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影响住房金融发展因素
1、住房消费贷款额度低、期限短、利率高、付现额大。
目前各专业银行发放个人抵押贷款的额度约占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的1%左右,远远低于国际上20%-40%的水平。住房抵押贷款的期限短则3-5年,最长也只是20-25年。这与目前房价高、收入低的国情相比,尤其是经济欠发达地区,贷款期限过短就更令贷款职工难以支撑,不足以使广大中低收入的居民通过抵押贷款来提前实现住房“解困”。国际上住房金融发达国家的付现比例占房价的10%-20%,而我国目前的付现比例一般在20%-30%,有的甚至更高,让一般中低收入的普通居民望而却步。贷款利率偏高也是制约住房消费信贷发展的重要因素。
2、住房消费信贷地域分布不平衡,难以形成全国范围的竞争市场。
我国金融机构发放的住房贷款主要限于该机构所在的地区,本地区的居民可得到贷款,非本地区的居民就难享受同等待遇;一些金融不发达或金融机构不愿提供借贷款的地区的居民,则无法得到贷款,这些因素造成了住房消费信贷的地区不平衡性。同时,由于各地区经济发展不平衡,各地住房消费信贷的条件、利率、额度等方面也存在差异。
3、住房抵押贷款形式单一,限制条件多。
我国目前住房抵押贷款的形式主要是住房抵押贷款一种,形式单一,且限制条件非常严格,必须先存后贷抵押担保,一次整借按月偿还等等,束缚了购房消费者选择信贷的自由度。
4、住房金融配套服务体系的发展滞后,住房信贷交易费用偏高。
目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。办理抵押贷款不仅要审查申请人及其单位的财务状况,而且在办理抵押保险、评估抵押物、担保等的手续和条件时,程序繁琐、效率低,且收费偏高。
5、住房抵押贷款二级市场尚未大量发展。
住房抵押贷款二级市场证券化程度低,融资工具缺乏,金融品种单一,难以将巨额资金进行小额分割以分散资金风险。因此,住房金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎,导致一级市场的发展也受到限制,进而阻碍住房金融的发展。
6、对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。
目前我国城乡居民储蓄存款已逾7万亿元,社会上亦存在上千亿元的游资,但是我国还没有在政府指导下的住房融资中心来筹集住房资金。另外对住房资金的筹集动用也缺乏有效管理和监督,目前最为突出的是住房公积金的归集与使用问题。此外,与住房金融相关的法律法规不健全、不完善也是我国住房金融发展的制约因素。
对策
1、政府加强对住房金融发展的支持和调控力度。
首先,政府要允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,积极推动符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展;其次,只有通过有关政策对中低收入家庭实行一系列补助计划,如还款补助、利益减免计划等,才能让中低收入层次的家庭,尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款形式进入商品房市场,从而促进住房金融的发展。
2、合理确定住房贷款的期限、额度和付现比例,适当降低贷款利率。
适当提高住房贷款的限额,增加居民住房贷款的总量,延长贷款期限,降低抵押贷款付现比例和贷款利率,可以最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望,切实分散居民买房的一次性负担,有效提高居民购房能力。为此各有关金融机构,每年应从各自的信贷总量中辟出一部分指标,专门用于增加发放住房贷款;各地住房资金管理中心也应从各单位缴纳的住房公积金等政策性住房资金中,适当提高比例,委托银行承办发放政策性住房贷款。
3、推动住房抵押贷款证券化发展,建立住房抵押贷款二级市场。
让金融机构把持有的流动性较差的住房抵押贷款,转化为可以在金融市场流通的证券,可使金融机构提高资产的流动性,获得新的资金来源,给金融机构注入生机和活力;其次,因为具有较高的信用等级,故它的发行成本比其他证券要低,增强了竞争力;此外,它还能使金融机构的负债与资产期限相协调,避免过分集中的风险。
建立参与二级市场的政府机构,直接在住房抵押贷款二级市场上买卖已发生的住房抵押贷款,以调节和促进住房抵押贷款二级市场的发展是非常必要的。此外,政府还应严格规范住房抵押贷款提供担保的担保主体资格及有关条件,切实提高住房抵押贷款中各有关经济主体的合法性,风险控制的有效性,结算管理的标准化和贷款监管的规范化,还可通过向金融机构提供贷款的办法,支持他们积极参与二级市场。
