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为了推进北京高校后勤社会化改革,市制定了三年改革规划,提出了明确的目标,即到2002年,全市高校将后勤系统从学校行政系统中分离出来,变行政管理为企业化管理,为解决大学生的住宿难,决定要在校外建设100万平方米学生公寓,2002年全市60%的本科生住宿达到4人一间标准,其余学生住宿面积达到教育部规定的标准。
经过两年的建设,全市已有八处大学生公寓陆续出现在城市东、西、北三个学校聚集的地区,已建成和在建总面积超过80万平方米,此外还有几处学生公寓正在筹建,可以说大学生公寓建设已初具规模。同时本刊在调查采访中也注意到,利用社会力量建学生公寓并以近百万平方米规模推进,其中也出现了各方面的问题和困难。例如在招标过程中开发商反应平平;个别项目由于资金缺乏难以开工;有的公寓由于收费高引起市场强烈反响等等。
据了解,目前已有四个大学生公寓项目基本竣工,并有学生入住,这为其它大学生公寓项目的建设和运作提供了样本和经验。
学生公寓遍地开花
据北京市建委有关负责人透露,截至目前,全市在校外建设的大学生公寓已逾十处,其中已经竣工的有四处:大运村学生公寓、金鼎学生公寓、定福庄学生公寓和北工大学生公寓;在建的有四处:万柳、三义庙、清华大石桥和首师大五路居学生公寓;此外,净土寺、梆子井、大兴、林大、建设大学等处的大学生公寓也正在筹建过程中。
大运村学生公寓(竣工入住)是以学生公寓、办公楼和管理式公寓为主的大型建筑群,总占地面积11.2公顷,建筑面积为18.75万平方米,内设有学生公寓3500间,总投资约8亿元人民币。其东北部是北京航空航天大学,西南部是大面积绿地。大运村整个工程是1999年9月开工的,整个工程在2001年4月底完工,在2001年8月份,大运村正式投入使用。9月份,已有周边院校学生陆续入住。大运村内的公寓分为南北两列,共10栋。两列平面呈半弧形,环抱中央绿地广场。每间公寓的使用面积15-16平方米,并有一个设备齐全的卫生间。目前收费标准为每人每年3000元(床位费2000元,物业管理费550元、押金450元)。
金鼎学生公寓(竣工入住)位于石景山区北方工业大学附近,总建筑面积为4万平方米,楼高为20层,共有近1000间学生公寓,全部建成后可容纳4000名学生。2001年9月学生已入住,这是北京市首家大学生搬进的校外公寓。在公寓里,学生寝室除了床、书柜等必备家具外,还设有磁卡电话、饮水机和24小时可供洗浴的热水器,平均每个学生拥有8平方米左右的使用面积、卧室和客厅是分开的。目前公寓收费标准为每人每年1500元。
蓝星集团定福庄广播学院学生公寓(竣工入住)位于朝阳区定福庄,于2000年7月21日破土动工,2001年11月8日结构封顶,共有五栋六层的学生公寓,总建筑面积3.1万平方米,共672间公寓,可入住4000人,根据情况需要目前为每六人一间公寓,主要提供给北京广播学院的学生,现已基本入住。公寓总投资6500万(是在集团原招待所基础上所建,招待所占地40亩,建筑面积2万平方米,因此投资不计土地成本)。目前公寓收费标准为每人每年1500元。
蓝星集团北工大学生公寓(竣工入住)于2001年5月动工,2001年10月20日封顶,共有6栋多层楼,总建筑面积2.5万平方米(加层后2.8万平方米),占地1.5万平方米,共760间房间,已陆续入住,现已住150多人,总投资4500万元,每间可住6人(现按每间4人标准入住)。目前公寓收费标准为每人每年1500元。
万柳学生公寓(在建)位于海淀区苏州桥西一公里处,2000年9月正式开工建设,首期将于2002年完成并在9月投入使用。万柳学生公寓同时位于海淀区万柳工程用地西南的景观主轴——“绿色走廊”的尽端,总用地约3.52公顷,总建筑面积13.8万平方米,其中学生公寓面积10.8万平方米,可提供3200间公寓,配套面积约3万平方米,全部建成后将主要提供给北京大学。预订万柳大学生公寓一经入住,可同时容纳本科生5400人,硕士生1500人,博士生1100人。
