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CBD的中文意思是商务中心区。现代的CBD含义可以概括为:城市的功能核心,城市的经济、科技、文化等实体,信息在此高度集中,交通便利,人口流动巨大,白天人口高度密集、昼夜人口数量变化大,位于城市黄金地带,地价最高。
那么,天津的CBD在哪里?最具投资价值的写字楼又在哪里?据了解,由六纬路、张自忠路、营口道、大沽北路、曲阜道、南京路等道路围合而成的1.8平方公里的小白楼地区是天津市政府确定的CBD,友谊路沿线则是广大开发商及投资者看好的CBD,鞍山西道是天津有名的科贸街,地位类似于北京的中关村。据悉,天津的CBD将从这三个地区中产生,其区域内的写字楼将最具升值潜力。
CBD写字楼缘何受宠
我国加入WTO后,为各行业的发展带来机遇,也使写字楼市场迅速升温;而更多的外贸公司的进入,会带动写字楼市场的需求。在这些外贸企业中,有品牌的企业需要一个能显示档次的办公场所;而无品牌的企业则需要有一个能提升公司地位的驻地,CBD无疑会成为它们的汇聚地。由于CBD对这些公司形象的确立有莫大好处,因而也具有极大的吸引力。在小白楼地区就有正在兴建的数座写字楼如万顺靓马大厦等,另外,一些投资者也会选择最具升值潜力的项目,特别是CBD的写字楼素质普遍较高,自然会受到投资者追捧。
如环渤海发展中心大厦,由于风格独特,各类设施先进,目前虽未完全投入使用,但售价已是一升再升。再如时代广场,由于定位准确,确立了天津唯一的美国家居办公式居所的地位,吸引了大量的境外投资者。
CBD写字楼什么样
业界专家认为,CBD的建筑要满足“24小时CBD”的要求,即可以为办公、居住于此的人们节约大量时间,提高工作效率与生活效率,这些要求只有综合性的建筑物才可以满足。因此,未来CBD的写字楼应是集居住、办公、餐饮、娱乐于一体的综合性建筑。如总建筑面积约3.5万平方米的亚太大厦、万顺靓马大厦,总建筑面积达11.8万平方米的环渤海发展中心、10多万平方米的时代广场和建筑面积4.8万平方米的泰鸿大厦,大都是集商场、餐厅、娱乐、办公、公寓等为一体的多功能智能型大厦。
CBD是功能复杂、高效、便捷的区域,所以它的写字楼更是建筑综合体,由于CBD本身能创造一个商业价值,所以,作为写字楼的建筑综合体也能为自身创造商业价值。
优势和问题并存
过去,天津写字楼市场受种种因素影响,大多数的项目规模过小,无法满足市场需求。进入2002年后,受强大需求刺激,一个个新的楼盘项目拔地而起,同时,城区道路的改扩建也促使写字楼向规模加大、区位集中方向发展,这使CBD具备了形成的基础。分析目前本市CBD区域写字楼现状,其优势和问题并存:
优势一:位置优越、交通便利、配套完善。无论是在小白楼地带还是在友谊路沿线,都有十几条公交车设站,周围有商场、酒店、银行等,配套设施较为完善。
优势二:智能化水平较高。如亚太大厦的消防保安和楼宇自控系统引自美国江森系统,环渤海发展中心在楼宇布线上采用了美国LUCENT系统,这些都是过去写字楼所不能做到的。
由于天津写字楼市场发展的局限性,当今写字楼还存在不少问题。
问题一:以售为主不利后期物业管理。国内IT公司、咨询和金融类公司等是大厦的主要投资者,这些公司将对大厦后期物业管理产生一定影响,如果过于杂乱,会干扰大厦的物业管理。
问题二:缺少知名物业管理企业管理。天津的物业管理水平落后于一些先进城市,不引进先进的管理模式,靠自己摸索前进会继续落后于人。值得欣慰的是,一些写字楼已注意到了这一点,泰鸿大厦和亚太大厦都聘请了国内享有极高知名度的香港怡高物业管理顾问公司,导入了最先进的物业管理理念。
《办法》将使CBD写字楼受益
最近,本市出台了鼓励大型商贸等公建项目开发建设的《关于土地出让支持大型商贸等公建项目建设的暂行办法》。该办法规定:凡用地性质为大型高级商业、酒店、宾馆、金融、办公写字楼、高级公寓或以上类型的综合性用地;开发建设项目总建筑面积不低于3万平方米不含地下部分;建设地点位于我市中心城区范围内,即外环线以内;项目为能够立即实施的新建项目,即在签订土地出让合同后两个月内能够按规定缴齐全部土地出让金,且自签订土地出让合同之日起一年内开工建设的大型公建项目,均可享受土地出让优惠政策。
从该《办法》的优惠措施来看,大型公建项目所在区位地价越高,所享受的优惠就越大。同时,在符合城市规划的前提下,当地块容积率超出“8”时,超出部分的建筑面积减半计收土地出让金,由此可见,黄金地段高容积率的大型建筑,无疑是未来CBD地区的写字楼。(中房指数天津办公室)