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2002年3月市场依然处于调整阶段,开发商对楼盘的定价策略依然求稳,尽量不反映在表面价格的变动上,而继续推行各项优惠措施,增强销售力度。借助4月春季展会之势,今年楼市大战预计会由此拉开序幕。
楼市3月进入冲刺期
3月是开发商一年进行市场拼博的冲刺阶段,由新盘的开发情况与开发商在广告上的投入可见一斑。
新开项目多
3月份新开盘项目以普通住宅为主,其中以东部和南城为主,表明开发项目的分散,不只是集中在热点地区。新盘的均价约4849元/平方米,与上月的6531元/平方米相比有大幅下降,主要是因为低价房的比例增大,另外公寓类价格也较低,均价没有超过1万元。新盘大部分定位于低价位,今年开始商占领市场的一个主要手段。
北京典型住宅3月均价
中价位(元/平方米·均价)
颐源居 5788(起价)
嘉铭·桐城 6380
中海馥园 6800
万科星园 6180(起价)
京贸国际公寓 4680
圆明园花园 6600
银枫家园 5300
天天家园 5500
珠江骏景 5600
千鹤家园 6800
圣馨大地 5280
阳光华苑 4580
慧谷时空 5800
低价位(元/平方米·均价)
万科青青家园 3900(起价)
富河园 2700
新华联锦园 3250
丽园国际文化社区 3670
潞河名苑 3600
大雄城市花园——一幅画卷 3600
美然·动力街区 4080
运乔嘉园 3180
天赐良园 3350
武夷花园 3000
龙泽苑 4200
北潞园 2400
高价位(元/平方米·均价)
花市枣苑 7300
国展国际 9800
御景园 9200
风林绿洲 7200
紫竹花园 9400
中海紫金苑 9000
华普中心 13000
乐澜宝邸 7500
阳光100 9500
广告投放下滑
本月广告投放总量继上月调整后又出现大幅下滑趋势。广告投放前20名项目中,首次出现集团推广广告。由于如今购房者买房不仅仅是满足简单的居住要求,开发商紧紧抓住消费者心理,从环境、位置、品质等购房者非常关心的话题入手,进行广告宣传;广告视觉冲击力度也在逐渐加大。
广告总费用在上月曾经出现下降缓和的趋势,然而在本月又出现了巨大降幅,下降趋势与前数月相似。广告费用的下降主要原因是因为一季度每个项目都在做全年的工作计划,在销售旺季加大推广力度,因此一季度各项目都做了低调处理。
历月广告费用变化
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时间 广告费用(万元)
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7~8月 5622.5
8~9月 6445.3
9~10月 7837.9
10~11月 6456.4
11~12月 5388.5
12~1月 3874.1
1~2月 3824.0
2~3月 2268.1
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3月房地产市场综合分析
2002年一季度北京中房指数变化
2002年3月中房北京城市指数1122点与上月持平。住宅892点比上月下降1点,办公用房1449点比上月下降6点,商服用房2220点上升10点。本月住宅指数1点,继续上月走势。
城市指数1月开始下降,到3月份有所缓和。这种变化主要是由于2002年以来新开盘的项目大部分采取了以低价方式进入市场,低价格将是今年市场的主旋律。中指数据显示商服用房一直保持上升的态势,这与市场经济的全面启动有很大的关系,过去开发商不太注重商服用房的开发及利用,随着市场的发展,商服用房有了大的需求,开发商加大了商服用房的开发与投入力度。商服用房的发展势头成为开发商新的开发重点。
3月北京商服用房市场看好
以搜房对北京东部地区房地产市场的调查看,3月北京商服用房市场前景看好。
CBD区
该地区自北四环望和桥至南四环十八里店,东二环至东四环。CBD区为近年来北京发展,开发的热点地区。CBD区的发展直接牵动北京房地产市场的脉博。
1、物业类型分类
该地区现存物业类型以公寓为主,占到46%,其次为普通住宅有42%。作为未来北京主要的商务活动区域,该地区发展所需的商住楼的比例非常小,随着中国加入世贸的成功,一些国外公司进入中国的比率会大大加入,北京将成为他们进入中国的平台,CBD区作为北京的商务中心区域在未来的几年中将会有大量的公司入住,现存的商用楼是远远不能满足需求的。尽管去年CBD区的规划方案出来后,在今后几年,有很多开发商会把投资转向该地区,分羹一杯。但是该地区的地价随着CBD区规划水涨船高,成为制约开发商投资的瓶颈。
北京CBD区,前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内,其中写字楼约50%左右,公寓25%左右,其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置。
CBD区的公寓现有开发面积目前所占比率最高,总建筑面积有680多万平方米,普通住宅现有开发面积500多万平方米,商住楼已开发面积为120万平方米。今年公布的CBD方案中住宅的建筑面积为250万平方米,对住宅的需求不是很高,公寓和普通住宅现存量在短期内能够满足市场需求。商住楼目前的开发量距离整体规划远远不够。随着CBD区的建设启动,商住楼的需求还要增加。
2、物业基本情况
价格 该地区4000元以下的住宅为3%,4000元-6000元之间的占到26%,71%以上的房价在6000元以上。总体价格高于北京市平均价格。
绿化率 该地区项目的绿化率都在30%-50%之间。基本都能够达到北京市关于绿地的规划标准的要求。
车位 所有物业的车位都比较充足,在租金上公寓与商住楼的价格偏高。普通住宅与北京市整体价格持平。车位售价符合其物业类型。
装修 该地区的物业精装修的占24%,粗装修的占43%,厨卫精装修占16%。
CBD边缘辐射区
紧邻CBD区,北起机场路南至亦庄开发区;西临东四环的北京东部边缘地区。该地区因毗邻CBD,处在商业活动活跃区域,所以该地区的物业会受到影响。
物业类型分类
本地区主要功能是完善CBD区的配套设施,公寓占27%,别墅4%,经济适用房11%,普通住宅58%。商住楼的建设为零,一是因为该地区的商住楼没有市场,并且集中到了CBD区。CBD区的发展,会使该区的住房需求增加。现存量房以普通住宅为主,可适当加大高档房开发,补充市场需求。
东北望京地区
本地区南起北四环东路,北至来广营北路;东起姜庄湖西至机场路。望京地区是北京近几年发展起来的大居住小区,经过几年的发展,各种配套设施,交通状况都已成型。发展状况良好,成为北京市民选择的居住旺地。
物业类型分类
本地区的物业类型仍以普通住宅为63%,别墅占6%,公寓占25%,经济适用房6%。望京地区是以居住功能为主的地区,因此普通住宅是主流。望京地区经过几年的迅速发展,没有太多的开发空间,其发展力度还要放在生活配套设施的建设上。望京地区今后发展将延深至顺义区并带动顺义区的发展。
东部边缘地区与望京地区因紧邻CBD区可以说是CBD商圈的最大受益区。其物业类型为补充CBD区物业类型为主要功能,目前这两个地区的房价基本与北京地区整体价格相符,略高于南城地区。CBD区商服楼的需求不仅带动本地区的物业的发展,周边地区的物业也会受益。