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房地产市场正在细分
十多年来房地产业的发展,使楼市的供需双方发生了根本性变化,一个突出的特点是,房地产市场的主流消费群体正由需求型向改善型转变,“白领公寓”的出现正说明了这一点。许多开发商感叹:过去盖什么样的房子都能卖出去,而现在不行了,如果市场定位找不准,弄不好便会半途夭折,盖好的楼会变成一座“死楼”,这一现象反映出房地产市场的消费群体正在进一步细分。的确,一面是大量积压的商品房,另一面是持币待购的消费者;一面是消费者不买账的传统房型,另一面是人们追捧的全新房型,这一切都证明市场的无情。商品房虽然是大宗商品,但它也同样具有普通商品的一般属性。建泰置业有限公司开发总监成军说,现在房地产业的竞争不仅是拼资金、拼广告,更重要的是拼智力,所谓拼智力不是指谁比谁更聪明,而是指谁能发现市场、找准市场,找到需要你产品的消费群体。市场的细分说明消费者需求的多层次和多样性,而市场上的这种需求,一是要开发商善于从消费者身上发现,二是要靠开发商自己创造。
住房观念已发生转变
时下流传着一种说法,叫做“买房子就等于买一种生活方式”,房地产开发商在做广告时常用这句“名言”作秀。这种说法的正确与否我们不妄加评论,因为一个人生活方式的形成是受主客观多种因素制约,并不会因购买了一套住房而马上“焕然一新”。但有一点可以肯定,一个好的居住环境对人的生活及生活方式改变会产生一定影响。“白领公寓”的出现和人们对它的热衷度,从一个侧面说明了人们的住房观念正在发生转变,这种转变体现在“突出个性、追求高雅、体现前卫”上。从购房者自然情况分析,购买这种面积约50平方米小户型的人主要有三部分:一是准备结婚的新人,二是单身的白领一族,三是投资置业者。这些人除了对“首付两万,月供一千”的付款方式感到诱惑很大外,风格简约、文化浓郁、品位较高、个性鲜明的户型特点也使他们颇感兴趣。市消费者协会前不久的一项调查表明,市区内多数购房者认可的房型面积是在90~100平方米,而一些面积为50~70平方米的独单元也有一定市场。据悉,本市一些两三年前建成的面积在120~150平方米的房屋,至今仍不好找到买主。有关人士预测,经典小户型房屋有可能成为未来房地产市场的一个热点。据了解,在广州、北京等地,许多年轻人、特别是白领一族十分青睐这类户型的房产。
给家电业提供了商机
家电企业已步入低利润时代,不少规模小的家电企业开始转产,一些规模大的家电企业也在积极探索新的领域,而“白领公寓”的出现也给家电企业提供了发展商机。在样板间内笔者看到,彩电、冰箱、洗衣机、吸油烟机、微波炉等主要电器设备全是高档名牌产品。据介绍,这些家电产品不是摆设,也不是样板间的装饰,它是房屋的一个组成部分,只要你买下一套“白领公寓”,你便同时拥有了室内全部电器的所有权。购房后你不仅免去了装修之苦,还免去了购买家电之劳,拎着包便可轻松入住。有关专家认为,开发商为购房者打造的这种以房产为载体的全新居住方式所带来的效应是多方面的。一是能提升商品房内在品质,使“钥匙工程”真正成为现实,二是进一步丰富了“钥匙工程”的内涵,三是为家电产品开辟了新的销路。由于开发商在交房时所配置主要大宗家电商品的需求量大,从而为家电企业提供了市场商机。据悉,我国家电行业的“航母”——海尔集团已开始进军房地产业,他们与装修及房地产企业联手,共同开拓房地产家电市场。
为装修业拓展了空间
随着房地产市场的逐步规范和消费者的成熟,曾风光一时的毛坯房已不被人们所接受,而装修一次性到位的成品房日趋被人们所看好,“白领公寓”的热销印证了这一点。本市室内装饰协会秘书长王文焕认为,出售装修好的成品房是未来房地产市场的发展趋势,规模化装修不仅能降低成本,而且还能减少环境污染和噪声,房屋结构也不易被人为破坏。当然,装修企业应为消费者提供更多更好的个性化装修服务。由此可见,“白领公寓”的出现无疑为成品房这种模式的良好发展前景再次添上了注脚。据了解,本市目前已有不少实力雄厚的房地产开发商和有一定知名度的装修企业强强联手,共同打造成品房;一些家装企业也积极采取多种策略与有新建和在建项目的开发商频频接触,希望能获得大宗装修订单。业内人士分析,一些有实力的装修企业今后将不再满足于“零敲碎打”,而是随时准备“整体出击”。的确,每年数百万平方米的房屋建设量,为装修企业的发展开拓了空间,怎能不令装修企业的老总们美不胜收!
将激活房屋租赁市场
开发商十分清楚,作为经典小户型的“白领公寓”,完全是为了满足人们居住的个性化需求,并非人们的长久居住场所,因为随着收入的不断增加和家庭人员结构的变化,人们还会二次置业、三次置业,选择环境条件更好、设施更加完备的住房。于是有关人士分析,市内一些类似于这样的公寓式住房,由于业主的特殊性会很快流入房屋租赁市场,而其完善的室内设施和不高的租金,将会成为大学生、外地人及中小公司办事机构首选的居住或办公场所。据了解,在购买“白领公寓”的人当中,除了一些个人购买和父母为孩子购买用于居住外,还不乏购房后将来用于出租者。一位在三资企业工作的购房者说,他之所以购买此处房产并不是为了居住,而是一种投资。因为中国加入WTO后,像天津这样的港口城市会进一步对外开放,将有更多的外地人来津工作,他相信,这种户型的房产将有利于他们居住和办公,对房屋租赁市场而言也增添了新的品种。
在本市每年房地产销售总量中,“白领公寓”所占的比例并不很大,但作为一种房地产的产品,它所带给我们的启示却远不能用数字来衡量,尤其是它的独特市场定位和销售理念。有关人士认为,面对竞争十分激烈和需求日渐细分的房地产市场,每一个房地产项目的开发都面临着很大风险,如何找准市场需求点,使生产出的产品与市场形成良好的对接,已成为开发商在项目研发中格外关注的问题。有关学者建议,开发商是否应该对已有和新建的商品房功能进行整合,多层次进行市场定位,像“白领公寓”模式一样,推出蓝领公寓、教师公寓、老年公寓等一些针对性强、个性鲜明的房地产项目,这样不仅能创造出更多的能被消费者接受的产品,或许还能使大量的积压房“起死回生”。