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1、房价上涨速度放缓,呈现平稳态势。
2001年全国房价经一轮普涨后转为平缓。前3个季度商品房平均销售价格逐步向下,一、二、三季分别为2410元/平方米(同比上涨13.3%)、2304元/平方米(同比升11.1%)、2226元/平方米(同比仅升8%)。全年商品房均价为2226元/平方米(其中住宅为2068元/平方米),上涨5.8%。增幅比本年一至三季下降了。国房景气指数连续3个月小幅回落的走势也表明,反映房地产开发综合景气水平的各个指标的增长幅度有所下降。2001年第四季度“国房景气指数”水平仍然高于2000年同期,指数曲线保持稳中趋升的态势,房价趋于缓和,多数城市只出现了轻微变化。几个主要城市房价变化情况为:深圳2000年商品房均价5718元/平方米,商品住宅无价5275元/平方米,2001年第三季度起略有下降。北京由于集团购买的历史因素,土地供应方式等原因,造成了较高的商品房价格,2001年前11个月,北京商品房均价为4787元/平方米,商品住宅均价为4633元/平方米。广州商品房价格在5000元/平方米左右。深圳、北京、广州形成了商品房价格超过4000元/平方米的三个极点。上海商品房价格2001年前11月上升到3548元/平方米,商品住宅价格3413元/平方米,成为唯一商品房平均价格在3000-4000元/平方米之间的城市。2001年上海人均GDP已经达到4500美元,从其城市地位、经济水平等方面来看,商品住宅价格仍然具有较大上升空间。全国35个大中城市中,厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间;其他有21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。
2、房地产开发投资持续增长,销售旺盛。
2000年以来,全国几大城市的房地产开发投资一直呈上升态势。2001年上海开发投资620.31亿元,同比增长9.6%,该市开发投资绝对值虽低于广东,但其销售增长率大,使成品房积压进一步减少。广东省2001年房地产开发投资额942.95亿元,比去年同期增长13.5%;商品房销售面积2144.25万平方米,同比增长9.1%。全国房地产开发继续保持较强的发展势头。据国家统计局数字,2001年全国房地产开发完成投资6245亿元,比上年增长25.3%,高于同期固定资产投资增幅。其中,商品住宅开发完成投资4279亿元,增长28.9%,占全部开发投资比重的68.5%。2001年1-11月商品住宅销售面积1.04亿平方米,增长20.8%,个人购房比重达到93.9%。
3、二手房交易紧追一手房。
2000年以来,一、二手房交易量距离越来越小。2001年上海存量房(即二手房)交易继续快步上升,比上年增加82.7%,为1422.4万平方米,已达到商品房销售量的64.1%。其中住宅占72.5%。二手房的平均价格涨幅已明显高于一手房。原来一直由新建商品房唱主角的申城房地产业,在一二三房市场联动政策的拉动下,二三级市场交易量涨幅已大大快于一级市场:存量房交易从1998年的315万平方米、1999年的350万平方米,到2000年迅速增长至779万平方米,2001年更是增长到1422.4万平方米,平均每年的涨幅在50%以上,而新建商品房交易量的年增长幅度仅20%左右,初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。沈阳市已购公有住房上市达2.3万套,134万平方米,
