8元/平方米/天,售价在11000-19000元/平方米。
与其他几个写字楼集中的地区相比,中关村写字楼的整体档次并不高,但价格(租价、售价)却与其他地区相当,对中关村的半数中小公司而言承受起来很吃力,因此有报道说很多公司把中关村作为注册地而选择其他地点办公。原因就是由于中关村的写字楼价格与其品质相比太贵。
统计目前在售的几个楼盘:我们发现数码科技大厦的价格是中关村地区最高的,达到17600元/平方米;紧随其后的是中关村大厦、太平洋国际大厦。大多数中关村在售楼盘的价格在12000元-15000元/平方米之间。
表2 中关村写字楼售价表
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名称 售价(元/平方米)
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金色谷大厦 11500
清华同方科技广场 13000
海淀文艺中心 12800
银网中心 14000
银科大厦 14850
腾达大厦 15000
大行基业大厦 15500
数码科技大厦 18000
太平洋国际大厦 16000
国兴大厦 14000
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中关村地区前几年高档写字楼很少,由于供小于求,高档项目一经推出即受到追捧:数码科技大厦、中关村大厦、太平洋国际大厦、融科资讯中心等高档写字楼项目都取得了良好的租售业绩。随着中关村地区经济的高速发展,对甲级写字楼的需求将有明显的增长。甲级写字楼租金水平持续上涨;写字楼租金水平上升,必将产生联动效应,促使写字楼销售价格走势趋好。但未来几年中由于高档写字楼的供应量大幅上升,供需关系会发生转变,总体的租售价格会达到上限后下滑。
2、公寓售价:价格适中,深受欢迎
中关村公寓的价格比较适中,除科技会展中心的价格超过了10000元/平方米以外,其他项目的售价在8000-10000元/平方米之间。
与朝阳CBD的高档公寓不同,中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户,外销客户较少,因此市场上以内销公寓为主,整体价格也就没有CBD那样高。
表3 中关村高档公寓价格表
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物业名称 类型 价格
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世纪豪景 内销 9900
当代青云 内销 8800
中关嘉园 内销 8508
百环公寓 内销 8800
恒兴大厦 内销 8800
韦伯豪 内销 8900
科技会展中心 内销 12000
方圆大厦公寓 外销 9500
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未来市场展望:心地产业有更好的发展机遇
目前中关村的大规模建设才刚刚开始,无限的发展机遇还在后面,基础设施的建设和完善,人力资源环境、投资环境的日新月异,将会给未来的中关村房地产业带来强劲的发展动力。
一、写字楼市场:供应放量,需求还会有所上升
规划中的中关村以公建为主,所以随着建设的加速,写字楼的供应量未来5年会成倍增长,以下是几个规划建设中的项目的简要情况。
1、中关村高科技商务中心(中关村西区)
中关村高科技商务区占地52公顷,位于原海淀镇区域范围之内,准备建设以中关村科技园区商贸、技术交流、研发、办公、金融服务、科技展示等为中心的核心主体,成为中关村的商务中心。规划建设面积100万平方米,其中大部分是公建,规划5年全部建成。目前已全面完成土地一级开发,进入房地产开发阶段,预计明后年将推出几十万平方米的写字楼和商务配套。
