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上海市委、市政府提出,要把上海建设成为适宜国内外人士发展创业和生活居住的国际化大都市,并把房地产业列为六大支柱产业之一。上海的城市目标定位和产业目标定位,都客观上要求房地产业的发展更上一层楼。综合考查2000年以来的房地产业总体发展状况,可以清晰地看到整个上海房地产业正在经历一次深刻而巨大的转型。
政府管理在转型
北京新华远的任志强先生曾戏言,“上海的开发商是幸福的”。确实,上海相比其他城市可能更规范、更有效率。
第一,审批上,各种环节、图章明显减少。举个例子,上海市的长宁区是第一个实行行政审批改革试点的区,房地产项目的审批环节从69个减少到20个,要盖的章从157个减少到40个,原来355个审批工作日下降到100个工作日,开发商从以前到处求佛烧香跑断腿到现在“一门式”服务,一个机构帮你办完。开发成本相对来说明显减少。
第二,政策上,各项政策配套出台,有力地推动了行业发展。上海的二三级市场联动、内外销商品房并轨、土地公开招标拍卖、购房退税、交易费最低、蓝印户口等等,这些以促进消费、扩大需求为基点的政策,极大地整体性培育了市场群体总量,都得到了开发企业的欢迎。
第三,引导上,面向市民,保持市场持续健康稳健发展。上海房地产业连续三年销售面积超过竣工面积。这个成绩的取得,政府的引导作用功不可没。上海的住宅小区分成三个层面,最基本的称为“完整街坊”,更进一步叫“‘四高’优秀小区”,再上一个台阶是“上海市示范居住区”,上海现有6个小区正在创建“国家康居示范工程”,要求更高。去年,上海市住宅发展局明确提出,要“引导设计、引导消费、引导开发商”,第二届“上海市优秀住宅”评选出12个金奖小区。江泽民总书记参观了其中的一个,据说江总书记感叹道“老百姓都能住上这样的房子就真正做到安居乐业了”。可以说,上海的住宅建设水平已经走在了全国的前列。
市场结构在转型
上海的市场有多大?从2001年数据看,上海整个市场规模是北京加广州的总和,是深圳的三倍多,超过了整个欧洲。这个市场的结构在转型。
第一,存量与增量。上海2001年存量房交易过户面积1422万平方米,比上年增加82.7%,其中存量住房成交面积1032万平方米,占72.6%;尽管新建商品房的交易量也在不断扩大,但存量房的增长速度更大,甚至惊人。存量房交易的大量增长直接刺激增量房需求升温。目前,上海存量房和增量房交易量已经十分接近,今年或明年会达到1∶1的态势。这对开发商来说是个好的趋势,同时也说明整个市场结构在继续改善。
第二,房地产产品结构。近三年,上海住宅的整体品质发生了十分明显的提升,“高起点规划、高水平设计、高质量管理、高标准服务”正在成为开发商在开发建设过程中的自觉要求。所以,无论高、中、低档住宅,都在向高品质靠近。有关统计表明,上海人买房子平均要比较10个以上的楼盘,你做得不好,他马上“用脚投票”,市场的竞争十分激烈。现在的上海房地产产品结构中,住宅占了约90%的比重,今后这个比例会发生变化。按照国际化大都市的定位,比照国际经验,住宅比重占70%~80%是比较合理的。在解决了居住问题之后,其他房地产产品如写字楼、商铺、酒店、娱乐等需求会进一步显现。
第三,消费人群。上海市场发展的主导需求是本地购买力,1320万的常驻人口,加上320万的暂住人口,构成了庞大的基础消费人群。据上海统计局统计,2000年上海外来人口增长了1.5%,外流人口则增长了0.6%,家庭平均人口为2.8人。随着本地消费人群收入的增加(年均增长6%)和住房货币化政策的推行,住房改善型消费将显著增加。假设按每个家庭能承受相当于家庭平均收入6倍价格的住宅,到2001年底,收入水平位于低、中、高买家分别可以承受18.6万、29.6万和40.7万的房价,预测到2004年底,他们将能够承受比2001年多出27%的价格买房,平均每套住房41.6万元人民币。加之,住房公积金贷款和商业性贷款的稳定供应及利息下调,市场需求会进一步激活,买得起房的人会明显增多。
内外销并轨和蓝印户口政策,吸引了不低于10%的外来消费人群。有个比较乐观的估计是外来人口购房比率为15%。从现状看,约有30万台湾人在上海生活居住,去年浙江温州人掀起了一股“温州购房热”,实际上外地人(境外、市外)在上海购房与本地人购房之间的差别已变得微乎其微,因此,外来消费群体会成为上海市场有益、有效的补充。
开发企业在转型
2000年,上海有房地产开发企业3466家,平均注册资本仅3091万元,注册资本超过5000万元(一级资质企业)只有35家,全市房地产开发企业资产总额不足5000亿元。但是,这种状况正在发生变化。
1997年,上海仅有4家企业房屋销售超过10万平方米,1998年达到这一指标的有8家,1999年是10家,2000年是13家,并且有3家企业销售面积突破了30万平方米。这一趋势说明上海开发企业的规模集中度差,同时也表明部分企业正在急剧扩张中。今后几年,在白热化的市场竞争中,市场要素资源会重新整合,企业会两极分化,大的愈大,强的愈强,小的愈小,弱的消亡。简而言之,未来的业界格局同样验证20/80定律,即以规模开发住宅产品为主业的20%开发企业占有80%的市场,80%的开发企业通过准确的目标市场定位和高度专业化的操作以特性化的产品占领20%的细分市场。良币在市场中会驱逐劣币,规范经营、实力强大、专业运作的开发企业会实现可持续发展,整体住房品质会得到切实提升,行业资源将更充分地优化组合。
综合来看,自1999年以来,无论是在市场发育、政策服务、制度创新,还是在产品力提升方面,上海房地产业都正在发生巨大而深刻的转型,都已经走在了全国主要大中城市的前列。转型中的上海房地产所展现的趋势和出现的问题,都可以为中国房地产行业同仁提供借鉴。(尹家来 黄海龙)