4、建立和完善与住房金融配套的服务体系,使政策性与商业性住房金融业务相辅相成地发展。
应加快包括手续代理、资信调查、房屋评估、工程造价咨询、工程项目监理和风险管理等在内的住房金融服务体系配套改革,促进住房贷款与中间业务的结合,全面带动住房金融业务的发展。
5、建立健全多种与住房金融相关的法律法规,切实加强对住房金融发展的监管。
当前应尽快健全和完善与住房金融业务相关的法律、法规政策和制度,规范住房信贷业务的行为,依法办理业务。对违反利率规定或政策性住房资金运用等规定的金融机构,央行应予以严肃查处,决不姑息迁就,从而使住房金融发展纳入正规化、制度化轨道,真正做到有法可依,违法必究。
6、积极引进、利用外资,支持我国住房金融的发展。
我国应鼓励和允许外国金融机构参与商业性住房抵押贷款的金融业务。一方面可争取国际金融组织直接的资金支持,特别是争取它们提供长期、免息或低息的优惠政策来加大我国的住房建设和住房金融发展力度;另一方面也要积极争取国际组织在人员培训、投资和管理指导、咨询等方面的援助来提高我国住房金融的管理水平和资金利用效率,从而进一步激活和加快房地产金融的发展。
7、积极推进住房金融品种创新,盘活房地产置业投资市场。
(1)房屋置换专业机构。
房屋的租赁将可由置换中心这一类专业机构全权负责,房屋亦可委托置换中心管理。客户在存房的同时,会得到一个由工商银行签发的存折及灵通卡,每月不再由客户向承租户直接收取租金,而是由置换中心和租赁部按月定期将房屋租金直接划到客户的帐户上,租金从房屋第一次出租之日开始计算。置换中心向客户承诺,存入贵房租赁部的房屋每半年除留出20天的租赁工作期和房屋交接期外,其余时间均计租,无论租出与否,租金照常打到客户帐上,风险让置换中心承担。这样,既免除了客户在租房期间的一切事务甚至纠纷,同时也使客户不再因为房屋租不出去造成空置而发愁。
我国置业投资者比重越来越高,据社科院房地产研究中心一项调查表明,上海购房者中考虑购房投资的占总数的10%左右,而浦东新区的调查显示,近两成浦东购房者是房产投资者。《北京青年报》对北京市民的一份调查发现,37.1%的被访者认为置业投资正当其时。另外,根据有关专家所作的研究表明,从近几年我国的实践来看,依靠未来的一次性出售收入获得投资回报是不现实的,而相反,依靠长期出租获得租金回报的置业投资者越来越多。过去,置业投资者一般选择房地产中介公司代理房屋出租,但置业投资者必须自己承担房屋租不出去的风险,即使房屋出租成功,置业投资者还必须付一笔代理费给房地产中介公司;每月(或者3个月)都要向承租人收取房租,需要耗费大量的人力、时间成本,甚至会与承租人发生一些纠纷,导致精神上的损失也很大。置业投资者迫切需要降低投资风险和交易成
本。置业中心或类似房屋银行的专业机构的出现正好满足这方面的需求。
(2)开办再融资业务
再融资业务是一种因为置业投资增值时业主通过重新由银行获得贷款来实现投资的增值部分,用作支持其他投资的业务。用公式表示为:
再融资额=(目前房产的市价-原房产的投资额+尚未还清的抵押贷款额)×银行许可的贷款比率
其中,“目前房产的市价”可以用评估价替代。这个公式表明,只要房产评估增值了,置业投资者就可以获得更多的融资额。对于置业投资者而言,这笔新贷款可用作其他用途,比如投资于另一个房产,开办企业,孩子的教育费用等等。但这些新的投资必须是正当的并且可望有更好的回报率。因为再融资牵涉到很多的风险因素。比如,将来的还贷基数上升了,大大高于目前的,还本付息的负担将大为加重;房产在不景气时会下跌,甚至可能跌到原来房产的投资额以下,这样就会加大置业投资者被迫破产的隐患;再有,新的投资的回报率可能低于再融资的利率,会造成连年亏损等等。所以无论投资者本人或者贷款银行都要慎重考虑这些因素。要考虑的因素还很多,如手续费,评估费,利率,经济同期波动,有没有前景良好的项目,投资人将来的现金收入等等。
(3)开展房屋典当业务
房产典当是指房产所有者在以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款,并在约定时间内付清本息,赎回房产的一种融资行为。这里,典当人并不需要将房产移交典当行占有,典当行也无权使用、收益该房产,而仅仅是限制其产权转移,将其作为清偿本息的财产担保,房产仍归原产权人使用。但房屋典当不同与房屋抵押,因为目前在我国开展房屋抵押业务只能是商业银行,而房屋典当是社会上的典当行都可以从事的业务。2001年8月8日,我国实行了新的《典当行管理办法》,首次将房地产抵押典当业务列入典当行的经营范围。该办法出台后,必将吸引越来越多的居民利用典当这一便捷的融资工具,来盘活资产、增加收益,房产典当将成为居家投资理财不可或缺的新帮手。 (覃沫)