西区经过改造后将建设许多高科技交易展示中心、科研会展中心、银行、写字楼等公建项目,新建的项目中,没有住宅项目。在未来几年内,中关村将成为北京乃至全国的一个科技城。在三年之内,中关村将大变样,仅西区0.52平方公里的土地上,一座现代化的科学城将屹立在北京西部。
2、中关村科学城(中科院)
科学城项目占地1700公顷,位于西区项目的东侧,是中国科学院和我国多学科研究机构及人才的聚集地,“十五”期间准备改造建设200万平方米,由联想投资开发的项目——融科资讯中心规划总建筑面积25万平方米,首期一栋5万平方米的写字楼年底投入使用。预计未来5年中新建的科研、商务用物业会在100万平方米以上,写字楼面积也在几十万平方米。
3、北大科技园
北大科技园中关村园区项目占地40公顷,位于北京大学周边,为北京大学建设研发和企业孵化基地。建设规模约40万平方米。目前已有一个楼座接近封顶,预计今后会向市场公开推出一部分商用物业。
4、清华科技园
清华科技园项目占地22公顷,位于清华大学的东南地区,是清华大学的产学研孵化基地,建设规模为50万平方米。目前已经完成拆迁及一级土地开发,预计建成后有一部分物业会推向市场,增加市场供应量。
从以上可以看出,未来中关村的写字楼供应会大幅度增加,三年内整个中关村的写字楼面积会超过200万平方米,其中新增的大部分是高档写字楼。
从写字楼市场需求来看,目前全球经济尤其是高科技行业受挫,但国外大型公司在中关村的较少,对以国内公司为需求支撑的中关村市场来说,影响不会特别明显。中关村西区和其他科技园区的建设,会使中关村的基础设施和商务配套得到根本的改善,吸引全国乃至世界知名企业前来投资,对写字楼的需求也会有一定的增加空间。
二、高档公寓:前景一片大好
按政府指示,中关村中心区域不再批准住宅项目。中关村地我的物业价格将保持稳中有升,尤其是位于核心区的项目,由于其周边商品房供应量会越来越小,需求会大于供给,中关村的公寓有相当投资潜力。
中关村地区目前高档公寓的实际供应量(已售、在售)只有40多万平方米。中关村西区的规划已经落实,招商工作顺利推进,而与之对应的,为各类商务人才服务的高档公寓还没有完全到位。随着中关村按规划建设的完成,中关村整体的格局将有一个质的变化,区内局部环境也将得到改善。因此,该区域周边的高档公寓市场还大有潜力。市场供需决定了楼价尚处于上升阶段,预计这种势头可一直持续很长时间。
背景资料:中关村科技园区规划简介
中关村科技园区的用地功能分为三个部分,即:中心区、发展区、辐射区。
(1)中心区大体范围是南起西外大街,北至规划公路一环,西起京密引水渠,东至八达岭高速公路,总占地面积约75平方公里。中心区包括一个核心区和两条主要轴线。核心区包括中国科学院、北京大学、清华大学和中关村西区(科技商务中心、市场销售中心、商业文化服务中心),用地约10平方公里。白颐路是中心区的主要轴线,连接北大、清华、中科院、中关村西区和农科院、人民大学等高校与科研机构,以及国家图书馆、首都体育馆、紫竹院公园等文体设施。这条轴线有三个主要节点:北部科技商务中心、中部商业服务中心、南部文体中心。学院路为中心区的另一条轴线。
(2)发有区大体范围是规划公路一环以北,海淀区山后地区、清河地区以及昌平县的西三旗地区、回龙观地区,地域范围约280平方公里(尚需经国家计委、建设部、国土资源部最终批准)。
发展区规划建设的主要特征是以上地信息产业基地为起点,沿八达岭高速公路向北呈组团式生长。以上地信息产业基地和北大生物城为第一组团,作为信息产业和生物工程的研究、开发、生产在地;以西三旗新材料基地为第二组团,作为新材料的研究开发、生产基地;以回龙观地区为第三组团,作为高校教师、科研人员的新居住区,适当安排高科技研究、开发用地,以永丰科技园和航天城为第四组团,作为多种高科技产业的研究、开发、生产基地。四个组团的规划建设用地总计约26.5平方公里。
(3)辐射区主要是指“一环两线”。“一环”是指环市区的高科技工业园区,包括电子城科技园、亦庄科技园、丰台科技园区、昌平科技园区等;“两线”即沿八达岭高速公路向沙河、昌平、南口方向辐射和沿京密路向顺义、怀柔、密云方向辐射。(关延彤 向正凯)