万柳学生公寓的规划采用围合型布局,由A座、B座和C座三栋公寓楼围合成一个圆形中央庭院,结合4300平方米的下沉广场和步行天桥作为大学生生活起居的空间。A座为本科及硕士生公寓,其中本科生按四人间设置,硕士生按两人间设置,房型分为单元式和客房式两种类型。B、C座为博士生公寓,均按单人间设置。房间内或起居间内分别设置了电话、闭路电视、计算机网络终端接口和预留空调专用插座,每楼层都设置了开水房和小型洗衣房。公寓房间设计类似于现在的学生宿舍,为了节约空间,也为了避免学生之间的相互干扰,宿舍内部全部采用上下铺的设计,与目前学生宿舍上下铺不同的是:这种上下铺是一种“功能分区”,一人一套上下铺,上铺是用于休息的床,下铺则是一张用于放台灯、书本、电脑的大书桌;由于万柳学生公寓宿舍的净高大于一般住宅,所以虽然这种设计紧凑,但使用起来比较舒适。此外,每间公寓都设置了阳台,方便学生洗晾衣物。
三义庙学生公寓(在建)位于苏州桥东北侧,工程占地3000平方米,建筑面积为1.33万平方米,共计184个房间,地下有两层,地上有 十层(局部电梯机房十一层)。公寓总投资近4000万元,由北京市振海农工商总公司投资兴建。公寓布局为:地下二层为水箱间、配电室、锅炉房、换热站;地下一层为库房;地上一至二层为商业用房;三层为餐饮用房;每层面积大约为1000平方米;四至十层为学生宿舍,每个房间面积大约为31平方米(包括卫生间面积5平方米),设计每间4人,每人一个写字台、壁柜。公寓内装修标准为:首层地面为抛光花岗岩,其他均为通体压砖地面,宿舍内墙为乳胶漆。公寓大楼自备锅炉房提供冬季采暖,一至三层中央空调提供夏季制冷。宿舍内配置分体空调,每个房间内有一部电话及一个宽带网信息点、闭路电视,卫生间配两个洗面盆、电热沐浴器及预留洗衣机位置,每户单独设IC卡电表及水表。大楼设两台东芝电梯,每层设开水及洗衣间,走廊及房间均设火灾报警装置。地下一层至地上三层设有货梯。此项工程被市教委计划作为周围人大、理工大、外国语大学、中国科技经营管理大学等学校的配套公寓。
清华大石桥学生公寓(在建)位于海淀区东升乡大石桥村,南至清华北围墙,西至万泉河,东至城市轻轨铁路,北至京包铁路与万泉河交汇处,总占地面积28.6公顷,总建筑面积为36万平方米,可提供约6800间公寓,总投资预算为13~15亿元人民币,是目前北京最大的学生公寓区,共有公寓楼23栋,主要配套楼6栋(4栋为学生食堂,1栋学生服务中心,1栋学生活动中心)。此外还有8公顷占地,预计建设学生运动操场。此公寓区共能容纳学生22240人,其中本科生14000人,硕士生3000人,博士生1240人,留学及继续教育学员各2000人。
五路居学生公寓(在建)位于西三环花园桥首都师范大学以西,全部公寓预留给首师大学生,预计在2000年7月竣工。
梆子井学生公寓(筹建中)已获市计委立项批复,位于朝阳区三间房乡梆子井村,北起京通快速路,南到通惠河,西到定福庄西路,东至规划中的茶家东路,总建筑面积5.8万平方米,总投资1.39亿元,项目建成后主要用于满足附近北京广播学院,北京第二外国语学院、中国矿业大学及煤炭学院四所高校的6000名大学生的住宿要求。学生公寓将与居民住宅区同在一小区内,之间用游泳馆、商店等建筑自然隔开,采取相对封闭式的管理。
“社会化”建公寓难度大
“社会化”这个名词对大家来说并不陌生,这种运作模式主要区别于过去单位自己建设自己经营的做法,其优越性在于本着“谁建设、谁受益”的原则利用社会资金和力量为学校和大学生们服务。
目前,解决高校学生宿舍不足的出路有两条:一条是加大投资力度,加快大学生宿舍的建设;一条是学校与社会力量合作。但由于学校自身建学生公寓存在着许多困难,从长远看,应以第二条路为主,逐渐转向“社会化”建大学生公寓上。据了解,各地已有一些依靠社会力量建设学生公寓成功的做法,如上海市从1997年开始酝酿,1998年正式启动的采取“政府政策支持、高校提供土地、银行给予融资、企业投资建造、学生宿费还贷”的方法建设学生公寓,收到了很好的效果。