分别比上年增长130%、78%;存量房交易面积与同期商品房销售面积比达到1.2:1。南京市以立法形式明确已购公房凭房屋所有权证明即可办理交易过户手续后,一年的成交量突破1万套,成交套数、面积、金额分别比上年增长2.6倍、2.7倍和2.9倍。广州、郑州、青岛、南昌、长沙、合肥、南宁、株州、岳阳等城市存是房交易量较上年均有大幅度增长。随着国家对住房租赁税率的调整,各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米,较上年增长77%,租赁税收达1.1亿元。
4、房价上升势头虽已放缓,但仍然处于上升的通道中。
一是由于土地供应商品化程度增大,显现土地资源的稀缺性。上海市政府于2001年7月1日出台的《上海市土地使用权出让办法》,标志着该市开发项目用地全面市场化。广州市2001年10月份也出台了《关于土地出让金缴交问题的通知》,加大了规范土地市场的力度。土地使用制度改革由无偿使用转到有偿使用是个巨大进步,过去开发商取得土地的具体方式主要有:划拨、招标、拍卖几种,其中,以招标和拍卖方式取得土地的价格要贵得多。全面实行市场供地后将杜绝那些靠关系“吃饭”的开发商,同时也半提高开发商的土地获取成本,这最终将体现在房价中。
二是取消内外销房限制,海外认购享受国民待遇。从2001年6月1日起,上海市人民政府宣布内、外销房并轨。这样海外人士不必再为购房过程中的种种限制而耿耿于怀。过去内外销商品房的高额价差令不少境外人士为移居上海花费颇高代价。并轨后困惑将随之烟消云散,代价也随着减少。据有关部门统计,目前购房定居上海的台湾人士已达到10万之众。预计在未来5年之内,这一数字将达到30万。他们将成为未来上海房产市场重要的消费群体之一,也可能成为推动房价上所的因素之一。
5、二三级市场进一步活跃,带动综合指数走高。
上海市2001年有7万多个家庭出售了原住房,其中90%换购了新房,户均增加住房面积约40平方米,增加支出约17万元。即使如此,上海市已购公房上市总量仍不到已售公房的10%。这表明二手房市场还有很大的潜力可挖。广东省也在2001年12月出台了鼓励发
展房地产二、三级市场的政策,放开房改房上市,取消各单位关于服务或居住年限内不得转让房改房的规定或协议。由此可见,房地产二、三级市场有很大的发展潜力。
6、加大产品的市场化设计力度,以环境绿化为买点,以适应消费者对价格和品质的双重要求。
上海杨浦区黄兴绿地住宅售价高达每平方米4500至6000元,闸北区大宁绿地周边住宅均价也在每平方米4700至5000元之间。这些新兴住宅区都以环境的整体升华为着力点,抛弃“地段是唯一选择”的陈旧购房观念,在设计上摆脱解困型的痕迹,推出一批具有升值潜力的、含金量高的热销佳作。广东近年住宅区环境创新表现突出,涌现了大批规划设计好、功能质量优、环境建设美的优秀住区、山水住区、生态住区……。
除了房价因素影响着市场的供求关系外,还有其他利好、利空因素同样影响着未来房价的趋势。
一是加入WTO对我国房地产业的影响。入世后,境内外开发商站在同一起跑线上,外商将运用新的理念、技术和材料来开发低成本高价值的住宅产品。这可遏制目前房价的上升势头。同时政府把守着土地的“总开关”,可能使全国各地形成新的地区级差,促使房价稳步降低。
二是住房产品更新速度加快。商品房新的卖点发展很快,概念设计和房屋产品更新相当积极,整体品质的提高使利润摊薄,价格战火四起,所以要求开发商运用全新、广阔的视角去把握市场脉搏,不断创新,找到利基、找到新的热销点。
三是政府多种利好房地产发展的政策出台。土地使用权出让招标拍卖、内外销商品房销售并轨政策,纯公积金贷款取消保险金,推出新版的预售合同,统一房产交易和物业收费标准、期房出售先决条件等政策也交在上海、广东等各大城市陆续出台,将对规范整个房产市场,规避购房买卖风险,提高置业信心作出有力度的保障。
虽然从短期看,房产市场价格还处于“上升筑顶”阶段,预计还有一定的上升空间,但再次出现“井喷”的可能性极小。从中、长期来看,房价将受到回调的压力。但是,全世界都对中国经济看好,以及全国几大城市每年两位数的增长速度,将成为维护房产市场的重要因素。 (上海市外经贸委对外服务公司房产部、广东省统计局投资建筑处 戴驰 戴岚)