|
||||
2001年深圳楼市好戏连台。政策调控市场日趋规范,大盘受宠笑傲江湖,片区竞争各自精彩,外销形势持续升温,土地拍卖风起云涌,开发模式堪称经典。如果说2001年楼市在热闹之余让人回味不已的话,那么2002年楼市的走向如何呢?为此,记者走访了一些业内人士。
外销:市场内涵生变数
深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智认为,2002年深圳楼市外销将保持良好的发展态势,但是其中的市场内涵方面会有所不同。首先,港人买楼的本质会有所改变,2001年的“住家”概念到今年转变成为“投资”概念。李说,2002年将会有更多的港人来深圳投资,其理由是目前香港经济环境不够理想,楼市没有较好的回升,股市波动风险大,银行利率又低,而深圳经济发展势头迅猛,加之中国加入世贸,深圳楼盘保值、增值的潜力得到了进一步的加强。深圳优质物业对向来都有投资概念的港人来说吸引力颇大。
李指出,外销市场的第二个变化是港人买楼选择的地点有所改变,不再局限于口岸、布吉,选择的区域逐渐西移。多年来港人在深买楼主要选择罗湖、皇岗口岸和布吉片区,而随着港人对深圳的了解更多和深圳交通的日益方便,福田、南山的优质生活已被更多的港人所熟知,红树湾、红树林、蓝色盐田等概念已深入其心,华侨城、下沙滨海区等区域的优质楼宇将成为他们最新的选择。
不过,李提醒说,虽然在深置业的港人身分层次在提高,外销市场上中大户型开始有所需求,但非常有限,对于深圳的豪宅市场不会过多参与,所以,中大户型需求虽有所升温,但外销市场仍以中小户型为主。
中介:冷静反省理性整合
吉合田有限公司总经理石旭升认为,深圳中介今年会更加冷静理智反省自己。他说,经过近两年的发展,中介的经营规模明显扩大,其表现是:一地铺越开越多;二“深军北伐”不断开拓内地市场。由于深圳的市场小,竞争激烈,许多中介存在吃不饱的情况,加之内地策划代理费比较高,因而吸引了大批深军北伐。然而由于北上企业一方面鱼龙混杂,另一方面也存在着盲目扩张的急躁情绪,不少兴致勃勃的北上企业现在已亏得抬不起头来了。石指出,内地也是考验深圳中介实力的另一个尺度,不能盲目北上,应该量力而行。他相信,深圳中介今年会冷静地反省自己,特别是在加入WTO后如何制定市场战略已是一个全新的挑战摆在他们的面前,同时,中介还要苦练内功,在专业水平、企业文化、管理制度等方面亟待加强,中介发展需要一个新的整合。可以肯定的是,中介今年不如前两年那么好过。
发展商:更注重产品策划创新和自己角色定位
爱地时代董事长、总经理张一平认为,2002年发展商不能不更加注重产品策划。目前,深圳大盘不少,成片开发不但在关外,而且在关内也越来越多,南山前海、红树湾、福田中心区楼盘供应量都很大,竞争之激烈可想而知。如何吸引消费者的眼光?差异化的竞争无疑是楼市重头戏。但是,只有将合理的产品和市场需求结合起来才是发展商面临的最大考验。显然,以消费者需求为中心的产品策划成了发展商的市场制胜之道。如万科在盐田项目中引入休闲居家概念,做到自然景观和社区服务巧妙地结合;世纪村二期首创入户花园设计,将私家花园引入到多高层住宅中;碧海云天东方式园林设计浑然天成在深圳独一无二,诸如此类无不说明,产品升级换代步伐加快,个性化也更加明显,只有准确策划和适时创新,产品才能获得消费者的广泛认可并赢得市场。
发展商角色面临转换,对自己的定位将更加明确。是做全能发展商还是部分地做,张一平指出,发展商应根据管理资源衡量自己,从专业化的发展趋势来看,发展商即使有可能,也不应该什么都做,由自己包打天下。发展商面临着由一个资源的操作者向一个资源的整合者角色转变的新形势。
海战:滨海物业剑拔弩张
从今年楼市发展情况来看,深圳市统计信息局房地产研究中心主任茅巍认为,深圳住宅将在利用海景资源方面面临一场激烈的新竞争。
海景住宅最能体现人们回归自然的精神享受,是深圳住宅追求极致的目标。虽然深圳是一个滨海城市,但以往开发的海景住宅大多素质并不高。随着深圳东部旅游业的发展和深圳填海区今年进入实质性的开发阶段,实力雄厚的名牌开发商如万科、金地、招商、中海、京基、华侨城、华源、泰华和百仕达等莫不云集环深圳湾片区。宝贵的海洋资源得到越来越多的挖掘,滨海物业诸如翠堤湾二期,金域蓝湾、碧海云天、深圳湾畔花园、阳光带海滨城、红树西岸等已经或即将推出。它们个个素质非凡,且来者不善,一场旷日持久的恶战如箭在弦,在势难免。
二手楼:前景向好 不同热点齐现
伟业地产董事、总经理周宏非常看好今年的二手楼市。他说,深圳二手楼市日趋成熟,市场越来越规范,专业分工将更加细分化,增加服务品种,完善服务体系,从而提升客户服务价值是今年中介公司竞争的重点。从市场形势上看,入世后外资公司进入中国市场的速度会加快,尤以港资、台湾背景的中介公司为主,可以说二手楼市场总量将持续放大。居住物业,价格约20万元~30万元左右的中小户型的二手楼盘将成为追捧的热点;商铺方面以大型住宅片区的临街商铺,改建后的厂房或仓储物业为主,它们保值或增值的优势明显,也将广受追捧,主要用于经营商业活动或二手物业的投资;不过,周认为写字楼市场总体上趋于平稳,也不乏一些热点区域成交引人注目,例如车工庙就因是国家级民营科技园,有政策上的优势,加之价格合理,该区创新科技广场、苍松大厦、劲松大厦等市场形势明显看好。另外,二手楼市成交量仍然以罗湖、福田为主,但其总量相对有所降低,而南山、布吉等城市边缘区域成交量将会大量增加,交易由原来的区域辐射向区域发散状态转变,二手楼市新的交易局面正在形成。