但是在北京,由于公寓需求量、房屋价格以及资金来源等多方面的原因,学生公寓的建设进度难与上海相比。一方面,在招标时,很多开发商担心收不回投资,视其为“鸡肋”而不愿插手,个别项目由于资金难以平衡而推迟开工;另一方面,学校为了解决大学生住宿难的社会问题,不得不依靠政府和社会,而政府却又在建学生公寓的投资及回报未有较大优惠政策来吸引开发商,这都是导致学生公寓“社会化”步伐停滞不前的主要原因。
收费高低成焦点
在目前建好的几个大学生公寓中,收费高低也是有所不同的。大运村在2001年9月份接到有关部门的通知,要求按照床位费2000元、物业管理费550元、押金450元,总共3000元来收费;金鼎以及蓝星集团的两处学生公寓都按照每人每年1500元标准收费,但部分学生公寓的住宿标准也有所降低,改成了每六人一间公寓。一处在建公寓的负责人表示,考虑到资金回收,其建成的公寓住宿标准也难以保证每四人一间,可能会五六个人一间。
学生公寓一个床位的价格为3000元/年,而普通宿舍则在650~1000元/年之间。两者之间的差价,超过了一个普通本科生半年的生活费,来自贫困地区的学生就更难承受这样高的公寓收费。大学生公寓到底应该按照什么标准收费?目前北京市物价局尚未做出相应的规定,北京市教委对公寓收费的指导性文件——《北京市高校学生公寓管理规定》也正在拟订之中。因此,现今的公寓收费标准都是开发方与校方共同商定的,由于不同项目的投资回收和运营的差异,收费也是高低有别。
公寓收费存在两个误区
对个别学生公寓的高收费,学生和家长普遍反映价格过高,不符合学生公寓的建设原则;开发商也颇有微词,认为这是公寓社会化运营的需要。有关人士认为这里存在两个误区:
一、由于学院附近人口较为稠密,房地产业相对繁荣,开发商得到建设公寓的优惠政策后,还拿建学生公寓与普通开发的赢利做比较,认为学生公寓投资大而周转过慢,于是希望提高对学生的租金收取标准,以最大限度实现其资金平衡及效益产出。
二、大学生宿舍与大学生公寓是两个不同的概念,前者是在计划经济体制下,由国家全额投资建造、学校管理、无偿或低价分配给在校大学生居住的福利性住所;后者是在市场经济体制下,在国家一定优惠政策的扶持下,由投资主体开发建造、专业管理公司管理,在校大学生根据需要与可能自己选择的,带有一定福利性的付费住所,住宿条件也得到大幅提高,其收费必定要高于过去的宿舍收费,旧有的观念意识需要转变。
运作模式需探讨
在记者采访的过程中,注意到无论是已经建还是正在筹建的项目开发方,多数对大学生公寓的资金回收预期不看好,有的则明确表示建学生公寓只是出于宣传企业形象和完成政府工程的考虑,不为赚钱。大学生公寓“社会化”成了一张“空头支票”,无法兑现。
有关人士认为,发展大学生公寓是保持高校稳定、推动高校改革的重要措施,同时也符合了社会的需要,并蕴含着良好的投资机会和商业效益。目前,高校缺少充足的资金,而部分房地产开发商有资金,银行有贷款,这就为大学生公寓社会化融资营造了良好的条件。因此希望有关大学生公寓建设的政策和法规及早出台,解决好投资、回报、收费等问题,广泛吸纳社会投资,就能很快建设起大批学生公寓,满足扩大招生的需求。
此外,几家学生公寓的建设方都对将来学生公寓的物业管理表示出了一些担忧。由物业公司来管理学生公寓固然节约了学校人力、物力和财务,减轻了学校后勤改革中的财政负担,但纯社会化的管理也带来了一些隐患。大学生和一般居民在生活理念和习惯上有很大差异,由于缺乏经验,物业管理人员和大学生很难沟通,容易造成不必要的磨擦。对此,业内人士也承认,如果没有学校的介入,物业公司根本没有能力管理好公寓。此外,过低的成本回收率也会影响物业公司服务的质量。
因此,建设学生公寓不仅是一种市场行为,还是一种政府组织下的社会行为。政府对学生公寓开发方的选择以及政策、资金上的支持也应该有相应的政策,这样才能调动开发方的积极性和社会各方对学生公寓建设的关注程度、加快学生公寓的建设进程,以满足更多大学生的住宿需要。