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在记者就存量房话题的继续采访中,刘玉录博士强调,要想真正盘活国有存量房市场,还必须对其进行形态改革,使国有存量房屋不动产逐步实现资本化。
清产核资:
将房产转化为货币
仅仅以面积作为房产惟一统计方法的做法,是自然经济而不是商品经济的做法。无论是为全盘改制还是授权经营等盘活举措做准备,都有必要对现存国有房产进行清产核资。具体方式,可在本市住房普查的基础上,由国资局与房管局联合采用市场法、收益法和成本法及其他辅助手段,进行评估。将形式上犹在,实际早已灭失的物业部分减除,把新增部分加上,确定出一个比较准确的价值量。这一过程就是使房产转化为货币的过程。以后随着币值变动及时进行调整。
以房入股:
将货币转化为资本
上述清产核资行动,从制度角度讲,本质上是一个界定存量产权的过程。有了这样一个前提,在产权清晰的条件下,以房作股合作经营,就将作为房产价值的货币转化成了资本。将来实现房管体制根本改革、新的运营系统建立起来后,以房入股就成为房产资本经营的一个普遍形式。
资本经营:
用房产生产剩余价值
国有房产,特别是其中的非住宅房产应该逐步地实行全盘资本化。除了授权经营国有存量房产转化为公司资本金方式外,还可采取很多方式“化”房产为资本。譬如:
1、上市:(1)借壳上市,以一部分房产直接证券化。(2)也可以独资出资人身份,将相对独立的一部分房产作为资本金,直接成立房产经营股份公司或控股的房产投资有限责任公司。(3)还可以经资产评估,先将直管公产之中的不良(及不适于上市的)资产剥离,进行结构调整重组并包装,用公产非住宅资产以“津房发展”整体上市,向社会发行股票融资。
2、房地产投资信托:(1)可采取抵押权型投资信托。被授权经营者以法人财产权房产作抵押,从基金投资人处借入长期款项,投资人获取利息收入。或以公积金抵押贷款的抵押房地产评估作股出售,利用回收资金再贷款。(2)权益型投资信托。被授权经营者以所拥有的法人财产权房产,进行投资信托运作,以获得收入。此类信托尤其适用于非住宅公建,比如商务中心、办公楼、医疗中心、工业用房、宾馆、饭店、娱乐中心、公寓等。(3)固定期限型投资信托。以平均10-15年为固定期限,用法人财产权房产发起成立信托投资基金,取得收益,规定期满时,经理人出售资产,分配收益,解散基金。(杨健康)